Se il contratto preliminare di vendita non anticipa gli effetti traslativi della pattuizione, la relazione con la cosa del promissario acquirente è qualificabile come detenzione.
Lo ha affermato la Cassazione, sezione Seconda civile, con la sentenza n. 20011/12. Il caso. La controversia decisa con la sentenza in commento sorge dalla dichiarazione di inefficacia di un preliminare di compravendita avente ad oggetto un fondo C., proprietario, era stato infatti condannato a restituire a P., promissario acquirente, la somma ricevuta e quest’ultimo a rilasciare il fondo. P., inoltre, aveva ampliato l’oggetto del giudizio domandando in via riconvenzionale il rimborso per spese e per i miglioramenti apportati al fondo nel periodo fino alla restituzione dello stesso. Tale domanda veniva accolta in primo grado, ma parzialmente riformata in appello, conducendo così P. a ricorrere per cassazione. Possesso o detenzione? Punto centrale della lite è perciò l’inquadramento del potere di fatto sulla cosa da parte del promissario acquirente come possesso o come detenzione egli lamenta infatti, denunciando la violazione degli artt. 1147, 1148 e 1150 c.c., che il preliminare di vendita ad effetti anticipati fa acquisire al compratore il possesso sulla cosa, con le conseguenza che ne derivano sul piano della restituzione dei frutti. La Suprema Corte è di diverso avviso e ricorda come secondo l’orientamento da seguirsi in tema di promessa di vendita, nei casi in cui sia convenuta la consegna del bene prima della stipula del definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi del contratto e che, pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata . Da ciò discende anche che, al contrario di quanto sostiene il ricorrente, i miglioramenti apportati alla cosa ex art. 1150 c.c. non possono essere riconosciuti al medesimo, dato che l’applicazione di tale disposizione richiede la sussistenza della qualità di possessore.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 ottobre – 15 novembre 2012, n. 20011 Presidente – Relatore Mazzacane Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 10-6-1989 C.C. , Ca Ca. e N E. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Catania L P. assumendo che con sentenza di questo stesso Tribunale del 30-11-1988 il dante causa degli attori A C. , nell'ambito di un giudizio nei confronti del P. avente ad oggetto l'inefficacia di un preliminare di compravendita stipulato tra le suddette parti con scrittura privata del 24-1/30-6-1983, era stato condannato a restituire al P. la somma di lire 50.000.000 con gli interessi legali, mentre il P. era stato condannato al rilascio del fondo oggetto del preliminare aggiungeva che le altre richieste del C. , riguardanti la restituzione dei frutti, i canoni i tributi ed i danni conseguenti alla mancata restituzione dell'immobile, erano state dichiarate inammissibili in quanto proposte tardivamente. Gli attori quindi chiedevano la condanna del convenuto al pagamento della somma complessiva di lire 108.300.467 oltre accessori comprensive di lire 3.231.467 per contributi versati al Consorzio di Bonifica per il fondo in questione per il periodo dal 1983 al 1988, e di lire 105.069.000 per i frutti indebitamente percepiti nello stesso periodo di tempo, oltre al risarcimento dei danni. Costituendosi in giudizio il P. contestava il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto, e in via riconvenzionale chiedeva la condanna delle controparti al rimborso delle spese, delle riparazioni, dei miglioramenti e delle addizioni operate fino al tempo della restituzione del fondo oltre al risarcimento dei danni. Il Tribunale adito con sentenza del 18-4-2001 rigettava le domande proposte dagli eredi C. e li condannava al pagamento in favore del P. della somma di lire 10.830.000 quale indennità per i miglioramenti e di lire 8.759.000 per spese straordinarie oltre interessi e, sulla sola indennità di miglioramento, la rivalutazione monetaria dalla data della domanda. Proposto gravame da parte di C C. , Ca.Ca. e della E. cui resisteva il P. la Corte di Appello di Catania con sentenza del 22-6-2006, in riforma della decisione di primo grado, ha condannato quest'ultimo al pagamento in favore degli appellanti della somma di Euro 17.276,82 oltre rivalutazione monetaria ed interessi, ed ha rigettato le domande proposte dal P. nei confronti delle controparti. Per la cassazione di tale sentenza il P. ha proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui C C. , Ca.Ca. e N E. hanno resistito con controricorso. Motivi della decisione Con il primo motivo il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1147-1148 e 1150 c.c., censura la sentenza impugnata per aver ritenuto fondata la domanda di restituzione dei frutti avanzata dagli appellanti sulla base degli effetti restitutori derivanti dal contratto preliminare dichiarato inefficace, non sussistendo, a suo dire, nella fattispecie il possesso in buona o mala fede da parte del promissario acquirente da considerare piuttosto un detentore , peraltro risultante espressamente dallo stesso preliminare, dove si leggeva il materiale possesso e godimento viene trasferito oggi stesso in tal modo non è stato considerato l'orientamento prevalente della giurisprudenza secondo cui nel preliminare di vendita ad effetti anticipati il promissario acquirente acquisisce il possesso del bene. La censura è infondata. In conformità dell'orientamento espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte si ritiene che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem , salvo la dimostrazione di una intervenuta interversio possesionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c. sentenza 27-3-2008 n. 7930 . Con il secondo motivo il P. , deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 936-1140 e seguenti-1150-1477 e 1479 ultimo comma c.