Espropriazione immobiliare: la violazione della disciplina speciale di vendita può essere fatta valere dal debitore

In tema di espropriazione immobiliare, il debitore esecutato può opporre l’aggiudicazione nella prospettiva del suo interesse alla diminuzione della propria responsabilità patrimoniale.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione con sentenza n. 24570/18 depositata il 5 ottobre. Il caso. Una società immobiliare proponeva opposizione agli atti esecutivi avverso un provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione di una procedura di espropriazione immobiliare aveva aggiudicato a prezzo inferiore di un quarto rispetto a quello base d’asta, in favore di una s.p.a., il bene del quale era prevista la vendita senza incanto con apposita ordinanza. In particolare, il giudice di prime cure riteneva che il debitore esecutato non aveva interesse a contestare l’illegittimità della procedura esecutiva senza dimostrare che gliene sarebbe derivato effettivo pregiudizio, ovvero che la vendita sarebbe stata effettuata ad un prezzo maggiore. L’espropriazione immobiliare. In primo luogo va detto che l’ordinanza di vendita rappresenta una legge speciale del subprocedimento specifico in cui essa si concreta e alla stessa deve darsi piena ottemperanza, fino a sua modifica o revoca. In mancanza di ciò, gli atti esecutivi consistenti nell’aggiudicazione sono invalidi. Sicché, essendo legge speciale, l’unica reazione ammissibile avverso quel provvedimento è impugnarla. Pertanto, la Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, emana il seguente principio di diritto in tema di espropriazione immobiliare, la sopravvenuta modifica delle norme relative alla vendita, pur quando e nei limiti in cui sia applicabile per espressa opzione legislativa di disciplina transitoria, diviene parte del regime proprio del relativo subprocedimento solo se e quando richiamata nella sottesa ordinanza, ovvero imposta dall’esito della sua fondata impugnazione, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere la parità di quelle condizioni tra i partecipanti alla gara in uno all’affidamento di ognuno di loro sulle stesse . Proseguono gli Ermellini sostenendo che la violazione della disciplina speciale della vendita contenuta nella suddetta ordinanza può essere fatta valere da tutti gli interessati, compreso il debitore.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 luglio – 5 ottobre 2018, n. 24570 Presidente De Stefano – Relatore Porreca Fatti di causa La Immobiliare Garlenda Terza s.r.l. proponeva opposizione agli atti esecutivi avverso un provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione di una procedura di espropriazione immobiliare aveva aggiudicato, in favore di Intesa San Paolo Reoco s.p.a., il 3 novembre 2015, a prezzo inferiore di un quarto rispetto a quello base d’asta, il bene del quale era stata disposta la vendita senza incanto con ordinanza del 28 aprile 2015. Esponeva che l’art. 572, cod. proc. civ., come novellato dall’art. 13, comma 1, lettera r , del decreto legge 27 giugno 2015, n. 83, convertito dalla legge 6 agosto 2015, n. 132, che permetteva la suddetta aggiudicazione ribassata, a norma dell’art. 23 del citato provvedimento legislativo non era applicabile, atteso che la vendita era stata disposta prima dell’entrata in vigore della novella legislativa, avvenuta il 27 giugno 2015. Il giudice dell’esecuzione disattendeva l’istanza di sospensione, con provvedimento riformato in sede di reclamo, cui seguiva l’introduzione del giudizio di merito, all’esito del quale, nel contraddittorio con i creditori Condominio , Società Servizi Consortili Costa Smeralda s.p.a., Intesa San Paolo s.p.a., già Banco di Credito Sardo s.p.a., nonché con l’aggiudicataria Reoco s.p.a., il tribunale dichiarava inammissibile la domanda. Il giudice di prime cure rilevava, in particolare, che il debitore esecutato non poteva ritenersi aver interesse a contestare l’illegittimità della procedura esecutiva senza al contempo dimostrare che gliene sarebbe derivato un effettivo pregiudizio, ovvero che la vendita sarebbe stata altrimenti effettuata a un prezzo maggiore. Ne derivava che alla fattispecie era sì applicabile l’art. 572, cod. proc. civ., anteriore alla novella del 2015, così come a quella di cui al decreto legge 12 settembre 2014 n. 132, convertito dalla legge 10 novembre 2014 n. 162, ma nessun interesse poteva ritenersi sussistere in capo all’opponente dato che se anche l’offerta ribassata fosse stata dichiarata inefficace, la conseguenza sarebbe stata quella di una rifissazione della vendita che, disposta nel novembre 2015, data dell’aggiudicazione, sarebbe ricaduta nella nuova disciplina, la quale consentiva una simile offerta. Avverso questa decisione propone ricorso straordinario per cassazione la Immobiliare Garlenda Terza s.r.l. formulando tre motivi. Resistono con controricorso Intesa San Paolo Reoco s.p.a., Società Servizi Consortili Costa Smeralda s.p.a. e Intesa San Paolo s.p.a. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso si prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt. 100, 157, secondo comma, cod. proc. civ., in relazione agli artt. 571, 572, cod. proc. civ., poiché il tribunale avrebbe errato nell’omettere di rilevare che la conclamata violazione del regime legale dell’offerta, recepito nell’ordinanza che l’aveva disposta, comportava di per sé l’inevitabile conseguenza per cui vi era stato un minor realizzo economico, di cui solo l’aggiudicatario e nessun altro offerente si era potuto giovare. Con il secondo motivo di ricorso si prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 183, sesto comma, cod. proc. civ., poiché il tribunale aveva disatteso la richiesta di termini per le emende istruttorie, fissando l’udienza per la deliberazione ai sensi dell’art. 281 sexies, cod. proc. civ., impedendo proprio di dimostrare che se sin dall’inizio fosse stato possibile formulare offerte ribassate di un quarto rispetto al prezzo base, vi sarebbero stati ulteriori offerenti, con prevedibili miglioramenti di realizzo. Con il terzo motivo di ricorso si prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo e discusso, poiché il tribunale avrebbe omesso di dichiarare se vi fosse stata o meno violazione degli artt. 571 e 572, cod. proc. civ., ratione temporis applicabili, avendo affrontato il dirimente tema in via solamente ipotetica, per affermare che la nuova ordinanza di vendita, in ogni caso, avrebbe comunque permesso il prezzo ribassato. 2. Il primo motivo di ricorso è fondato, con assorbimento dei restanti. Nella censura si sostiene, in buona sostanza, che la violazione del regime legale delle offerte, applicabile ratione temporis , avrebbe concretato l’aggiudicazione in relazione a un’offerta inefficace formulata a un prezzo inferiore a quello consentito, determinando pertanto un effettivo pregiudizio. Va in primo luogo ricordato che la giurisprudenza di questa Corte in tema di espropriazione immobiliare ha chiarito, in via generale, che il debitore esecutato può opporre l’aggiudicazione nella prospettiva del suo interesse alla diminuzione della propria residua responsabilità patrimoniale Cass., 30/06/2014, n. 14774 . Ciò posto, deve darsi séguito all’ulteriore e coerente giurisprudenza di questa Corte Cass., 07/05/2015, n. 9255, pagg. 7 e seguenti, Cass., 29/09/2015, n. 11171, pagg. 6-7 con cui è stato precisato che l’ordinanza di vendita rappresenta la lex specialis dello specifico subprocedimento in cui quella si concreta, e alla stessa deve quindi darsi piena e incondizionata ottemperanza, fino a parziale o totale sua modifica o revoca, se del caso a seguito d’impugnazione. In mancanza, gli atti esecutivi consistenti nell’aggiudicazione e nel conseguente decreto di trasferimento sono invalidi. In tal senso, implica concreto pregiudizio la percepibile perturbazione delle regole d’ingaggio proprie dell’ordinanza di vendita, nel caso inerenti all’aggiudicazione e, quindi, alla sollecitazione del mercato per ottenere dallo stesso la massima utilità della procedura espropriativa, ovvero il più pieno soddisfacimento delle ragioni del creditore con il minor sacrificio possibile di quelle del debitore. Infatti, solo in tal modo viene mantenuta non solamente la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, ma pure l’affidamento di ognuno di loro sulla stessa e, quindi, sulla trasparenza e immutabilità delle condizioni. Solo in questo modo è possibile scongiurare sia le infrazioni alla regolarità della gara stessa e alla genuinità del suo esito, sia lo stesso rischio di quelle, ovvero l’alterazione delle aspettative e correlative determinazioni di ciascun possibile offerente circa la sua partecipazione alla gara e, quindi, dell’accesso alla medesima da parte del pubblico indifferenziato. È questo il motivo per cui l’ordinanza in parola è la legge speciale che regge la vendita della singola procedura esecutiva, sicché l’unica reazione ammissibile avverso quel provvedimento è quella d’impugnarla o renderla altrimenti oggetto di revoca o modifica. La conclusione comporta solo apparentemente un sacrificio del singolo aggiudicatario o creditore, mentre si rivela un’appropriata esplicazione della necessaria tutela dell’affidamento della platea indifferenziata e indistinta dei potenziali partecipanti alla gara, in modo da rendere propriamente funzionale quest’ultima, dato che gli stessi devono non solo poter sapere quali saranno le condizioni da rispettare per potersi rendere aggiudicatari del bene, ma soprattutto poter confidare sul fatto che quelle condizioni e correlative informazioni, dopo che in forza delle stesse abbiano deciso di non partecipare o non insistere, non mutino ovvero non siano violate in ulteriore e inammissibile favore di altri partecipanti alla gara. Negli arresti prima richiamati si specifica che