Siamo abituati alle azioni dei proprietari delle singole unità immobiliari contro il costruttore-venditore dirette a far valere il diritto d'uso sulle aree vincolate a parcheggio. Ci si chiede se tale diritto può essere tutelato dall'amministratore di condominio in altre parole, l'amministratore è legittimato ad agire per far valere il diritto d'uso da parte dei singoli condomini sulle aree vincolate a parcheggio?
L'amministratore agisce contro il singolo condominio. Il condomìnio, in persona del suo amministratore pro tempore, cita in giudizio il condòmino che detiene non è dato sapere a quale titolo un'area esterna nonché una parte del locale entroterra gravato da vincolo a parcheggio. Il Tribunale legittima in pieno la posizione dell'amministratore di condominio, accoglie la domanda, e condanna il condòmino al pagamento di una indennità di oltre 235mila euro per aver utilizzato, in via esclusiva, delle aree comuni di spettanza del condomìnio. La sentenza di primo grado viene impugnata dal condòmino. La Corte d'Appello corregge il tiro e risolve la questione salomonicamente. Da una parte, ritiene l'amministratore di condomìnio non legittimato ad agire in giudizio contro i singoli condòmini, utilizzatori in via esclusiva delle aree vincolate a parcheggio, per far valere il diritto della collettività dei condòmini di utilizzare le superfici vincolate. Tale diritto spetterebbe, al massimo, ai singoli proprietari, che dovrebbero agire in proprio. Di conseguenza, limitatamente all'utilizzo delle aree interrate vincolate a parcheggio, la Corte territoriale accoglie l'appello, ritenendo che l'amministratore di condominio non possa agire per tutelare il diritto al posto auto” da parte dei singoli condòmini. Di contro, riconosce, invece, le ragioni del condomìnio limitatamente all'uso del cortile condominiale. Di conseguenza, riduce il risarcimento a soli” 35mila euro circa . Diritto d'uso delle aree vincolate a parcheggio in favore di tutti i condòmini? Il condòmino non si arrende ed impugna la sentenza della Corte d'Appello. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4255 del 18 gennaio 2018, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 21 febbraio, rimescola le carte e riconosce le ragioni dell'amministratore del condomìnio. Secondo Piazza Cavour, sbaglia la Corte territoriale nel riconoscere anche solo parzialmente le ragioni del condòmino. Il Giudice d'Appello non si sarebbe uniformato alla consolidata interpretazione della giurisprudenza che riconosce, ai sensi dell'art. 41- sexies legge n. 1150/1942, il diritto d'uso delle aree vincolate a parcheggio in favore di tutti i condòmini. Secondo la Cassazione, ove il costruttore non si sia riservato la proprietà delle aree vincolate a parcheggio, queste devono essere considerate come beni comuni” ex art. 1117 c.c Ciò vuol dire che l'amministratore di condominio, essendo legittimato a porre in essere tutti gli atti conservativi” dei beni comuni, può benissimo proporre l'azione contro l'utilizzatore in via esclusiva delle aree vincolate a parcheggio. La questione ritorna alla Corte d'appello. Gli Ermellini rinviano la controversia alla Corte d'Appello affinché individui concretamente le aree vincolate a parcheggio, chiarisca a chi appartengano e se vi sia stata una riserva di proprietà a favore dell'originario costruttore-venditore.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 18 gennaio – 21 febbraio 2018, n. 4255 Presidente Picaroni – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione D.G.G. e L.B.V. hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Palermo n. 1371/2015 del 21 settembre 2015, che ha accolto in parte l’appello principale avanzato da D.G.G. e L.B.V. ed ha così riformato la sentenza resa in primo grado il 20 ottobre 2008 dal Tribunale di Palermo. Resiste con controricorso il Condominio di omissis , che però propone pure ricorso incidentale articolato in unica censura. Il Condominio di omissis , con citazione del 20 gennaio 2005, convenne D.G.G. e L.B.V., deducendo che costoro detenessero illegittimamente una parte del piano scantinato dell’edificio, sottoposto a vincolo di destinazione a parcheggio, nonché il cortile retrostante il fabbricato, e domandandone perciò la condanna a cessare da ogni condotta idonea a pregiudicare l’uso del cortile e dello scantinato, nonché a risarcire i danni. L’adito Tribunale di Palermo accolse le domande del Condominio e condannò i convenuti a risarcire i danni stimati in Euro 235.105,85. La Corte d’Appello di Palermo, invece, ritenne l’amministratore del Condominio di omissis privo di legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto diritto spettante, piuttosto, ai singoli compratori delle varie