Va vietata l'installazione di una caldaia privata nel vano scala

Il singolo condomino non può installare una caldaia nel vano scala se lo facessero tutti ci sarebbe un mutamento di destinazione della cosa comune.

L'uso di parti comuni dell'edificio è consentito al singolo condomino solo se anche tutti gli altri abbiano la possibilità di soddisfare analoghe esigenze e se, rimaste soddisfatte tutte queste esigenze, il bene non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento occorre un consenso unanime. È il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 19205 del 21 settembre scorso. Il caso. Due intraprendenti condomini realizzano un ripostiglio nel vano scala, all'interno del quale fanno installare una piccola caldaia per uso privato. La cosa non piace ai vicini, che ne chiedono la rimozione, e la lite entra nelle aule di giustizia la Corte d'Appello riforma parzialmente la sentenza di primo grado e condanna i condomini a demolire le pareti del ripostiglio, ma non a rimuovere la caldaia, come avevano chiesto gli attori, i quali propongono ricorso per cassazione. L'uso della cosa comune secondo la Corte d'Appello Secondo i giudici territoriali l'allocazione della caldaia nel vano scala costituisce un uso, seppure più intenso, della cosa comune consentito dall'art. 1102 c.c. in quanto le modeste dimensioni dell'oggetto non comprometterebbe un uguale uso della cosa comune da parte degli altri condomini, per le loro esigenze. e secondo la Cassazione. Di parere opposto la S.C., che accoglie il ricorso dei vicini di casa. Secondo pacifica giurisprudenza, infatti, al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo delle parti comuni dell'edificio a due condizioni. Due requisiti per l'uso esclusivo rispetto delle altrui esigenze individuali e mantenimento dell'originaria destinazione della cosa comune. Da una parte, il bene comune nelle parti residue deve essere sufficiente a soddisfare le potenziali, analoghe esigenze degli altri condomini dall'altra, il bene comune non deve perdere la sua originaria destinazione, per effetto dell'uso esclusivo di un condomino, perché per tale mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi. Nel caso di specie, la Corte territoriale si è limitata a considerare soltanto il primo requisito, per di più in modo generico, omettendo qualsiasi valutazione in merito al secondo. Ed infatti, se può essere vero che le modeste dimensioni della caldaia appaiono compatibili con la possibilità per tutti gli altri condomini di fruire del vano scala, nulla si è detto, nella sentenza impugnata, né in merito alla materiale possibilità di installare tante caldaie quanti sono i condomini, né se questa astratta previsione sarebbe compatibile con l'originaria destinazione del vano scala comune. Il vano scala serve per consentire l'accesso alle proprietà individuali se tutti installassero caldaie private, cambierebbe la destinazione originaria. Il vano scala, insomma, assolve alla precisa finalità di dare accesso alle proprietà individuali, e tale destinazione originaria risulterebbe modificata dall'installazione di tante caldaie quanti sono i condomini. Per evitare che ciò avvenga, dunque, l'installazione di una caldaia privata deve considerarsi uso privato del bene comune incompatibile col dettato normativo in materia di condominio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 maggio - 21 settembre 2011, numero 19205 Presidente Triola - Relatore Manna Svolgimento del processo Con sentenza del 24.1.2005, resa all'esito di una complessa controversia tra proprietari di appartamenti facenti parte di uno stabile condominiale posto in fraz. omissis , la Corte d'appello di Ancona - per quanto ancora rileva in questa sede - in parziale riforma della sentenza di primo grado, provvedendo su domanda di G.C. e L., condannava B.D. e F.F. e I. a demolire le pareti murarie che delimitavano un ripostiglio realizzato nel vano scala, ma rigettava, fra l'altro, la domanda diretta alla rimozione della caldaia appoggiata al muro del vano scale e delle relative tubazioni, compensando le spese del doppio grado di merito per un terzo e condannando i predetti attori al pagamento della restante frazione. Riteneva la Corte territoriale che l'allocazione della caldaia costituiva un uso, sia pure più intenso, della cosa comune, come tale consentito dall'articolo 1102 c.c., dato che per un verso non era