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LOCAZIONI e CONDOMINIO

gestione dei condomini | 25 Settembre 2014

Decreto per la formazione degli amministratori di condominio, 72 ore per avere “il pezzo di carta”

di Alessandro Gallucci - Avvocato

Il tanto agognato decreto del Ministero della Giustizia (n. 140 del 13 agosto 2014) per la formazione iniziale e periodica degli amministratori di condominio è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014. Rispetto alle anticipazioni trapelate sugli organi di stampa negli scorsi mesi, desta qualche sorpresa l’individuazione dei requisiti dei formatori e responsabili scientifici dei corsi, rispetto ai quali le anticipazioni parevano essere più chiare e restrittive del testo del decreto.

Chi opera nell’ambito della gestione dei condomini o comunque chi ha familiarità con il diritto condominiale, sa bene che questo provvedimento ministeriale era molto atteso, dato che dal suo contenuto dipendevano molte scelte rispetto al contenuto ed alla modalità di svolgimento dei corsi di formazione iniziale e periodica erogati dalle associazioni di categoria e sempre più spesso, dopo l’approvazione della legge n. 220/2012, da enti di formazione variamente nominati. Vale la pena, quindi, entrare nel merito del contenuto.
Il decreto sulla formazione degli amministratori di condominio è snello, si compone di appena 5 articoli contenenti le indicazioni sugli obiettivi, l’individuazione dei requisiti per i soggetti coinvolti (formatori e responsabili scientifici) e i contenuti dei corsi.
Obiettivi della formazione e aggiornamento. Dopo aver individuato l’oggetto del decreto – all’art. 1, si specifica che esso riguarderà criteri, contenuti e modalità dei corsi di formazione – l’art. 2 d.m. n. 140/14 specifica che l’attività di formazione ed aggiornamento dev’essere finalizzata a «migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici», promuovendo «il più possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica» ed «accrescendo lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità». Tenendo presente che il decreto disciplina anche i corsi di formazione iniziale, balza all’occhio la mancanza di un esplicito riferimento all’insegnamento delle nozioni basilari della materia condominiale. Parlare di miglioramento e perfezionamento lascia intendere l’esistenza di un background di conoscenze della materia. Probabilmente si tratta di una sottigliezza, ma giacché l’articolo in esame riguarda le finalità della formazione, una maggiore precisione descrittiva era auspicabile. Il decreto non specifica chi può erogare la formazione: ciò lascia sottintendere, quindi, che qualunque soggetto (associazione, istituto scolastico, università, società di formazione, ecc.) possa erogare formazione in ambito condominiale; l’importante è che chi materialmente insegna e chi sovraintende a questi soggetti abbiano determinati (più o meno chiaramente) requisiti.
Formatori e responsabili scientifici. È il punto nodale del decreto, quello che spiega chi può fare che cosa. I corsi – tanto quelli di formazione iniziale, quanto quelli di aggiornamento – rispetto ai soggetti coinvolti sono così strutturati: i formatori, ossia i soggetti che assumeranno le docenze durante i corsi ed i responsabili scientifici, ossia coloro i quali sovraintendono al regolare svolgimento dei corsi attraverso particolari poteri di indirizzo e certificazione. Non è escluso che questi ultimi possano assumere anche il ruolo di docenti.
Dei formatori si occupa l’art. 3 d.m. 140 specificando che possono assumere tale qualifica coloro i quali siano in possesso di specifici requisiti di onorabilità (assenza di condanne penali, misure interdittive e simili, cfr. art. 3 lett. a)-d) d.m. n. 140/2014) e di professionalità; il decreto prevede la concorrenza di determinati requisiti o l’alternatività con altri.
E’ richiesto che il formatore debba aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e debba possedere, alternativamente: «laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute». Si badi: tutti questi soggetti devono maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici. L’esperienza riguarda l’amministrazione condominiale e non il diritto condominiale. Siccome successivamente lo stesso art. 3 si riferisce, citando le pubblicazioni, al diritto condominiale, ad avviso di chi scrive, sarebbe stato meglio anche per i requisiti dei formatori fare riferimento alla branca del diritto, che assume connotati più generali rispetto alla competenza in materia di amministrazione condominiale, la quale potrebbe lasciare intendere un’esperienza diretta nella gestione degli immobili.
Ci sono poi, altri due requisiti che, se posseduti, consentono di by-passare quelli precedenti: avere elaborato due pubblicazioni in materia condominiale o avere svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale per almeno sei anni consecutivi dalla data di entrata in vigore del decreto (art. 3 lett. e) d.m. n. 140/2014). Rispetto alle pubblicazioni, la norma fa riferimento solamente ai docenti, il che sta a significare che se il docente in materie giuridiche ha elaborato le pubblicazioni può comprovare in tal modo l’esperienza nel settore condominiale al fine di poter assumere la qualifica di formatore. Lo svolgimento dei corsi negli ultimi sei anni, invece, mira a riconoscere competenza, al di là dei titoli di studio, a chi nel corso degli anni passati ha svolto questa attività. Tali requisiti dovranno essere verificati dal responsabile scientifico mediante riscontro documentale. In buona sostanza i formatori dovranno fornire prova scritta delle loro competenze.
Responsabili scientifici. Riguardo ad essi non v’è molta chiarezza rispetto a quanto le anticipazioni ministeriali trapelate sugli organi di stampa lasciavano intendere. Potranno svolgere la funzione di responsabile scientifico, così è scritto nell’art. 4 del d.m. 140, “un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell’area tecnica”. Tutti questi soggetti, che possono anche essere in pensione, devono possedere i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dall'art. 3. Proprio sulla professionalità, leggendo il decreto, si deduce che il requisito delle pubblicazioni in materia di diritto condominiale riguardi solamente i docenti (non tutti i potenziali responsabili scientifici), mentre avvocati, magistrati e professionisti dell’area tecnica dovranno comprovare la specifica competenza in materia di amministrazione condominiale. Non è chiaro chi attesterà la sussistenza dei requisiti per i responsabili scientifici, posto che il decreto – come si evince dal testo e come evidenziato dal Consiglio di Stato con proprio parere in sede consultiva – non prevede meccanismi di controllo in capo al Ministero della Giustizia per non gravare sugli oneri di quel dicastero.
Durata e contenuti dei corsi iniziali e di aggiornamento. L’art. 5, che chiude il decreto ministeriale, specifica che i corsi di formazioni iniziale dovranno avere durata minima di 72 ore e che un terzo del monte ore complessivo dovrà essere riservato ad esercitazioni pratiche. I corsi formativi di aggiornamento dovranno avere una durata minima di 15 ore e riguardare anche la risoluzione di casi teorico pratici. Il terzo comma dell’art. 5 elenca, in via esemplificativa, una serie di moduli didattici attinenti a materie d’interesse dell’amministratore condominiale cui i corsi di formazioni iniziale e di aggiornamento dovranno fare riferimento. La rispondenza dei corsi iniziali e di aggiornamento a quanto prescritto dal decreto dovranno essere certificati dal responsabile scientifico. Le informazioni riguardanti il corso (inizio, modalità di svolgimento e nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici) dovranno essere comunicati, tramite posta elettronica certificata, ad apposito indirizzo di posta elettronica certificata del ministero della giustizia.
Chi si aspettava che il decreto selezionasse in maniera rigorosa i soggetti abilitati a svolgere l’attività di formazione iniziale e periodica avrà da ridire, chi sperava che la situazione non cambiasse più tanto, invece, può ritenersi più che soddisfatto.