di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * Burocratizzazione, solidarietà con obbligo d'escussione preventiva del condomino debitore, accoglimento dei principi giurisprudenziali in materia condominiale e specificazione più chiara dei compiti dell'amministratore il tutto condito da una ricorrente mancanza d'omogeneità di alcune scelte. Questo, per operare una sintesi estrema, il quadro delle più importanti novità e considerazioni che è possibile osservare ed esprimere alla luce della riforma del condominio licenziata dal Senato sul finire di gennaio e che ora aspetta il si definitivo dalla Camera dei Deputati. Non una riforma da buttare, sia ben chiaro certamente, però, il testo ha ampi margini di miglioramento. L'auspicio è che a Montecitorio s'operino degli interventi mirati ad affinare un disegno di legge che promette di incidere sulla vita di milioni di proprietari ed inquilini. Burocratizzazione. S'è detto che la novella al codice civile burocratizza in modo eccessivo alcuni aspetti della vita condominiale. Un esempio su tutti sostituzione delle parti comuni. In questi casi, per i quali si richiede la maggioranza prevista per le innovazioni, a mente del secondo comma dell'art. 1117-ter c.c. la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni dalla data di convocazione . V'è di più il verbale dell'assemblea, a pena di nullità dovrà essere redatto sotto forma di atto pubblico. C'è da chiedersi se sia davvero necessario rivolgersi ad un notaio anche solo per la sostituzione d'una caldaia, d'un autoclave o d'un portone, che non sia frutto d'un intervento d'urgenza in tal caso resterebbero salve le prerogative dell'amministratore ex art. 1135 c.c. . Solidarietà. Espunta dal sistema che regola le obbligazioni condominiali con la nota sentenza n. 9148/08, la solidarietà torna tornerebbe in auge con la riforma seppur con dei correttivi ed alcuni punti interrogativi. Due gli elementi fondamentali il secondo comma del nuovo art. 1118 c.c. a dire del quale il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi e il secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. a mente del quale i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini . Visto e considerato che un condomino, proprio perché tale, ha quanto meno la proprietà dell'unità immobiliare ubicata nell'edificio, è chiaro che l'escussione dei debitori in solido sarà più difficile. Resta il fatto che resterà eccessivamente gravoso per il creditore di poche centinaia o di qualche migliaio di euro dover iniziare una lenta e costosa procedura esecutiva immobiliare di fronte alla mancanza d'altri beni aggredibili. Un soluzione di sintesi migliore tra diritti dei buoni pagatori e quelli dei creditori sarebbe, quindi, auspicabile. Viene introdotta la solidarietà dell'inquilino nelle spese condominiali. Ciò vuol dire che a differenza di quanto avviene oggi, un domani lo stesso conduttore potrebbe essere soggetto ad ingiunzione di pagamento per morosità da parte del condominio. Riforma e principi giurisprudenziali. Balza all'occhio nel leggere il testo approvato dal Senato il chiaro riferimento ad alcuni dei principi espressi dalla giurisprudenza. E' così per la possibilità di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, per il quale, il nuovo art. 1118 c.c., di fatto recependo il consolidato orientamento giurisprudenziale su tutte Cass. n. 5974/04 , consente la rinuncia all'uso e quindi alla partecipazione alle spese di manutenzione ordinaria se ciò non reca danno o squilibrio all'impianto. Chi intende distaccarsi resterà in ogni caso proprietario del bene e perciò obbligato a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma art. 1118, quarto comma, c.c. . Pure sul punto non mancano obiezioni visto e considerato che la stessa Cassazione ha più volte evidenziato soprattutto con riferimento alla pulizia delle scale, vedi Cass. 12 gennaio 2007 n. 432 che con il termine conservazione si deve fare riferimento ad opere manutentive. Il riferimento a spese per la conservazione, quindi, poteva essere tranquillamente evitato. Amministratore. La riforma specifica e chiarisce i compiti dell'amministratore. In primis allunga, salvo diversa disposizione dell'assemblea, la durata del mandato, che resta comunque revocabile in ogni tempo, portandola a due anni. Sul punto la discrasia con il periodo contabile è evidente. Il rendiconto, infatti, resta documento annuale, e si fissa in 180 giorni dalla scadenza dell'anno di gestione il termine per presentarlo art. 1130 n. 11 c.c. . Di fatto può accadere che il rendiconto di un classico periodo di gestione gennaio-dicembre sia approvato a giugno dell'anno successivo e l'amministratore, con incarico biennale, confermato successivamente. Visto che, in molte occasioni, l'approvazione del rendiconto è sostanzialmente momento di verifica dell'operato dell'amministratore sarebbe auspicabile un riallineamento temporale anche su base biennale. Al mandatario dei condomini sono riconosciuti poteri o doveri in relazione alla sicurezza dell'edificio ed alle verifiche connesse art. 1122 bis c.c. , all'anagrafe condominiale con spese a carico degli inadempimenti nel caso d'omessa comunicazione dei dati del proprietario dell'unità immobiliare e di quella alla stessa riferibili . S'istituisce, infine, ed è la prima volta, un registro degli amministratori condominiali, da tenersi presso le Camera di Commercio, e s'impone all'amministratore una polizza assicurativa pari, quanto meno, all'importo dell'ultimo bilancio approvato dall'assemblea art. 1129, terzo comma, c.c. . * Avvocato [Il testo della Riforma Condominio, in formato Pdf, è scaricabile cliccando qui]