La problematica in oggetto presenta notevoli spunti di complessità, valutato che, ad oggi, la giurisprudenza non ha ancora raggiunto un orientamento univoco, e inoltre costituisce un rompicapo per gli amministratori, alle prese con i problemi di riparto. Quando il regolamento di condominio non è chiaro. Il problema sorge in seguito ai dei lavori di impermeabilizzazione eseguiti dal condominio su un cortile condominiale. Un condomino adisce il Tribunale di Torino, impugnando la delibera assembleare, poichè non essendo proprietario di una autorimessa sottostante il cortile, contesta il pagamento delle spese. Il Tribunale accoglie la domanda ed annulla la delibera. Il condominio, invece, decide di ricorrere in appello. I giudici rilevano l'infondatezza della domanda, in quanto sulla base di una interpretazione complessiva delle clausole del regolamento di condominio contrattuale l'attore, proprietario di una autorimessa la cui copertura non era costituita dal cortile, doveva ritenersi esentato dalla partecipazione alle spese per cui era causa. Infatti, la Corte di Appello rileva una certa contraddittorietà delle diverse clausole presenti nel regolamento. Precisamente si rileva che l'art. 4 dispone che il piano di calpestio del cortile è di proprietà comune a tutte le proprietà individuali, fatta espressa eccezione per le autorimesse tutte al piano interrato mentre per l'art. 8, al contrario, precisa che è di proprietà comune ai locali autorimesse siti al piano interrato la soletta di copertura, la quale costituendo anche il piano del cortile e della zona verde è in comproprietà con la parte civile del condominio, giusta l'art. 1126 del Codice Civile . Infine secondo l'art. 22 la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni fra cui il cortile e di manutenzione ordinaria e straordinaria della zona verde con quanto ad essa inerente sono a carico delle unità immobiliari a destinazione abitativa o similari e commerciale fatta eccezione unicamente per le autorimesse al piano interrato . I giudici d'appello, quindi, ritengono illegittima la delibera. I rilievi della Cassazione la soletta di copertura del cortile condominiale è parte comune. I giudici della S. C. rilevano che i giudici della Corte di Appello torinese non hanno considerato che la soletta di copertura del cortile condominiale costituisce parte comune ai sensi dell'art. 1117 c. c., in mancanza di titolo contrario, per cui il ricorrente principale doveva contribuire alle spese di manutenzione della stessa. In secondo luogo, i giudici di legittimità, ritengono il ricorso manifestamente infondato, in quanto non essendo l'autorimessa del ricorrente sottostante al cortile, non ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 1126 c. c. La funzione del cortile e i diversi criteri di ripartizione. Occorre preliminarmente osservare che la diversa ubicazione dei garage rispetto all'edificio principale, pur non ritrovando solitamente riscontro nei regolamenti, ha differenti conseguenze nella ripartizione delle spese condominiali. Va rilevato che la Corte di Cassazione aveva già affermato che, qualora il cortile comune svolge una pluralità di funzioni e sia usato dai condomini in misura diversa, le relative spese vanno ripartite, a norma del secondo comma dell'art. 1123 c.c., in proporzione all'uso che ciascun condomino può fare della cosa comune. Quindi quando la copertura dei box assolve ad una duplice funzione, una di copertura a favore dei soli proprietari e l'altra di sostegno del giardino a favore di tutti i condomini, la scelta fra i diversi criteri di ripartizione delle spese va operata proprio sulla base dell'effettiva prevalenza nel caso specifico di una o dell'altra funzione. Perciò, laddove la copertura dei box sia utilizzata principalmente come piano di appoggio per il giardino condominiale, le relative spese di rifacimento sono da porre integralmente a carico della collettività condominiale. Qualora la copertura dei box sia invece destinata in maniera prevalente a servire i condomini proprietari dei box e solo secondariamente sia utilizzata come piano di appoggio per il giardino, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascun condomino può farne. Fermo restando, naturalmente, che laddove vi sia una clausola del regolamento condominiale contrattuale che ponga a carico dei proprietari dei box tutte le spese comunque relative a tali costruzioni, anche le spese di rifacimento della copertura dei box situati sotto il giardino condominiale, sono da ripartire fra i soli condomini proprietari dei box. Le diverse soluzioni adottate dalle Corti di merito milanesi. In una simile ipotesi è utile ricordare una sentenza del Tribunale di Milano n. 3048 del 27.3.1980 che ha ritenuto che la spesa di rifacimento o riparazione dell'impermeabilizzazione della copertura di box costituiti