Parcheggi: l'acquirente dell'area vincolata risarcisce il proprietario estromesso?

Ancora una volta si discute sul mancato trasferimento, in capo all'acquirente dell'unità abitativa, della proprietà o, quantomeno, del diritto reale di uso degli spazi vincolati a parcheggio. Il problema, questa volta, è particolarmente complesso in quanto si tratta di chiarire se il terzo acquirente che abbia acquistato le aree vincolate direttamente dal costruttore in violazione delle norme urbanistiche, sia tenuto a risarcire, di tasca propria, il proprietario estromesso e se abbia o meno la possibilità di rivalersi sul costruttore-venditore.

Il fatto. Una impresa di costruzione vende alcuni appartamenti a propri clienti riservandosi la proprietà delle aree vincolate a parcheggio queste ultime vengono successivamente vendute a terzi. La controversia nasce negli anni '80, quando i proprietari delle unità abitative decidono di citare in giudizio il costruttore-venditore chiedendo il trasferimento, in proprio favore, delle aree vincolate a parcheggio ovvero il riconoscimento del diritto reale d'uso sulle medesime aree. Seguendo un canovaccio visto e rivisto, il costruttore si difende chiedendo il pagamento, in proprio favore, del corrispettivo per la cessione del diritto d'uso. La situazione si complica perché l'impresa di costruzione, nelle more, aveva trasferito le aree vincolate in favore di terzi acquirenti questi ultimi, vedendosi aggrediti, per ovvi motivi, cercano di rivalersi sul costruttore-venditore. Nel 2006 dopo quasi 25 anni di controversie legali arriva finalmente la sentenza di primo grado il Tribunale, rifacendosi ad una giurisprudenza più che consolidata, da una parte, riconosce il diritto reale d'uso sulle aree vincolate a parcheggio nei confronti degli acquirenti e dall'altra, parallelamente, riconosce in favore del costruttore il diritto ad ottenere un quid” come corrispettivo della cessione del diritto d'uso. La Corte d'Appello corregge il tiro non solo conferma l'esistenza di un diritto reale di uso sulle aree vincolate in capo agli acquirenti delle abitazioni ma, andando ben oltre, riconosce il loro diritto al risarcimento del danno derivante dal mancato utilizzo dei parcheggi parallelamente, riconosce il diritto ad un compenso in favore del costruttore. Il compenso per il mancato utilizzo. Nel caso in esame il problema si complica in quanto il Giudice d'Appello riconosce in favore degli acquirenti il diritto ad un ulteriore compenso per il mancato utilizzo delle aree vincolate a parcheggio. Il guaio è che tale compenso viene posto a carico non solo della società venditrice, ma anche dei successivi acquirenti delle aree vincolate che si vedono chiamati a rifondere i danni in proporzione al tempo in cui hanno goduto dei relativi beni. In altre parole, l'acquirente dell'area vincolata si sente preso tra due fuochi da un lato perde la proprietà del bene acquistato e dall'altra deve risarcire l'acquirente delle unità abitative. Piazza Cavour viene chiamata in gioco da un acquirente delle aree vincolate citato in giudizio, come terzo acquirente, solo nel 1991. La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione decide la controversia con sentenza n. 11141 del 21 aprile 2018, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 9 maggio. La prescrizione. In primo luogo, l'acquirente delle aree a parcheggio cerca di trincerarsi dietro l'usucapione breve” ex art. 1159, comma 1, c.c Tale norma, come sappiamo, stabilisce letteralmente che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di 10 anni dalla data della trascrizione . Il Giudice d'Appello aveva ritenuto non pertinente l'eccezione in quanto, mentre la norma disciplina l'ipotesi di acquisto da chi non è proprietario , nel caso in esame l'acquisto era stato fatto dall'impresa costruttrice, reale proprietaria delle aree in contestazione. Anche gli Ermellini rigettano l'eccezione ma per un altro motivo. La Cassazione ritiene che l'usucapione decennale non possa essere invocata da parte di un soggetto che abbia acquistato un'area vincolata a parcheggio in quanto l'atto d'acquisto sarebbe nullo per contrarietà a norme imperative in tal senso viene richiamato un precedente Cass. n. 12996/2013 . Il risarcimento del danno. Il punto focale della vicenda è rappresentato dalla condanna al risarcimento del danno inflitta dalla Corte d'Appello in favore degli acquirenti delle unità