L’obbligo di buona fede oggettiva a carico del notaio in caso di trasferimento immobiliare

In caso di compravendita immobiliare, il notaio ha il dovere di informare anche relativamente all’esistenza e all’applicazione di determinate agevolazioni fiscali. Inoltre è tenuto a provvedere direttamente all’istanza per l’attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere edotte le parti in merito.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8497/20, depositata il 6 maggio. Il caso. La Corte d’Appello di Firenze confermava la pronuncia di prime cure con cui era stato riconosciuto il risarcimento richiesto dagli attori per i danni subiti in conseguenza del rogito effettuato dal notaio convenuto che aveva omesso di formulare richiesta di applicazione della valutazione automatica del valore dell’immobile ai sensi dell’art. 12 l. n. 154/1996. Tale condotta aveva determinato il successivo accertamento da parte dell’ufficio del Registro con liquidazione dell’imposta e irrogazione di sanzioni. Il notaio ha proposto ricorso per cassazione. Buona fede oggettiva. Il Collegio ricorda che il notaio è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex artt. 1176, comma 2 e 2236 c.c. ed è tenuto al dovere di consiglio cfr. Cass.Civ. n. 12482/17 anche relativamente all’esistenza e all’applicazione di determinate agevolazioni fiscali e in caso di stipulazione di compravendita immobiliare è tenuto a provvedere direttamente all’istanza per l’attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere di cui edotte le parti cfr. Cass. Civ. n. 3768/17 . Precisa inoltre la Corte che tale obbligo non discende dall’onere della diligenza professionale qualificata, bensì dalla clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c Si tratta di un criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte – altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. in ordine alla quale v. la [citata] Cass.Civ. n. 20991/12 che da quella cogente ex art. 1339 c.c. in relazione alla quale cfr. Cass.Civ. n. 18868/08 n. 1689/06 n. 6956/01 n. 11264/98 – di integrazione del comportamento dovuto . Tale criterio impone infatti di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio e quindi in relazione alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto e alla qualità dei soggetti coinvolti. Con riferimento al notaio, dunque, l’obbligo di buona fede oggettiva deve essere valutato in riferimento alla serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti . In tale contesto, non residuano dubbi sul fatto che l’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incomba sul notaio officiato della stipulazione del contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di ricorso alla scrittura privata autenticata. Avendo la pronuncia impugnata correttamente applicato tali principi, il ricorso si rivela inammissibile.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 23 ottobre 2019 – 6 maggio 2020, n. 8497 Presidente Travaglino – Relatore Scarano Svolgimento del processo Con sentenza del 9/6/2017 la Corte d’Appello di Firenze ha respinto il gravame interposto dal sig. C.F. in relazione alla pronunzia Trib. Firenze n. 3304 del 2008, di accoglimento della domanda nei suoi confronti proposta dai sigg. M.G. omissis , Ma.Gi. omissis e P.M. , di risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’effettuato rogito nella sua qualità di notaio di atto di compravendita immobiliare in data omissis , omettendo di formulare la richiesta di applicazione della valutazione automatica del valore dell’immobile L. n. 154 del 1996, ex art. 12, che aveva determinato il successivo accertamento dell’ufficio del Registro sul valore reale dei beni con liquidazione dell’imposta e irrogazione di sanzioni. Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito il C. propone ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi. Resiste con controricorso il Ma.Gi. omissis . Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva. Motivi della decisione Con il 1 motivo il ricorrente denunzia omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. Con il 2 motivo denunzia violazione o falsa applicazione della L. n. 154 del 1988, art. 12, D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51, 52, 53, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Con il 3 motivo denunzia violazione o falsa applicazione dell’art. 1176 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. Il ricorso è sotto plurimi profili inammissibile. Va anzitutto osservato che esso risulta formulato in violazione del requisito a pena di inammissibilità richiesto all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, nel caso non osservato laddove viene operato il riferimento ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, all’ atto di citazione , alla sentenza del