in corpi di fabbrica separati dall'edificio condominiale sia a carico di tutti i condomini, secondo le quote millesimali e non dei soli condomini proprietari dei box, attesa l'utilità comune del giardino. Contrariamente, ma in presenza di un regolamento condominiale prevedente che la manutenzione dei box costituiti in corpi di fabbrica separati fosse a carico dei condomini proprietari dei box, la Corte di Appello di Milano ha ritenuto a carico di questi ultimi anche la spesa per la rimozione e la reinstallazione del giardino comune, resa necessaria dalle operazioni di rifacimento dell'impermeabilizzazione dei solai di copertura dei box, anche se trattasi di soluzione poco convincente, perché occorre, in questi casi individuare le cause dell'ammaloramento dell'impermeabilizzazione e delle conseguenti infiltrazioni. In casi dubbi si potrebbe applicare per analogia l'art. 1126 c.c. con 1/3 di spesa a carico di tutto il condominio e 2/3 da ripartire tra i proprietari dei box sottostanti al giardino oppure l'art. 1125 c.c. con il 50% di spesa a carico di tutto il condominio e il 50% a carico dei proprietari dei box sottostanti. Come si vede si è ancora alla ricerca di un criterio univoco da applicare al caso di specie.
Corte di Cassazione, sez. II Civ. sentenza 13 -31 ottobre 2011, n. 22681 Presidente Relatore Triola Svolgimento del processo Con ricorso in data 3 luglio 1999 Ro. Or. Di St. adiva il Tribunale di Torino, impugnando la delibera dell'assemblea del condominio Palazzo Ma. di Ch. in data 14 maggio 1999, avente ad oggetto il rifacimento del manto di copertura del cortile, lamentandosi del fatto che era stato chiamato a contribuire alle spese relative, pur non essendo proprietario di una autorimessa sottostante il cortile in questione. Il condominio, costituitosi, contestava il fondamento della domanda, che veniva accolta dal Tribunale di Torino con sentenza in data 4 marzo 2002, che dichiarava la nullità della delibera impugnata. Il condominio proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Torino con sentenza in data 28 giugno 2004, la quale, premesso che la sentenza di primo grado era incorsa nel vizio di ultrapetizione nell'accogliere alcune domande proposte da Ro. Or. Di St. in corso di causa, dichiarava la nullità della sentenza in ordine alla questione oggetto della domanda originaria per difetto totale di motivazione riteneva comunque infondata l'impugnazione della delibera, in quanto, sulla base di una interpretazione complessiva delle clausole del regolamento di condominio contrattuale l'attore, proprietario di una autorimessa la cui copertura non era costituita dal cortile doveva ritenersi esentato dalla partecipazione alle spese per cui era causa. Così motivava la Corte di appello Il regolamento in questione, pacificamente di tipo contrattuale, come esso stesso prevede all'articolo 2, contiene invero, per quanto concerne il cortile, due previsioni l'art. 4, per il quale il piano di calpestio del cortile è di proprietà comune a tutte le proprietà individuali, fatta espressa eccezione per le autorimesse tutte al piano interrato e l'art. 8, per il quale, al contrario, è di proprietà comune ai locali autorimesse siti al piano interrato la soletta di copertura, la quale costituendo anche il piano del cortile e della zona verde è in comproprietà con la parte civile del condominio, giusta l'art. 1126 del Codice Civile . Le due previsioni appaiono assolutamente contraddittorie, ma la contraddittorietà aumenta ancora se si esaminano le norme dettate in tema di ripartizione delle spese per queste, infatti art. 22 le spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni fra cui necessariamente anche il cortile e di manutenzione ordinaria e straordinaria della zona verde con quanto ad essa inerente sono a carico delle unità immobiliari a destinazione abitativa o similari e commerciale fatta eccezione unicamente per le autorimesse al piano interrato . Per cui l'art. 8 definisce comuni a tali autorimesse il piano del cortile e della zona verde, che l'art. 4 ha invece definito comune solo alle altre unità, gravate di tutte le spese dall'art. 22. E' vero che l'art. 8 richiama l'art. 1126 cod. civ. ma il senso di tale richiamo è dubbio, posto che tale norma riguarda le spese e queste sono diversamente regolate poi dall'art. 22 del regolamento. In ogni caso, ai fini che qui interessano la illegittimità della delibera è evidente le spese poste a carico del condomino ricorrente o sono assolutamente escluse per lui, sulla base dell'art. 22 o debbono essergli addossate secondo il criterio dell'art. 1126 cod. civ., che non è in nessun modo quello invocato dall'appellante. Per la norma in esame, infatti, chi ha l'uso esclusivo del lastrico è tenuto alla contribuzione per un terzo, ed i residui due terzi si ripartiscono fra tutti i condomini, ivi