abitative. Tale risarcimento troverebbe il proprio fondamento nella necessità di risarcire il proprietario dell'appartamento che, per un certo periodo di tempo, non avrebbe potuto godere del posto auto. Sotto questo profilo, la Cassazione viene chiamata ad esprimersi sulla legittimità della sentenza di secondo grado nella parte in cui, non solo riconosce il diritto al risarcimento del danno, ma pone il relativo onere anche a carico del terzo acquirente. Il diritto al risarcimento del danno in favore dell'acquirente dell'appartamento trova il proprio fondamento normativo nel secondo comma dell'art. 872 c.c. la norma stabilisce che colui che per effetto della violazione [di norme urbanistiche] ha subito un danno deve esserne risarcito . . La Cassazione, nel confermare il verdetto del Giudice d'Appello, precisa che l'onere del risarcimento è stato correttamente posto a carico del successivo acquirente in quanto quest'ultimo, con il proprio comportamento, non solo ha collaborato con il costruttore nel violare la norma urbanistica, ma ha rifiutato la consegna del bene una volta chiamato in giudizio. La rivalsa contro il costruttore. Il terzo acquirente dell'area vincolata si duole non solo perché si vede condannato al risarcimento del danno verso l'acquirente delle unità abitative ma, anche e soprattutto, perché la Corte territoriale gli nega la possibilità di rivalersi contro il costruttore-venditore, per ottenere la riduzione del prezzo. Il ragionamento è semplice se ho acquistato in buona fede dal costruttore un'area a parcheggio e vengo condannato a cedere l'immobile in favore dell'acquirente delle unità immobiliari e, contemporaneamente, sono esposto all'azione risarcitoria, vuol dire che il costruttore, a sua volta, deve risarcirmi il danno subito. La Corte d'Appello aveva rigettato questa interpretazione ritenendo che l'acquirente dell'area vincolata non poteva non conoscere che stava violando una norma imperativa in altre parole, era colluso col costruttore . La Cassazione tutela il terzo. Gli Ermellini riconoscono parzialmente le ragioni dell'acquirente dell'area vincolata. Quest'ultimo ha acquistato il bene facendo affidamento sulla dichiarazione del costruttore-venditore che garantiva la libera disponibilità del bene oggetto della compravendita. Occorre tener presente che, per l'acquirente, è difficile se non impossibile rendersi conto se l'area che si accinge ad acquistare rientra tra gli standard urbanistici obbligatori e, come tale, deve essere riservata in favore degli acquirenti delle unità abitative o se, viceversa, è stata realizzata in eccedenza rispetto a tali standard e, quindi, è liberamente commercializzabile . Sulla base di queste considerazioni, la Cassazione, riconoscendo il diritto del terzo acquirente a rivalersi nei confronti del costruttore-venditore, ha rinviato la causa alla Corte d'Appello.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 aprile 2017 – 9 maggio 2018, n. 11141 Presidente Matera – Relatore D’Ascola Fatti di causa 1 Dal dicembre 1986 pende controversia per far valere i diritti sugli spazi di parcheggio proposta da sei condomini P., T., L., M., D.J. e D. , acquirenti di unità immobiliari in due stabili del Centro direzionale e commerciale di via omissis ”, nei confronti della proprietaria costruttrice Bestat spa, poi incorporata in Italscai spa - convenuta iniziale - fusasi con Italstrade spa, ora divenuta Astaldi spa . Venivano chiamati in causa, come risulta in atti, gli acquirenti delle aree esterne e interrate in contestazione Banco di Roma spa, srl 2 D ora Alfa Immobiliare , spa SOGET e srl D’Addario, tutte costituitesi. Il giudizio veniva più volte interrotto e riassunto per le vicende societarie delle varie società parti nel giudizio, che resistevano alle domande. Il tribunale di Taranto nel 2006, in parziale accoglimento della domanda dei condomini, dichiarava la parziale invalidità dei contratti di compravendita nella parte in cui veniva omesso il contestuale trasferimento agli attori del diritto vantato e dichiarava trasferito in loro favore il diritto reale d’uso di parcheggio, nei limiti dello standard urbanistico, sulle aree da individuarsi tra le parti, restando la proprietà in capo ad Astaldi e alle sue aventi causa. Dichiarava il diritto della convenuta a percepire l’integrazione del corrispettivo nella misura determinata dal ctu. Investita da appello principale di