Rimessa in discussione la pronuncia della Corte d'Appello, che aveva salvato l'Azienda territoriale per l'edilizia residenziale pubblica Aterp . Il contratto di locazione non affievolisce i compiti del proprietario.
di Attilio Ievolella Anche le scale di un palazzo possono rappresentare un pericolo. E provocare un danno serio. A maggior ragione se manca addirittura la possibilità di vedere il gradino su cui si sta poggiando il piede. Se, poi, questa mancanza di visibilità è legata all'assenza dell'interruttore della luce, può essere il proprietario dell'immobile - nel caso specifico, un'Azienda territoriale per l'edilizia residenziale pubblica - a dover rispondere dei danni subiti dalla persona, ovvero un affittuario che abita uno degli appartamenti del palazzo. E luce non fu La vicenda - affrontata dal Palazzaccio con la sentenza numero 16422, III sezione civile, depositata ieri - riguarda l'increscioso incidente capitato a un assegnatario di un alloggio popolare. La ricostruzione dei fatti è semplice piano terra del palazzo, scale buie, nessun interruttore della luce vicino al portone, il piede poggiato in maniera incerta sul gradino e il capitombolo, con conseguenze gravi. Conseguenziale, per l'affittuario, è la richiesta di risarcimento danni nei confronti dell'Azienda proprietaria dell'immobile. Ma la Corte d'Appello respinge la domanda ritenendo non dimostrati il rapporto di custodia e la qualità di custode dell'Aterp . Nella sostanza, sulla base del contratto di locazione spettava alla gestione autonoma la manutenzione degli impianti , tuttavia l'articolo 1577 del Codice Civile pone a carico del conduttore l'onere di dare avviso al locatore che vi è necessità della riparazione della cosa. Con la conseguenza che, essendo stata omessa la denuncia, è mancato l'effettivo potere fisico dell'Aterp sulla cosa, al fine di vigilare su di essa e mantenere il controllo in modo da impedire danni a terzi . Per l'affittuario, così, la luce si spegne anche nelle aule di giustizia Ma c'è un nuovo interruttore La querelle, però, non si conclude in Appello, anzi si prolunga fino a Roma, dove l'affittuario prova un nuovo interruttore, l'ultimo, per riaccendere i motori della questione. Fuor di metafora, è la Cassazione l'extrema ratio per rimettere in ballo l'intera vicenda, col chiaro obiettivo di arrivare al riconoscimento della responsabilità dell'Aterp. Il riferimento preciso, per il ricorso, è l'articolo 2051 del Codice Civile, ovvero la previsione del danno cagionato da cosa in custodia, che richiede, noblesse oblige, l'individuazione definitiva del custode. In questa ottica, l'affittuario, tramite il proprio legale, 'denuncia' l'omessa qualifica del locatore quale effettivo custode dei beni e dei servizi comuni . Ad avviso dell'affittuario non è concepibile non inquadrare l'Aterp come custode dell'immobile, e, a maggior ragione, degli spazi e dei servizi comuni. Su questo fronte i giudici di piazza Cavour si rivelano assai recettivi. E portano in dote un lungo elenco di riferimenti giurisprudenziali per identificare la configurabilità della responsabilità in tema di danni da cose in custodia per individuare il custode, ovvero colui che ha il governo della cosa , inteso anche come disponibilità giuridica . Conseguenziale è che la responsabilità per il danno da cosa in custodia postula una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltreché giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina l'onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi . Se, poi, a bomba, si considera la locazione della cosa in custodia, allora è chiaro che, come testimonia ancora la giurisprudenza, il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quindi la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti , eccezion fatta per le parti delle quali il conduttore ha la disponibilità, con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi . Come risolvere la questione? Spetta al giudice di merito stabilire, nel caso concreto, chi abbia il governo di un determinato bene , chiariscono i giudici di piazza Cavour Tornando ad affrontare la specifica vicenda, il nodo è rappresentato proprio dai danni cagionati da beni compresi nelle parti comuni di un edificio. Ebbene, nonostante la locazione, restano in piedi i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti Errores in appello. E lì si ritorna La ricostruzione dei fatti, assolutamente incontestata, per i giudici del Palazzaccio comporta una valutazione negativa per la pronuncia in Appello. Per quali ragioni? Perché si è ritenuto, erroneamente, che non sussistesse l'obbligo di custodia da parte dell'ente proprietario degli alloggi e del fabbricato , e perché non si è indagato per capire se esistesse o meno, oggettivamente, un rapporto di custodia fra l'ente proprietario e l'impianto d'illuminazione delle scale e dell'androne del fabbricato, limitandosi a ritenerlo non dimostrato esclusivamente per assunta inosservanza, da parte del conduttore, dell'onere di dare avviso al locatore che vi era necessità di riparazione della cosa . Il punto centrale, invece, era costituito anche dalla valutazione del potere di intervenire sulla cosa come elemento per individuare la figura del custode . Nella vicenda specifica, bisognava accertare, secondo i giudici di piazza Cavour, se l'Aterp era inquadrabile come custode dell'impianto di illuminazione delle scale , e, in caso affermativo, era consequenziale affermare la responsabilità dell'ente proprietario . Alla luce di questi elementi, ovvero gli errores sottolineati dalla Cassazione, la questione va ancora considerata aperta. Con l'obiettivo di capire se l'Azienda è responsabile con tutto ciò che ne può conseguire per il danno subito dall'affittuario. Per arrivare a meta, però, bisognerà ritornare nuovamente in Appello