giudice di prime cure, all’atto di appello, all’ atto di compravendita del 29/07/1996 , all’ oggetto della prestazione d’opera professionale , limitandosi a meramente richiamarli, senza invero debitamente fornire puntuali indicazioni necessarie ai fini della relativa individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte Suprema di Cassazione, al fine di renderne possibile l’esame v., da ultimo, Cass., 16/3/2012, n. 4220 , con precisazione anche dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, e se essi siano stati rispettivamente acquisiti o prodotti anche in sede di giudizio di legittimità v. Cass., 23/3/2010, n. 6937 Cass., 12/6/2008, n. 15808 Cass., 25/5/2007, n. 12239, e, da ultimo, Cass., 6/11/2012, n. 19157 , la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile cfr. Cass., Sez. Un., 27/12/2019, n. 34469 Cass., Sez. Un., 19/4/2016, n. 7701 . Non sono infatti sufficienti affermazioni - come nel caso - apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione. A tale stregua, l’accertamento in fatto e la decisione dai giudici di merito adottata rimangono invero dall’odierno ricorrente non idoneamente censurati. È al riguardo appena il caso di osservare che i requisiti di formazione del ricorso per cassazione ex art. 366 c.p.c., vanno indefettibilmente osservati, a pena di inammissibilità del medesimo. Essi rilevano ai fini della giuridica esistenza e conseguente ammissibilità del ricorso, assumendo pregiudiziale e prodromica rilevanza ai fini del vaglio della relativa fondatezza nel merito, che in loro difetto rimane invero al giudice imprescindibilmente precluso cfr. Cass., 6/7/2015, n. 13827 Cass., 18/3/2015, n. 5424 Cass., 12/11/2014, n. 24135 Cass., 18/10/2014, n. 21519 Cass., 30/9/2014, n. 20594 Cass., 5 19/6/2014, n. 13984 Cass., 20/1/2014, n. 987 Cass., 28/5/2013, n. 13190 Cass., 20/3/2013, n. 6990 Cass., 20/7/2012, n. 12664 Cass., 23/7/2009, n. 17253 Cass., 19/4/2006, n. 9076 Cass., 23/1/2006, n. 1221 . Va per altro verso posto in rilievo, con particolare riferimento al 1 e al 2 motivo, come al di là della formale intestazione dei motivi il ricorrente deduca in realtà doglianze anche di vizio di motivazione al di là dei limiti consentiti dalla vigente formulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 v. Cass., Sez. Un., 7/4/2014, n. 8053 , nel caso ratione temporis applicabile, sostanziantesi nel mero omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, dovendo riguardare un fatto inteso nella sua accezione storico-fenomenica, e non anche come nella specie all’omesso esame in tutto o in parte di domande che va se del caso fatto valere quale error in procedendo in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4 , all’illogicità e incongruenza della motivazione nonché all’omessa e a fortiori all’erronea valutazione di determinate emergenze probatorie che assumono se del caso rilievo solamente sotto il profilo dell’eventuale violazione ex art. 132 c.p.c. , cfr. Cass., Sez. Un., 7/4/2014, n. 8053, e, conformemente, Cass., 29/9/2016, n. 19312 . Deve ulteriormente porsi in rilievo che non risultano - anche alla stregua di quanto sopra rilevato ed esposto - idoneamente censurate le rationes decidendi - che vanno senz’altro ribadite - secondo cui il notaio, che nella qualità è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex art. 1176 c.c., comma 2 e art. 2236 c.c. cfr. Cass., 29/8/2019, n. 21775 è tenuto al dovere di consiglio cfr. Cass., 18/5/2017, n. 12482 anche relativamente all’esistenza e all’applicazione di determinate agevolazioni fiscali e in caso di stipulazione di compravendita immobiliare è tenuto a provvedere direttamente all’istanza per l’attribuzione della rendita catastale ovvero ad inserire la richiesta sulla base della valutazione automatica desumibile dalla rendita catastale non ancora attribuita, ovvero, laddove non voglia provvedervi direttamente, a rendere di cui edotte le parti cfr. Cass., 263/2008, n. 7857. Cfr. 14/2/2017, n. 3768 . Tale obbligo trova invero fondamento non già nella diligenza professionale qualificata in tal senso v. invero Cass., 14/2/2017, n. 3768 bensì nella clausola generale nell’applicazione pratica e in dottrina indicata anche come principio o come criterio di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c. cfr. Cass., 20/8/2015, n. 16990 Cass., 2/30/2012, n. 16754 Cass., 11/5/2009, n. 10741 . Come osservato anche in dottrina, oltre che regola artt. 