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha escluso il diritto dell'esponente all'indennità per i miglioramenti apportati al fondo ed alle spese sostenute, ritenendo che il promissario acquirente fosse un mero detentore, dovendo invece riconoscergli la veste di possessore, come già sostenuto nel precedente motivo in ogni caso, anche a voler ritenere il P. detentore, avrebbe dovuto applicarsi in via analogica l'art. 1592 c.c., in quanto sussisteva il consenso seppur implicito del promittente venditore, o l'art. 1502 c.c. o, in ultima ipotesi, gli artt. 936 e 1479 secondo comma c.c Il ricorrente aggiunge che gli attori nel primo grado di giudizio non avevano contestato la domanda riconvenzionale del convenuto, così riconoscendo il diritto del possessore di invocare l'applicazione dell'art. 1150 c.c. per i miglioramenti apportati al bene posseduto, e che la relativa eccezione era stata proposta tardivamente per la prima volta in appello. Il motivo è in parte infondato ed in parte inammissibile. Sotto un primo profilo la pretesa del ricorrente in ordine all'attribuzione in proprio favore dei miglioramenti apportati all'immobile ex art. 1150 c.c. è preclusa dal rilievo che la disposizione ora richiamata si applica al possessore, e che tale qualifica nella fattispecie non può essere riconosciuta al P. per le ragioni già espresse in occasione dell'esame del primo motivo di ricorso. Il richiamo poi all'applicazione analogica degli artt. 1502-1592-936 e 1479 secondo comma c.c. introduce una questione che presuppone anche degli accertamenti di fatto e che non risulta trattata nella sentenza impugnata pertanto il ricorrente, al fine di evitare una sanzione di inammissibilità per novità della censura, aveva l'onere - in realtà non assolto - non solo di allegare l'avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di appello, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, per dar modo a questa Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa. Con il terzo motivo il P. , deducendo nullità della sentenza e del procedimento e violazione degli artt. 101 e 345 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c., assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto ammissibile il primo motivo contenuto nell'atto di appello con il quale si sosteneva l'insussistenza nel promissario acquirente dell' animus possidendi , considerato che con lo stesso non sarebbe stato introdotto un nuovo thema decidendum , e che d'altra parte l'azione di arricchimento senza causa non sarebbe stata un'azione nuova invero il richiamato motivo rappresentava una domanda nuova sul quale non si era svolto alcun contraddittorio tra le parti, inoltre l'azione di indebito arricchimento ha natura sussidiaria e può essere esercitata solo in assenza di un titolo sul quale possa essere fondata la pretesa creditoria, mentre in primo grado gli attori avevano introdotto una domanda di restituzione basata sul contratto del 24-1-1983, domanda che era stata contestata dall'esponente in base all'art. 1148 c.c. infine solo in appello gli appellanti avevano censurato l’”animus possidendi in capo al promissario acquirente e, conseguentemente, l'applicabilità delle norme in materia di possesso e dell'acquisto dei frutti da parte del possessore in buona fede nella fattispecie. La censura è infondata. La Corte territoriale ha affermato che gli appellanti fin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado avevano formulato una domanda di restituzione dei frutti in seguito alla declaratoria di inefficacia del preliminare, cosicché non si rilevavano le diverse questioni che, secondo l'appellato, sarebbero state sollevate per la prima volta nel secondo grado di giudizio orbene, considerato che detta domanda era conseguente alla declaratoria di inefficacia del contratto preliminare per cui è causa, e che era stata rigettata dal Tribunale per essere stato ritenuto il P. possessore di buona fede, la domanda stessa è stata riproposta in appello ed è stata accolta sulla base della diversa qualifica giuridica attribuita all'attuale ricorrente né d'altra parte quest'ultimo ha meglio specificato sulla base di quali elementi ha ritenuto che le controparti avessero formulato una domanda di indebito arricchimento nel giudizio di secondo grado. Con il quarto motivo il P. , deducendo vizio di motivazione, assume che il giudice di appello ha omesso qualsiasi argomentazione in ordine alla clausola contenuta nel richiamato contratto preliminare secondo cui il materiale possesso e godimento viene trasferito oggi stesso infatti la Corte territoriale avrebbe dovuto ritenere che nel caso di contratto preliminare cosiddetto complesso a consegna anticipata del bene, come nella specie, la situazione del promissario acquirente si connota, ove non risulti diversamente dalle pattuizioni contrattuali, in termini di possesso, dovendosi escludere che quest'ultimo trovi ostacolo nella consapevolezza dell'altruità del bene. La censura è infondata. Il possesso, in quanto costituente un'attività art. 1140 c.c. necessariamente accompagnata dall’”animus possidendi , non è negozialmente trasferibile, salva l'eccezione rappresentata dalla prevista continuazione, per effetto di una fictio legis , del possesso dell'erede Cass. 27-9-1996 n. 8528 Cass. S.U. 27-3-2008 n. 7930 in motivazione . Il ricorso deve quindi essere rigettato le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. P.Q.M. LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per spese ed Euro 2.000,00 per compensi .