stata nemmeno dedotta l'esistenza di una norma regolamentare condominiale contraria, e che, per altro verso, le modeste dimensioni del manufatto installato non escludevano che gli altri condomini potessero utilizzare anch'essi il vano scale per le loro esigenze. In punto di spese, rilevava che, accolta una sola delle domande proposte, erano state rigettate tutte le altre, e che gli stessi attori avevano consentito in passato l'esecuzione di quei medesimi lavori contro cui, poi, a distanza di anni, erano insorti. Per la cassazione di tale sentenza ricorrono G.L. e C., con due motivi di annullamento, illustrati da memoria. Resistono con controricorso D B. e F.F. e I Il ricorso è stato notificato anche a B.G. e C.M.G. , parti, in quanto condomini, del giudizio di merito, che non hanno svolto attività difensiva. Motivi della decisione 1. - Preliminarmente va respinta l'eccezione, sollevata dalla parte controricorrente, d'inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza, in quanto erroneamente riferita al requisito dell'articolo 366, primo comma, numero 3 c.p.c La sommaria esposizione dei fatti di causa, proprio perché di necessità concisa e compendiosa, non impone affatto la trascrizione degli atti e documenti richiamati. L'autosufficienza, per contro, è un requisito da apprezzare in rapporto ad ogni singolo motivo di cassazione, a misura della sua idoneità ad essere valutato sulla base del solo contenuto del ricorso. 2. - Il primo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1102 c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. Secondo parte ricorrente la motivazione della sentenza impugnata - che ha ritenuto che l'apposizione della caldaia nel vano scale costituirebbe un legittimo, sia pure più intenso, uso della cosa comune, data l'assenza di norme regolamentari condominiali di segno contrario e le modeste dimensioni del manufatto - denota un'errata applicazione dell'articolo 1102 c.c., atteso che la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale non è compatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini. Inoltre, prosegue parte ricorrente, la condanna, non impugnata, alla demolizione del ripostiglio importa la necessaria demolizione di quanto di proprietà esclusiva ivi collocato. A rendere ancor più errato il riferimento all'articolo 1102 c.c. va aggiunta l'ulteriore considerazione che l'installazione su parte comune di una caldaia di uso esclusivo costituisce innovazione, ai sensi del'articolo 1120 c.c., contraria alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio. 3. - Con il secondo motivo parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonché l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentando che, tenuto conto delle conclusioni che gli appellati avevano svolto in via subordinata, per il caso di accoglimento dell'appello, le domande di questi ultimi che infine risultano essere state rigettate sono tre delle cinque proposte, e dunque gli appellati risultano soccombenti in misura ben maggiore rispetto alla parte appellante. 4. - È fondata la prima delle varie censure contenute nel primo motivo. 4.1. - La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi Cass. nnumero 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05 . 4.1.1. - Nello specifico, la sentenza impugnata ha valutato, per di più in maniera affatto generica quanto alla parità dell'uso, unicamente la prima delle due condizioni anzi dette, ossia la potenziale fruizione del vano scala da parte degli altri partecipanti al condominio per le loro esigenze , date le modeste dimensioni del manufatto installato , senza accertare se l'allocazione non di una sola, ma di tante caldaie quanti i condomini sia non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l'originaria destinazione del vano scala comune, che nasce per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali. 5. - L'accoglimento di tale censura assorbe l'esame sia delle altre doglianze contenute nel primo motivo, sia del secondo mezzo d'impugnazione. 6. - Conseguentemente, accolto il primo motivo nei termini anzi detti e assorbito il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Ancona, che deciderà la controversia attenendosi al principio di diritto innanzi detto e provvederà, altresì, a regolare le spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Ancona, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.