la tutela della trasparenza in parola costituisce uno dei principi generali portanti delle riforme del processo esecutivo a partire dal 2006, fino, in specie, a quelle del 2014 e del 2015, qui richiamate in parte narrativa, così come del 2016 cfr., Cass. 2 aprile 2014, n. 7708 Cass. 28 novembre 2012, n. 21110 Cass. 6 dicembre 2011, n. 26202 Cass. 14 giugno 2011, n. 12960 Cass. Sez. Un., 12 gennaio 2010, n. 262 , sicché risulta progressivamente superato il contesto sotteso alla giurisprudenza di questa Corte sopra pure richiamata in punto di legittimazione oppositiva del debitore con cui veniva poi richiesta al debitore esecutato, che si opponesse appunto all’aggiudicazione, l’ulteriore dimostrazione che, dalla relativa illegittimità, fosse derivata una lesione al suo interesse a conseguire dalla vendita il maggior prezzo possibile nel senso di aver in concreto impedito ulteriori e più convenienti offerte di acquisto, da rendere oggetto di apposito supporto probatorio anche presuntivo cfr., Cass., n. 14774 del 2014, cit. . Nella rinnovata cornice normativa, quindi, è stato sottolineato che l’esigenza di tutela dei terzi, sollecitati dall’ufficio giudiziario con la messa in vendita del bene, come pure quella dello stesso debitore e del suo diritto alla maggior riduzione possibile dell’esposizione, per il tramite della tutela della trasparenza delle operazioni direttamente o per delega espletate, comporta, al fine di evitare quello che già integra, altrimenti, un concreto pregiudizio, la necessità del rispetto rigoroso - salve opportune revoche o modifiche o impugnazioni vittoriosamente esperite, comunque in tempo anteriore all’espletamento degli atti di vendita - di tutte le disposizioni contenute nell’ordinanza che quelle operazioni di vendita ha disciplinato. Ciò implica, poi, l’ulteriore conseguenza per cui anche quando sopravvenga una normativa che, come nel caso, muti il regime legale della vendita forzata, in assenza di modifica d’ufficio, o a seguito di opposizione, della lex specialis , ossia all’ordinanza in discussione, l’innovazione legislativa, astrattamente applicabile, non potrà avere legittimo gioco. 2.1. Nella fattispecie in scrutinio, l’art. 23, comma 9, del decreto legge n. 83 del 2015, come convertito, quale norma transitoria afferente alla modifica qui in esame dell’art. 572, cod. proc. civ., stabilisce che le disposizioni di cui all’articolo 13, diverse da quelle indicate nel presente articolo, si applicano anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del presente decreto. Quando è già stata disposta la vendita, la stessa ha comunque luogo con l’osservanza delle norme precedentemente in vigore e le disposizioni di cui al presente decreto si applicano quando il giudice o il professionista delegato dispone una nuova vendita . La norma per un verso conferma la sopra ribadita ricostruzione, per altro verso induce a chiarire che, in ipotesi di rifissazione della vendita, le nuove norme sono sì immediatamente applicabili al subprocedimento, ma opereranno solamente se richiamate o esplicitate nella relativa ordinanza, e non se le regole d’ingaggio della vendita stessa resteranno, per quanto in modo illegittimo, esplicitamente o, nel silenzio, implicitamente, quelle riferite alla pregressa normativa. 2.2. Ciò posto, la sentenza gravata non ha fatto applicazione dei suesposti principi e, in accoglimento della prima e assorbente censura, dev’essere cassata formulando il seguente principio di diritto in tema di espropriazione immobiliare, la sopravvenuta modifica delle norme relative alla vendita, pur quando e nei limiti in cui sia applicabile per espressa opzione legislativa di disciplina transitoria nel caso, la possibilità di aggiudicazione a prezzo ribassato ai sensi dell’art. 572, terzo comma, cod. proc. civ. , diviene parte del regime proprio del relativo subprocedimento solo se e quando richiamata nella sottesa ordinanza, ovvero imposta dall’esito della sua fondata impugnazione, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere la parità di quelle condizioni tra i partecipanti alla gara in uno all’affidamento di ognuno di loro sulle stesse. La violazione della speciale disciplina della vendita contenuta nell’ordinanza può essere fatta valere da tutti gli interessati e, cioè, a tutti i soggetti del processo esecutivo, compreso il debitore, interessato anch’egli all’appropriata funzionalità del suddetto subprocedimento al fine di ridurre nella misura massima possibile la sua esposizione. 3. Non essendo necessari ulteriori accertamenti può decidersi nel merito, annullandòl’ordinanza di aggiudicazione. Attesi i profili di rinnovata novità delle questioni trattate si compensano le spese. P.Q.M. La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annulla l’ordinanza di aggiudicazione impugnata con l’opposizione agli atti del processo esecutivo n. 181 del 2011 del Tribunale di Tempio Pausania. Spese compensate.