Macchie di umidità nel negozio, il condominio deve pagare il commerciante-conduttore

Riconosciuta la legittimazione attiva e il diritto a vedersi riconosciuto il risarcimento. L'ingiustizia del danno non è connessa solo alla proprietà del bene.

Umidità e infiltrazioni danneggiano l'immobile utilizzato come negozio. A chi spetta il risarcimento? Alla persona del proprietario? O alla persona del locatario? A sciogliere il nodo è la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 17881/2011, Terza Sezione Civile, depositata il 31 agosto, affrontando uno specifico caso, che ha visto coinvolto anche un condominio a quest'ultimo, difatti, apparteneva, come spazio comune, una superficie interrata sottostante il locale commerciale. L'umidità fa male anche agli occhi. L'immagine è l'anima del commercio. E ritrovarsi col negozio punteggiato da evidenti macchie di umidità non deve essere il massimo della vita. Difatti, il negoziante protagonista della vicenda ha deciso di adire le vie legali per ottenere un risarcimento dei danni subiti. Nel mirino il condominio all'interno del quale si colloca l'immobile. Richiesta legittima? No, per il Tribunale sì, per la Corte d'Appello. Quest'ultima riconosce la legittimazione attiva del commerciante quale conduttore del locale nei confronti del condominio, e stabilisce un risarcimento superiore ai 10mila euro. Locatore e locatario. Partita chiusa? Assolutamente no. Perché il condominio sceglie la strada del ricorso per cassazione, affermando che la domanda del commerciante era rivolta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti ad un elemento strutturale del locale condotto in locazione, per cui solo il proprietario-condomino sarebbe, in ipotesi, la persona danneggiata e, come tale, titolare del diritto risarcitorio . Ma su questa linea i giudici di piazza Cavour rispondono picche. In particolare, viene riconosciuto in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata , quindi qualora nell'immobile si verifichi un'infiltrazione, il conduttore gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno . Di conseguenza, guardando al caso specifico, il commerciante può rivalersi nei confronti del condominio. Infiltrazioni di responsabilità. A questo quadro viene aggiunto anche un altro elemento la superficie interrata sottostante il locale commerciale. Il terrapieno in essa ricompreso cade sul suolo su cui sorge l'edificio e gode di una presunzione di comunione. Del terrapieno, quindi, risponde il condominio, spiega la Cassazione, sia in tema di risarcimento dei danni che di rimozione delle relative cause, e, of course, nei confronti del condominio può agire anche il conduttore dell'immobile danneggiato purché abbia un potere materiale sulla cosa . In questa ottica, ovvero quella della legittimazione attiva, l'ingiustizia del danno non è necessariamente connessa alla proprietà del bene danneggiato . Peraltro, una perizia ad hoc ha permesso di affermare che le infiltrazioni provenivano dal terrapieno, e considerando quest'ultimo come parte comune, la legittimazione attiva del commerciante viene considerata acquisita. E logica conseguenza è la conferma della pronuncia di Appello, con la condanna del condominio. Anche perché viene esclusa la ipotesi di corresponsabilità del negoziante nella creazione dei problemi di umidità dell'immobile commerciale.