compresi quelli che sostengono il terzo di spesa suddetto altrimenti si giunge all'evidente assurdo per cui coloro che hanno l'uso esclusivo del bene pagano molto meno degli altri. Già per questo solo motivo il riparto è erroneo ma ancora prima, è erroneo perché il ricorrente non è in posizione paragonabile a quella di coloro le cui autorimesse si trovano sotto il cortile. Solo per esse, infatti, il cortile costituisce copertura dell'autorimessa, e la loro posizione è astrattamente diversa da quella generale dei condomini per gli altri, vale a dire per coloro le cui autorimesse di trovano sotto il palazzo, fra cui pacificamente rientra il ricorrente, il cortile non è copertura delle autorimesse e l'art. 8 è del tutto irrilevante, a nulla valendo ovviamente il richiamo alla tabella G che concerne solo i millesimi di partecipazione alle spese partecipazione generale alle solo spese espressamente attribuibili a tali condomini vale a dire solo e soltanto quelle di cui all'art. 26 in quanto l'art. 22, lo si è già rilevato, esclude le autorimesse dalla contribuzione a spese di manutenzione straordinaria di cortile e zona verde ovviamente solo e soltanto quelle autorimesse la cui copertura non è costituita dal cortile. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi Ro. Or. Di St. Resiste con controricorso il condominio Palazzo Ma., che ha anche proposto ricorso incidentale, con due motivi. Motivi della decisione Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi. Con il primo motivo di ricorso principale Ro. Or. Di St. censura la sentenza impugnata per avere erroneamente affermato la nullità della sentenza di primo grado per difetto di motivazione. Il motivo è inammissibile per difetto di interesse, dal momento che i giudici di secondo grado sono comunque pervenuti alla stessa conclusione del Tribunale. Con il secondo motivo il ricorrente principale, deduce, in primo luogo, che la compensazione parziale delle spese disposta dalla Corte di appello, sul presupposto della sua soccombenza è ingiustificata, in quanto non è esatto che nel giudizio di primo grado erano state proposte domande nuove. La doglianza è infondata, in quanto lo stesso ricorrente riconosce di avere proposto domande nuove successivamente all'atto di citazione. Si tratta di quelle domande accolte dal giudice di primo grado con riferimento alle quali la Corte di appello ha ritenuto che il Tribunale fosse incorso nel vizio di ultrapetizione. Deduce, poi, il ricorrente in via principale che comunque la liquidazione di spese, diritti ed onorari sarebbe eccessiva. La doglianza è infondata, in quanto non vengono specificati quali sarebbero le singole voci della tariffa violate. Con il terzo motivo il ricorrente principale si duole del fatto che la Corte di appello non abbia indicato in concreto, quale era il criterio di riparto delle spese concretamente applicabile. Anche tale motivo è infondato. A prescindere dalla considerazione che la relativa domanda non risulta essere stata espressamente proposta, non viene chiarito a che titolo il ricorrente avrebbe interesse ad una pronuncia sui criteri di ripartizione delle spese in ordine alle quali la Corte di appello ha ritenuto non dovesse partecipare. Con il primo motivo del ricorso incidentale si deduce che la Corte di appello non ha considerato che la soletta di copertura del cortile condominiale costituisce parte comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., in mancanza di titolo contrario, per cui il ricorrente principale doveva contribuire alle spese di manutenzione della stessa. La doglianza è infondata, in quanto la Corte di appello non ha ritenuto che il ricorrente principale fosse esentato dalla partecipazione in assoluto alle spese per cui è causa in quanto non comproprietario del cortile, ma in quanto esentato in base all'art. 22 del regolamento il quale realizzava la diversa convenzione di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ. o in quanto non tenuto alla contribuzione nei due terzi delle spese di cui all'art. 1126 cod. civ. in quanto l'autorimessa di cui è proprietario non è sottostante a tale cortile. Con il secondo motivo il condominio ricorrente in via incidentale ribadisce la legittimità della delibera nella parte in cui avevano posto a carico dei proprietari delle autorimesse, tra cui anche il ricorrente in via principale, i 2/3 delle spese deliberate, in applicazione dell'art. 1126 cod. civ. Il motivo è manifestamente infondato, in quanto non essendo l'autorimessa del ricorrente in via principale sottostante al cortile, non ricorrevano i presupposti per l'applicazione dell'art. 1126 cod. civ. In definitiva, entrambi i ricorsi vanno rigettati. In considerazione della reciproca soccombenza, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta compensa le spese del giudizio di cassazione.