di Ivan Meo
di Ivan Meo * Una riforma del regime condominiale, come quella che si appresta ad entrare in vigore, non può fare a meno di affrontare in maniera organica il problema della condizione giuridica dei conduttori. In questa prospettiva, ritenere estranei al condominio, i soggetti che risiedono continuativamente nell'edificio, in qualità di inquilino, sarebbe ancor meno giustificabile di quanto non possa esserlo ora con la vigente normativa. Nel lontano 25 gennaio 1989 fu presentato al Senato un disegno di legge che proponeva un maggior coinvolgimento del conduttore nella vita condominiale, sia attraverso una sua più frequente partecipazione al momento deliberativo, sia attraverso la previsione di un suo obbligo diretto verso l'amministratore condominiale . Fruizione del godimento del bene o individuazione del titolo giuridico? In realtà, con le modifiche, allo studio, nel nuovo dettato codicistico, non si è fatto altro che gettare le basi ad una tesi già propugnata da parte della dottrina secondo la quale l'accento della disciplina va posto sul momento della fruizione del godimento del bene indipendentemente dalla individuazione del titolo giuridico che qualifica la forma di accesso al bene . Si è auspicato il superamento delle diffidenza per timore di contaminare le rispettive discipline, al fine di porre le basi ad un sistema generale che, preservando i sacrosanti diritti proprietari, restituisca piena dignità e riconoscibilità alla figura del conduttore . Conduttore = titolare di un diritto personale di godimento limitato nel tempo. In tale contesto potrebbe rilevarsi che, ponendo al centro della normativa l'abitante dell'alloggio, più che il proprietario, bisognerebbe coinvolgere adeguatamente nei rapporti condominiali i conduttori perché con il contratto di locazione, il locatore si spoglia della detenzione dell'immobile locato e il conduttore diviene titolare di un diritto personale di godimento limitato nel tempo perché il contratto di locazione è un contratto a termine, prorogabile, soggetto a un termine finale. In virtù del tipo di diritto trasferito al conduttore, il proprietario non debba essere spogliato dei diritti inerenti alla qualità di condomino, se non nei limiti previsti dalla legge. In tal senso il locatore ben potrà cedere i diritti e gli obblighi suoi propri, quale condomino, al il conduttore fermo restando che nei confronti dei terzi, quindi degli altri condomini e dell'amministratore, titolare del diritto o obbligato sarà sempre il locatore. Il conduttore partecipa alla vita condominiale. Il legislatore, nell'approntare il progetto di riforma, ha considerato anche la partecipazione del conduttore nella gestione della vita condominiale. Infatti, vi sono due articoli che prevedono tale eventualità. Il primo è l'art. 1117-quater in tema di tutela delle destinazioni d'uso che stabilisce che in caso di attività contrarie alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino ed ogni conduttore può chiedere all'amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea, inserendo all'ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d'uso . In questo caso il conduttore può agire, rivolgendosi all'amministratore, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, per richiedere la discussione in assemblea, della tutela della destinazione d'uso. Quindi, il conduttore, in questa ipotesi, viene equiparato al condomino. Un secondo caso è previsto dall'art. 1122-bis che regola gli interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. Anche in questa ipotesi, su richiesta anche di un solo condomino o del conduttore, l'amministratore, qualora dovesse sussistere il ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle parti comuni dell'edificio ovvero richiede l'accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. Ancora in forse la partecipazione alle assemblee. Infine, in merito alla partecipazione alle assemblee, il progetto di riforma all'art. 67 disp. att. cod. civ. dispone che salvo patto contrario, gli usufruttuari e, in loro vece ove sussistano, i conduttori esercitano il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all'ordinaria amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari . La prima novità è che si amplia la possibilità di partecipazione di intervento del conduttore perché non è solo più limitata a quanto disposto dall'art. 10 della legge equo canone ma anche per quanto concerne le delibere aventi ad oggetto, salvo patto contrario, l'ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni. Per tutte le altre delibere, invece, rimane sarà sempre convocato il proprietario dell'immobile. Il conduttore avrà il diritto di intervenire in assemblea, votare e impugnare la delibera? Al fine di poter rendere sempre più incisiva la partecipazione del conduttore nelle vita condominiale il legislatore potrebbe prevedere anche un revisione dell'art. 10, L. n. 392/78, in modo che tenga conto della vera ratio della norma. Per esempio, si potrebbe prevedere che l'avviso di convocazione dovrebbe essere dato direttamente dall'amministratore al conduttore comunicandogli la sua posizione all'interno della compagine condominiale. Tale incombenza da parte del conduttore si potrebbe magari concretizzare con la consegna all'amministratore di una copia del contratto o comunque di una dichiarazione controfirmata dal locatore. Da tale formalità potrebbe scaturire il suo diritto di intervento-voto-impugnazione in assemblea, ma anche da quelli relativi all'uso della cosa comune. Si realizzerebbe così finalmente una sorta di controllo anche da parte dei condomini, che sono senz'altro interessati a essere a conoscenza di chi può partecipare in certi casi alle assemblee e che gode in luogo del proprietario-locatore assieme a loro, delle cose e dei servizi comuni. * Consulente giuridico