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 14 giugno - 27 luglio 2011, numero 16422 Presidente Amatucci - Relatore Giacalone In fatto e in diritto 1.1. A.N., assegnatario di alloggio popolare in provincia di Cosenza, di proprietà dell'Azienda resistente, propone ricorso per cassazione,sulla base un unico motivo,avverso la sentenza della Corte di Appello di Catanzaro del 31 maggio 2008, che, riformando quella di primo grado, ha respinto la sua domanda nei confronti dell'Azienda - in ordine ai danni subiti a seguito di caduta dalle scale buie del piano terra, a causa della mancanza nei pressi del portone dell'apposito interruttore - affermando che doveva escludersi che fosse stata dimostrata sia la qualità di custode in capo all'ATERP, sia il rapporto di custiodia nella specie sulla base del contratto di locazione, spettava alla gestione autonoma la manutenzione degli impianti tuttavia, l'articolo 1577 c.c. pone a carico del conduttore l'onere di dare avviso al locatore che vi è necessità di riparazione della cosa con la conseguenza che, essendo stata omessa la denuncia, è mancato l'effettivo potere fisico dell' ATERP sulla cosa, al fine di vigilare su di essa e mantenerne il controllo in modo da impedire danni a terzi. 1.2. L'azienda resiste con controricorso, e chiede dichiararsi inammissibile e, comunque, rigettarsi il ricorso. 2.1. Con l'unico motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2051 e 1577 c.c, nonché omessa o quanto meno insufficiente motivazione su punti decisivi e formula alla Corte il seguente quesito se non integri violazione del principio di cui all'articolo 2051 c.c. l'omessa qualifica del locatore quale effettivo custode dei beni e dei servizi comuni, in quanto gestore e diretto controllore degli stessi, e se la comunicazione sulla pericolosità e sul potenziale anormale di rischio del bene comune sia elemento valutabile ai fini dell'individuazione del rapporto di custodia . 2.2. Anzitutto, rileva la Corte che è inammissibile la censura di difetto di motivazione, in quanto non è stato indicato il fatto controverso e non è stato formulato, in relazione ad essa, il prescritto momento di sintesi . Sussiste, invece, nei termini di seguito precisati, la dedotta violazione di legge. 3.1. In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex articolo 2051 c.c. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore Cass. numero 1948/03 . In questo senso, custode è colui che ha il governo della cosa , ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come potestà di fatto , che deve essere anche disponibilità giuridica Cass. ,S.U., 11.11.1991, numero 12019 La responsabilità ex articolo 2051 c.c. postula dunque una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltreché giuridica,, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa l'onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi. Il termine custode non presuppone allora, né implica uno specifico obbligo di custodire la cosa, analogo a quello previsto, ad esempio, in tema di contratto di deposito. Viceversa, l'articolo 2051 c.c., si riferisce soltanto ad uno stato di fatto. La funzione della norma, di imputa c-e la responsabilità a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto, il ''governo della cosa Cass. numero 24530/09, in motivazione . 3.2. Nel caso di locazione della cosa in custodia, costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte Cass. numero 12019/91 Cass. numero 11321/96 Cass. numero 20335/04, in motivazione che il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quindi la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell'art . 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex articolo 1577 c.c. , mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo. Diventa, quindi, un accertamento fattuale, riservato al giudice di merito, stabilire nel caso concreto chi abbia il governo di un determinato bene nei termini sopra precisati Cass. numero 1948/03, cit., in motivazione . 