P., T., L., D.J. e D. e da appelli incidentali delle società resistenti, la Corte di appello di Lecce sezione di Taranto il 4 febbraio 2012 così decideva in accoglimento dell’appello T. condannava gli appellati Astaldi - per il periodo in cui è stata proprietaria - e gli altri soggetti chiamati in causa - per i periodi successivi - al risarcimento dei danni per il mancato godimento delle aree, da liquidare in favore degli appellanti in separata sede. Accoglieva l’appello incidentale di Astaldi, sancendone il diritto esclusivo di percepire il corrispettivo ad integrazione del prezzo gravante sugli appellanti principali. Rigettava i restanti appelli incidentali. La sola Alfa Imobiliare srl ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 20 marzo 2013, con 4 motivi. P.E. per sé e i suoi rappresentati T. e L.I. in P. nonché D.J. e D. hanno resistito con controricorso, difesi dall’avv. Biasi, sostituito in corso di causa dall’avv. Caffio, che ha prima depositato memoria e in udienza pubblica ha versato in atti la procura notarile rilasciatagli dai controricorrenti. Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva. Alfa Immobiliare ha depositato memoria. P.E. per sé e i suoi rappresentati T. e L.I. in P. , nonché D.J. e D. hanno resistito con controricorso. Ragioni della decisione 2 Con il primo motivo di ricorso Alfa immobiliare lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1158, 1159, 1014 e 1026 c.c. e vizi di motivazione. Espone che aveva acquistato da Bestat nel 1981 la piena proprietà di una porzione delle aree destinate ad autorimessa e si duole del rigetto del motivo di appello incidentale con cui, essendo stata chiamata in causa solo alla fine del 1991, aveva chiesto il riconoscimento dell’usucapione decennale ex art. 1159 c.c Lamenta che la Corte di appello abbia negato che essa avesse acquistato a non domino, giacché essa Alfa avrebbe acquistato l’immobile dal legittimo proprietario . La censura, che prospetta varie possibili interpretazioni del ditum dei giudici di appello, è infondata. La Corte di appello ha inteso dire che, avendo la originaria costruttrice trattenuto per sé le aree destinate a parcheggio che avrebbe dovuto trasferire agli attori al momento della vendita a loro delle unità immobiliari, era formalmente piena proprietaria dei beni venduti ad Alfa, cosicché questa non poteva dirsi acquirente a non domino nel senso dell’art. 1159 c.c., dovendo evidentemente reagire in altro modo alla pretesa azionata dai condomini, In ogni caso il rigetto del motivo discende dall’insegnamento di questa Corte secondo la quale Non è configurabile l’usucapione decennale, ai sensi dell’art. 1159 cod. civ., in favore di colui che abbia acquistato un’area di parcheggio vincolata al diritto d’uso riservato ex lege ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei fabbricati di nuova costruzione, trattandosi di atto nullo per contrarietà a norme imperative e, perciò, di titolo inidoneo a trasferire la proprietà, a prescindere dalla sua trascrizione. Cass. n. 12996 del 24/05/2013 . 3 Il secondo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2652 e 253 n. 1 e 5 c.c., è legato al precedente, perché mira a far valere il peso del possesso esclusivo e indisturbato sugli immobili da oltre dici anni e in presenza di scriminante sulla valutazione della buona fede ricorso pag. 22 , a seguito di acquisto trascritto regolarmente, a fronte della mancata trascrizione della domanda di parte attrice. Si è visto però che l’usucapione breve non è configurabile e che la domanda è stata estesa già nel 1991, sicché non v’è rilevanza della omessa trascrizione ai fini che il motivo prospetta. Anche questa censura va quindi respinta. 4 Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 872 c.c. e 112 cpc e degli artt. 1489 e 2055 cod. civ. nonché vizi di motivazione. La censura si riferisce alla condanna al risarcimento dei danni in favore degli attori - privati del diritto di godimento dell’area di parcheggio - che è stata sancita dalla Corte di appello in relazione alla violazione del vincolo di destinazione di cui all’art. 41/6 della legge urbanistica e quindi ai sensi dell’art. 872 c.c Detta condanna, da liquidare in separato giudizio, è stata pronunciata nei confronti di Astaldi per il periodo in cui è stata proprietaria dell’area e agli altri soggetti convenuti per i periodi successivi, per aver essi negato agli appellanti il diritto di utilizzare l’area. Parte ricorrente sostiene che l’eventuale propria responsabilità di acquirenti, successive nei confronti dei condomini attori non ha nulla a che vedere con l’art. 872 c.c. poiché essa non avrebbe violato alcuna norma edilizia. Aggiunge che qualora la condanna fosse stata irrogata per violazione del principio del neminem laedere ci si troverebbe di fronte a una ultrapetizione. La doglianza non ha fondamento. Il fatto posto a base della pretesa risarcitoria era inequivocabile, essendo costituito dal mancato godimento del bene. Questo atto lesivo deriva dalla violazione della norma urbanistica posta dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, a causa dell’elusione del vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata e fa sorgere in capo ai soggetti in favore dei quali tale vincolo è previsto, il conseguente danno. La violazione è addebitabile, come ha ritenuto la Corte di appello, sia al venditore che abbia trattenuto per sé il diritto reale d’uso, sia, per il tempo in cui è coinvolto, all’acquirente successivo, il quale ha concorso nella violazione acquistando un bene che urbanisticamente spettava al danneggiato e ha protratto gli effetti della violazione rifiutando la consegna, nonostante la richiesta in sede giudiziaria. 4 L’ultima parte del terzo motivo, che insiste sulla responsabilità di Astaldi, avvia una considerazione sulla configurabilità di Astaldi quale unica responsabile nei rapporti interni . Nel quarto motivo essa trova sviluppo con la censura rivolta contro il rigetto, pronunciato dalla Corte di appello, dell’actio quanti minoris svolta da Alfa Immobiliare contro Astaldi. La Corte di appello ha rigettato la domanda di restituzione del prezzo e/o di manleva perché il limite legale relativo alla proprietà dell’area destinata a parcheggio derivante da norma imperativa, non rientra tra gli oneri non apparenti e non è quindi invocabile dal compratore come fonte di responsabilità del venditore . La ricorrente lamenta violazione dell’art. 1489 c.c., vizi di motivazione e violazione dell’art. 1362 c.c La censura è fondata nella parte in cui fa rilevare che, a fronte di un’espressa dichiarazione del venditore di poter disporre integralmente dei diritti dominicali che cede, questi assume la responsabilità nei confronti dell’acquirente nella specie Alfa , indotto a credere che l’immobile sia libero da vincoli. Parte ricorrente ha fatto rilevare opportunamente che esistono spazi di parcheggio condominiali che sono liberamente negoziabili perché costruiti in eccedenza rispetto agli standards di legge che l’indicazione della destinazione urbanistica a garages non era sufficiente a far supporre l’esistenza del vincolo, posto che garages erano oggetto dell’acquisto e che la venditrice con le clausole riportate in ricorso ne garantiva la buona proprietà che pertanto il proprio obbligo di diligenza nei confronti del venditore Astaldi era attenuato. Questi rilievi, potenzialmente decisivi, non sono stati considerati dalla Corte di appello, la quale ha governato alla stessa maniera la responsabilità dell’acquirente successivo nei confronti degli attori rispetto ai quali il suo acquisto non era giustificato potendo egli accertare l’effettiva condizione urbanistica dei beni, cfr in proposito, in motivazione, Cass. SU 25454/13 e i diritti nei confronti del proprio dante causa, che gli aveva venduto un bene gravato dal vincolo di destinazione garantendo che fosse libero da pesi. 5 L’accoglimento del quarto motivo di ricorso impone pertanto la cassazione della sentenza impugnata limitatamente al rapporto con il venditore Astaldi, dedotto con tale motivo. La cognizione va rimessa alla Corte di appello di Lecce che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio tra Alfa e Astaldi. Parte ricorrente va invece condannata alla refusione delle spese di questo grado in favore dei controricorrenti, rispetto ai quali la causa è stata definita. Il parziale accoglimento del ricorso esclude il raddoppio del contributo unificato. P.Q.M. La Corte rigetta i primi tre motivi del ricorso. Accoglie il quarto. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità nei confronti di parte Astaldi, alla Corte di appello di Lecce. Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore dei controricorrenti, liquidate in Euro 4.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge, rimborso delle spese generali 15% .