unità immobiliari e non alla collettività condominiale. Conseguentemente, i giudici del gravame rigettarono le pretese del Condominio concernenti l’illegittima detenzione dello scantinato da parte di D.G.G. e L.B.V. ed il correlato risarcimento, mentre tennero ferma la statuizione sulla arbitraria occupazione del cortile retrostante il fabbricato, di proprietà condominiale, riducendo il correlato risarcimento, in ragione della maturata prescrizione fino a cinque anni prima, nell’importo di Euro 34.664,61. Il primo motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. denuncia la violazione degli artt. 1117 c.c. e 41 sexies, legge 17 agosto 1942 n. 1150, nonché l’omesso esame di fatto decisivo, circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio, per aver la Corte d’Appello riconosciuto al medesimo Condominio un credito risarcitorio pur dopo aver negato la legittimazione attiva dell’amministratore. Il secondo motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. replica la censura di violazione degli artt. 1117 e 1131 c.c. e 41 sexies, legge 17 agosto 1942 n. 1150, sempre circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio, la mancanza del diritto all’azione e la nullità della sentenza. Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la nullità della sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Palermo, non avendo essa motivato sulle critiche mosse all’elaborato del CTU. Il quarto motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. allega l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, fatto individuato nell’appello proposto avverso la sentenza di primo grado e consistente nella sussistenza del vincolo di destinazione a parcheggio sui beni per cui è causa. L’unico motivo del ricorso incidentale del Condominio di omissis , denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., reclamando la legittimazione attiva dell’amministratore anche in ordine alla domanda tesa a far dichiarare l’illegittima occupazione della parte di piano cantinato sottoposta a vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto bene di natura condominiale. Su proposta del relatore - che riteneva che il ricorso principale potesse essere rigettato per manifesta infondatezza ed il ricorso incidentale potesse, invece, essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c. - il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. I ricorrenti principali hanno presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis, comma 2, c.p.c I primi tre motivi del ricorso principale denotano tutti carenze dei requisiti di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata. In particolare, il terzo motivo rivolge inammissibilmente le sue censure contro la sentenza di primo grado, anziché contro quella d’appello, che costituisce l’unico oggetto del ricorso per cassazione. Il primo ed il secondo motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. , invece, non colgono la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale ha distinto, in termini di legittimazione all’azione dell’amministratore del condominio e di conseguente titolarità del diritto risarcitorio, tra lo scantinato gravato di vincolo di destinazione a parcheggio, e perciò ritenuto dalla Corte ex se appartenente ai singoli condomini, e il cortile retrostante il fabbricato, del quale è stata affermata la condominialità. È invece fondato il ricorso incidentale, in quanto la Corte d’Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si è uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi , al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. Cass. Sez. 6 - 2, 08/03/2017, n. 5831 Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730 Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261 . L’accoglimento del ricorso incidentale comporta l’assorbimento del quarto motivo del ricorso principale, che ulteriormente pone la questione della concreta individuazione degli spazi vincolati alla destinazione a parcheggio, dovendo comunque il giudice di rinvio accertare sia l’applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione sulle aree destinate a parcheggio oggetto di causa, sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree, al fine di verificare se vi fosse stata una riserva di proprietà da parte del costruttore o, in mancanza, se tali spazi fossero divenuti condominiali. La sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, che deciderà la causa uniformandosi al richiamato principio di diritto e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso incidentale, rigetta i primi tre motivi del ricorso principale, dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, anche per le spese del giudizio di cassazione.