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c. di comportamento quale dovere di solidarietà, fondato sull’art. 2 Cost. v. Cass., 10/11/2010, n. 22819 Cass., 22/1/2009, n. 1618 Cass., Sez. Un., 25/11/2008, 28056 , che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto è tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonché volto alla salvaguardia dell’utilità altrui nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità v. Cass., 27/4/2011, n. 9404 Cass., Sez. Un., 25/11/2008, n. 28056 Cass., 24/7/2007, n. 16315 Cass., 13/4/2007, n. 8826 Cass., 27/10/2006, n. 23273 Cass., 20/2/2006, n. 3651. V. altresì Cass., 24/9/1999, n. 10511 Cass., 20/4/1994, n. 3775 , e regola art. 1366 c.c. di interpretazione del contratto v. Cass., Sez. Un., 8/3/2019, n. 6882 Cass., 6/5/2015, n. 9006 Cass., 23/10/2014, n. 22513 Cass., 23/5/2011, n. 11295 Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947 Cass., 25/5/2007, n. 12235 Cass., 20/5/2004, n. 9628 , la buona fede oggettiva o correttezza è infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. in ordine alla quale v. la citata Cass., 27/11/2012, n. 20991 che da quella cogente ex art. 1339 c.c. in relazione alla quale cfr. Cass., 10/7/2008, n. 18868 Cass., 26/1/2006, n. 1689 Cass., 22/5/2001, n. 6956. V. altresì Cass., 9/11/1998, n. 11264 - di integrazione del comportamento dovuto v. Cass., 30/10/2007, n. 22860 , là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici v. Cass., 30/3/2005, n. 6735 Cass., 9/2/2004, n. 2422 , come ad esempio in caso di specifica tutela giuridica, contrattuale o extracontrattuale, non potendo considerarsi implicare financo l’intrapresa di un’azione giudiziaria v. Cass., 21/8/2004, n. 16530 , anche a prescindere dal rischio della soccombenza v. Cass., 15/1/1970, n. 81 . L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti v. Cass., 30/10/2007, n. 22860 . L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell’incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio cfr. Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, n. 1228 Cass., 13/6/2002, n. 8470. Per il riferimento alla serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo cfr. altresì Cass., 28/11/2007, n. 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, n. 26020 , e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l’interesse che l’operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare cfr. Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26973 Cass., 7/10/2008, n. 24769 Cass., 24/4/2008, n. 10651 Cass., 20/12/2007, n. 26958 Cass., 11/6/2007, n. 13580 Cass., 22/8/2007, n. 17844 Cass., 24/7/2007, n. 16315 Cass., 27/7/2006, n. 17145 Cass., 8/5/2006, n. 10490 Cass., 14/11/2005, n. 22932 Cass., 26/10/2005, n. 20816 Cass., 21/10/2005, n. 20398. V. altresì Cass., 7/5/1998, n. 4612 Cass., 16/10/1995, n. 10805 Cass., 6/8/1997, n. 7266 Cass., 3/6/1993, n. 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, n. 4501 Cass., 12/11/2009, n. 23941 Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947 Cass., 18/3/2010, n. 6538 Cass., 9/3/2011, n. 5583 Cass., 23/5/2011, n. 11295, nonché la citata Cass., 27/11/2012, n. 20991 . L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz’altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata v. Cass., 20/8/2015, n. 16990 Cass., 1/12/2009, n. 25270 Cass., 31/5/2006, n. 13015 Cass., 16/3/2006, n. 5868 . Nè al fine di escluderne la responsabilità rilievo alcuno può invero riconoscersi alla circostanza che l’utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per la autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta diversamente v. peraltro Cass., 23/12/2004, n. 23934 Cass., 18/1/2002, n. 547. E già Cass., 22/3/1994, n. 2699 Cass., 6/4/1995, n. 4020 Cass., 20/1/1994, n. 475 . La clausola di buona fede o correttezza ha infatti - come detto - valenza generale, e trova anche in tal caso applicazione cfr. Cass., 20/1/2013, n. 2071 . Orbene, i suindicati principi sono stati sostanzialmente osservati nell’impugnata sentenza. A tale stregua il ricorso è inammissibile anche ex art. 360 bis c.p.c Emerge dunque evidente come nella specie il ricorrente invero inammissibilmente prospetti una rivalutazione del merito della vicenda comportante accertamenti di fatto invero preclusi a questa Corte di legittimità, nonché una rivalutazione delle emergenze probatorie, laddove solamente al giudice di merito spetta individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, non potendo in sede di legittimità riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, atteso il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimità non è un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte Suprema di Cassazione elementi di fatto già considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore del controricorrente sig. Ma.Gi. omissis , seguono la soccombenza. Non è viceversa a farsi luogo a pronunzia in ordine alle spese del giudizio di cassazione in favore degli altri intimati, non avendo i medesimi svolto attività difensiva. P.Q.M. La Corte dichiara il ricorso inammissibile. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge in favore del controricorrente sig. Ma.Gi. omissis .