3.3.1. I criteri descritti ai precedenti paragrafi 3.1 e 3.2 devono guidare anche l'individuazione del soggetto responsabile, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., nel caso di danni cagionati da beni come nella specie, compresi nelle parti comuni di un edificio. Invero, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare s a dei servizi accessori e delle parti comuni dello edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si. esplica il potere di custodia del conduttore - con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti Cass. numero 6467 del 1981, secondo cui gravano sui condomini le responsabilità per danni subiti da terzi, nel novero dei quali ultimi vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio, in conseguenza di omissioni addebitabili all'amministratore del condominio ovvero di inerzia da parte dell'assemblea condominiale nell'adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo. quale,in quel caso, l'anomalo funzionamento del congegno meccanico di chiusura del cancello v. anche Cass. numero 5668/84, 43/87 4994/96 . 3.3.2. Invero, anche in rapporto a danni determinati da beni di proprietà condominiale, si è affermato che resta estraneo alla fattispecie di cui all'articolo 2051 c.c. il comportamento del custode per cui essendo il danno cagionato dalla cosa e non dal comportamento del custode è necessario che il danno si sia prodotto nell'ambito del dinamismo connaturale alla cosa medesima, o per l'insorgenza in questa dì un processo dannoso. Quindi gli elementi da accertare al fine della configurabilità della responsabilità ex articolo 2051 c.c. sono il nesso causale fra la cosa in custodia e l'evento lesivo la sussistenza di un rapporto di. custodia relativamente alla cosa, accertamento il cui onere probatorio ricade sull'attore. Spetta, viceversa, al convenuto provare l'esistenza del fattore estraneo, idoneo a interrompere il nesso causale e cioè provare il caso fortuito, tenendo presente che l'idoneità del fattore esterno è tale se presenta caratteri della imprevedibilità e della eccezionalità Cass. numero 25243/06, in motivazione . 3.3.3. Nella presente fattispecie in cui è pacifico che l'evento lesivo lesioni con postumi permanenti si è verificato per essere il N. caduto sulle scale della palazzina, ove è assegnatario di alloggio, a causa della mancanza d'interruttore di elettricità nei pressi del portone - ha errato la Corte d'appello nell'escludere la responsabilità ex articolo 2051 c.c. sull'assunto che non sussistesse l'obbligo di custodia da parte dell'ente proprietario degli alloggi e del fabbricato. Inoltre, la Corte territoriale non ha indagato se esistesse o meno oggettivamente un rapporto di custodia fra l'ente proprietario e l'impianto di illuminazione delle scale e dell'androne del fabbricato, limitandosi a ritenerlo non dimostrato esclusivamente per assunta inosservanza, da parte del conduttore, dell'onere di dare avviso al locatore che vi era necessità di riparazione della cosa articolo 1577 c.c. . In sostanza, il giudice di appello ha negato l'applicabilità dell'articolo 2051 c.c. valutando il comportamento, ritenuto non inadempiente, dell'ente proprietario e costruttore quale presunto custode. Non ha considerato, invece, la Corte d'appello che, intercorrendo il rapporto di custodia fra la cosa e chi ha l'effettivo potere su di essa il proprietario, come il possessore o anche il detentore , il potere di intervenire sulla cosa opera come questa Corte ha precisato, v. sent. 1948/03, cit. in motivazione non come fondamento di una presunzione di colpa, ma come uno degli elementi per individuare la figura del custode con la conseguenza che, a pari o a diverso titolo, la custodia può far capo a più soggetti, ciascuno con poteri di gestione e di intervento. Nella presente controversia, pertanto, avendo il N. proposto la domanda di responsabilità nei confronti dell'Azienda, nella qualità di ente proprietario e costruttore del fabbricato in cui l'accensione delle luci era prevista sul ballatoio del primo piano, anziché nei pressi del portone, andava accertato se l'Azienda fosse o meno custode dell'indicato impianto d'illuminazione delle scale sotto il profilo giuridico e di fatto, concludendosi, in caso affermativo, per la responsabilità dell'ente proprietario e costruttore , salvo il limite del caso fortuito e anche l'eventuale applicabilità dell'articolo 1227, primo comma, c.c., in rapporto al comportamento degli inquilini/assegnatari. In ogni caso, non poteva essere attribuito rilievo decisivo, per escludere detta qualità di custode, alla circostanza del rispetto o meno dell'obbligo del conduttore di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni della cosa locata. Infatti, - al di là del decisivo rilievo che, nella specie, non è dedotta in lite una riparazione che presuppone l'esigenza di ripristinare la funzionalità di un impianto già esistente bensì l'originaria mancanza di un interruttore nelle parti comuni di un edificio i cui appartamenti sono assegnati in locazione - detto obbligo, di cui all'articolo 1577 c.c., riguarda i rapporti interni tra il locatore e il conduttore e, pertanto, la violazione dello stesso non può essere opposta dal locatore ai terzi quale, nella specie, l'assegnatario che abbiano risentito un danno per effetto dell'omessa manutenzione o riparazione della cosa locata Cass. numero 4737/01 4994/96, 433/87, 566/84, 3933 del 1977 . 4. La sentenza va, perciò, cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, alla Corte d'Appello di Catanzaro, che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti ai punti da 3.1. a 3.3. P.Q.M. Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione.