di Ivan Meo
di Ivan Meo * Il caso. La pronuncia emessa dalla Corte di Cassazione, la n. 15186/2011 dell'11 luglio, prende spunto dalla richiesta avanzata da una condomina che richiedeva, in primo grado, la demolizione delle veranda sottostante costruita da un'altra condomina in quanto era stata realizzata in violazione delle norme sulle distanze. A tale richiesta, la convenuta contestava la prescrizione ventennale del diritto oltre alla preesistente autorizzazione assembleare per la realizzazione del manufatto. Il Tribunale, accogliendo solo parzialmente la domanda proposta dall'attrice, condannava la convenuta ad eliminare la copertura della veranda costruita in eternit e a sostituirla con copertura in vetro. La Corte di Appello di Roma, invece, condannava la convenuta al ripristino dello stato dei luoghi mediante la demolizione della veranda precedentemente costruita, in quanto la medesima era stata realizzata senza il rispetto delle distanze legali nel caso di specie i Giudici precisavano che tra la soglia della finestra e la tettoia intercorreva solo la distanza in verticale di un metro anziché i tre metri come previsto dall'art 907 c.c. . Vi è un'autorizzazione assembleare. La convenuta evidenziava il fatto che in sede di delibera assembleare, la parte attrice, non aveva contestato il diritto di realizzare la veranda, salvo l'unica condizione di premunirsi delle necessarie autorizzazioni comunali. La necessità di preventiva autorizzazione assembleare, secondo l'interpretazione giurisprudenziale, risulta necessaria qualora la realizzazione del manufatto possa arrecare pregiudizio ad alcuni condomini Cass., n. 5652/1980 Cass., n. 10704/1994 , o perché non vengano rispettate le distanze legali fra le due proprietà Cass., n. 5652/1980 . In questa seconda ipotesi è opportuno che l'autorizzazione venga formalizzata con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliare. Tale formalità consentirà di cautelarsi da eventuali azioni che potrebbero essere intentate dall'acquirente in caso di vendita dell'appartamento da parte del confinante. Inoltre sarà opportuno in sede assembleare che il condomino sottoponga il relativo progetto corredato da tutte le informazioni inerenti il materiale e le modalità di costruzione del manufatto. Ma anche in caso di delibera favorevole, adottata a maggioranza, non potrà evitare eventuali azioni legali da parte di singoli condomini Cass., n. 3510/1980 che dovesse invocare, per esempio, l'alterazione del decoro architettonico o l'alterazione del profilo igienico. Inoltre, i poteri dell'assemblea condominiale concernono la disciplina dell'uso delle cose comuni, senza mai invadere la sfera delle proprietà individuali, salvo le limitazioni accettate convenzionalmente dai singoli condomini, i quali, conseguentemente, eccettuate queste limitazioni, non possono essere autorizzati dall'assemblea ad un'utilizzazione più ampia di parti comuni, che si risolva in una violazione delle norme sui rapporti di vicinato, quale la realizzazione di una veranda su un terrazzo di proprietà esclusiva, senza il rispetto della distanza legale dalla veduta esercitata dal proprietario dell'appartamento sovrastante. La veranda aumenta la superficie utile dell'appartamento necessarie le autorizzazioni comunali. In merito alla presenza delle preventive autorizzazioni edilizie per la costruzione del manufatto, dobbiamo precisare che quest'ultimo viene considerato come un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee con la successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell'immobile. La realizzazione di una veranda determina, quindi, l'aumento della superficie utile di un appartamento e la modifica della sagoma dell'edificio, e ne discende che il suddetto intervento richieda il previo rilascio della concessione di costruzione Cons. Stato, sez. V, 8 aprile 1999, n. 394 Cons. Stato, 22 luglio 1992, n. 675 . Il rispetto delle distanze è un problema se non c'è il balcone. Il problema del rispetto delle distanze si verifica nel caso in cui solo se al piano superiore siano presenti una o più finestre e non un altro balcone in tal caso sarà possibile ancorare, la struttura alla soletta, in quanto il possesso di quest'ultima appartiene ad entrambi i proprietari dei piani. La giurisprudenza di merito ritiene opportuno comunque non superare il perimetro del balcone sovrastante per evitare di pregiudicarle vedute in appiombo Tribunale di Taranto sentenza 19 gennaio 1995 . Ma sono rilevanti anche le dimensioni della costruzione, che non devono essere tali da ledere i diritti altrui. Infatti, la Cassazione precisa che il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà Cass., sent. n. 3109/1993 Cass., sent. n. 2873/1991 . A tale assunto la Cassazione si ispira il principio appena esposto, traendo la conseguenze della illegittimità della condotta della ricorrente, la quale ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza di una balcone aggettante soprastante. Inoltre la Corte precisa, che in merito al rispetto delle distanze, l'art 1102 c.c. non deroga l'art. l'art 907 c.c., e quindi nel caso di specie, si è verificata una violazione delle distanze prescritte in quanto la veranda realizzata dalla ricorrente si collocava alla distanza di un metro dal balcone dell'appartamento della resistente. La norma sulle distanze non si applica se la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante non è limitata. La Cassazione si è già espressa in un caso analogo facendo la seguente distinzione il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all'art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell'area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante. Nella specie la S.C., cassando la sentenza di appello, ha respinto il ricorso principale che aveva condannato il condomino alla demolizione del fabbricato realizzato in violazione dell'art. 907 c.c. nella parte relativa al superamento dei tre metri calcolati non dal parapetto, ma dal piano di calpestio del terrazzo sovrastante. Ulteriori limiti imposti sono a il regolamento condominiale. In tale contesto, anche se la sentenza in esame non affronta tale problematica, è opportuno chiarire gli eventuali limiti contenuti dal regolamento condominiale. Se il regolamento di condominio vieta espressamente l'installazione di verande sia sulla facciata principale dell'edificio che su quella interna, l'opera è preclusa a tutti i condomini. b I limiti imposti dal regolamento edilizio. Ulteriore limite è rinvenibile nel regolamento edilizio del Comune in cui l'edifico è ubicato. Tale fattispecie è stata analizzata dalla Cassazione Cass. n. 7402/1986 , secondo cui l'eventuale costruzione di tali manufatti comporta una violazione di tale norma e la conseguente legittimazione ad opporsi al concreto esercizio di tale facoltà. Qualora venga deliberata in assemblea una tale costruzione, la medesima è da ritenersi nulla in quanto viola le norme regolamentari. * Consulente giuridico
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 febbraio - 11 luglio 2011, n. 15186 Presidente Triola - Relatore Petitti Svolgimento del processo Con citazione notificata il 19 aprile 1995, M.D.B.A., proprietaria di un appartamento sito in omissis , conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Roma, D.A., proprietaria dell'appartamento sottostante, chiedendo che venisse condannata alla demolizione della veranda che la stessa aveva realizzato sul proprio balcone in violazione delle norme sulle distanze. Costituitasi in giudizio, la D. contestava la domanda eccependo in via preliminare la prescrizione ventennale del diritto dell'attrice, e deducendo che era stata autorizzata dal condominio a ristrutturare la veranda. L'adito Tribunale, con sentenza depositata il 7 marzo 2001, in parziale accoglimento della domanda attrice, condannava la D. ad eliminare dalla veranda costruita sul suo terrazzo la copertura in eternit e a costruire il tetto in vetro. Avverso questa sentenza ha proposto appello la M Nella resistenza della D., la Corte d'appello di Roma, con sentenza depositata il 19 gennaio 2005, in riforma della impugnata sentenza, ha condannato la D. al ripristino dello stato dei luoghi previa demolizione della veranda. La Corte d'appello ha innanzitutto ritenuto che le delibere dell'assemblea del condominio di via del . non potevano incidere sui diritti esclusivi dei condomini, a meno che le limitazioni alle rispettive proprietà esclusive non fossero state convenzionalmente accettate. Ha quindi rilevato che l'assemblea del 26 marzo 1985 autorizzò la Sig.ra D. ad installare una veranda in vetro e alluminio anodizzato sul proprio balcone solo dietro regolare autorizzazione preventiva della autorità comunali e nel rispetto dei diritti dei terzi e dei condomini che, successivamente, la medesima assemblea prese atto della mancata ottemperanza a quanto in precedenza deliberato, sia perché la veranda non presentava una copertura in vetro, sia perché non era stata esibita all'amministratore la necessaria concessione edilizia, e diede mandato all'amministratore di diffidare la D. ad ottemperare a quanto deliberato che la D. procedette ad un nuovo intervento edificatorio, ripristinando la copertura con tetto in eternit ondulato, realizzando in tal modo una vera, e propria costruzione, appoggiata per un lato al muro comune dell'edificio condominiale e, per l'altro, al muretto di recinzione del proprio balcone che nel giudizio di primo grado, in sede di accertamento tecnico, era emerso che la veranda era stata realizzata senza il rispetto delle distanze legali previste in altezza tre metri dalla soglia del piano superiore art. 907, terzo comma, cod. civ. , a tutela del diritto di veduta diretta e obliqua del proprietario del piano superiore, in quanto tra la tettoia del manufatto e la soglia della finestra della M. vi era una distanza in verticale di un metro. La Corte d'appello ha pertanto ritenuto fondato il gravame, disattendendo la deduzione dell'appellata circa la preesistenza della veranda, osservando in proposito che nello stesso atto di acquisto del 2 febbraio 1979 non vi era alcuna menzione della preesistenza di una veranda coperta, essendovi solo il riferimento a un terrazzo a livello. I testi escussi, poi, avevano escluso la esistenza di una veranda sul terrazzo dell'appellata nel periodo in cui loro stessi avevano occupato quell'appartamento, e cioè dal 1967 al 1986, Solo nel 1985 del resto l'appellata chiese al condominio l'autorizzazione ad installare ex novo nella propria terrazza una veranda e non già a procedere all'ammodernamento o alla ristrutturazione della veranda preesistente. Per la cassazione di questa sentenza, ha proposto ricorso D.A. sulla base di tre motivi, cui ha resistito, con controricorso, A M.D.B Motivi della decisione Con il primo motivo, la ricorrente denuncia violazione degli artt. 907 e 1135 c.c., nonché contraddittorietà della motivazione. Richiamata la delibera dell'assemblea condominiale del 26 marzo 1985, e in particolare la parte del verbale in cui si dava atto che il condominio si esonera di ogni lite che verrà rivolta alla sig.ra D. da eventuali terzi e non riconoscerà danni che verranno causati dalla suddetta veranda , la ricorrente censura la sentenza impugnata laddove, nel riportare il contenuto della citata delibera assembleare, aveva ritenuto che la stessa avesse fatto salvi i diritti anche dei condomini, non potendo questi ultimi essere qualificati terzi rispetto alla deliberazione assunta dall'assemblea condominiale. Ove la Corte d'appello avesse rettamente inteso il senso della delibera, avrebbe dovuto concludere che nella specie i condomini avevano autorizzato la realizzazione della veranda e contestualmente accettato il conseguente ampliamento dell'uso della cosa comune in suo favore. La stessa M., del resto, aveva prestato il proprio consenso alla citata delibera e non aveva quindi contestato il diritto di essa ricorrente di realizzare la veranda. L'unica condizione apposta era quella che essa si munisse delle necessarie autorizzazioni comunali, ma nessuna riserva era formulata quanto all'osservanza delle norme sulle distanze, sicché la M. non era più legittimata a contrastare l'uso della cosa comune da parte di essa ricorrente, avendo accettato la limitazione al bene di proprietà esclusiva. Non a caso, quindi, nella delibera assembleare si facevano salvi i diritti dei terzi, avendo i condomini già manifestato la propria volontà in ordine alla realizzazione della veranda e alle conseguenti limitazioni ai propri diritti. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione degli artt. 907, 1102 e 1122 c.c., nonché vizio di omessa e contraddittoria motivazione. Premesso che ciascun condomino ha diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri condomini prevista dal regolamento del condominio soltanto per le innovazioni delle parti comuni degli edifici, la ricorrente osserva che, nel caso di specie, la M., nell'appartamento soprastante, aveva in corrispondenza della terrazza a livello solo una finestra distante dalla soglia del balcone circa quattro metri. La violazione di tale distanza, peraltro, non era stata contestata ad essa ricorrente né dalla successiva assemblea del condominio giugno 1985 né nella diffida inviatale dall'amministratore, sicché doveva ritenersi che nell'assemblea del 26 marzo 1985 ella era stata autorizzata a realizzare la veranda prescindendo dall'osservanza delle norme sulle distanze. Del resto, nella situazione data, l'osservanza di dette norme avrebbe comportato che la veranda, pure autorizzata dal condominio, avrebbe potuto avere un'altezza non superiore ad un metro. Con il terzo motivo, la ricorrente deduce erroneità della statuizione per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. La censura si riferisce al capo della sentenza relativo alla reiezione delle eccezioni formulate da essa ricorrente in ordine alla preesistenza della veranda. In proposito, la ricorrente si duole del fatto che la Corte d'appello avrebbe tenuto conto solo di alcune deposizioni e non di altre e rileva che comunque dalle dette deposizioni non emergeva con certezza che la veranda non fosse stata realizzata in epoca anteriore al 1985. Anzi, posto che i testi avevano fatto riferimento alla circostanza che la veranda sarebbe stata realizzata senza autorizzazione, la collocazione temporale di detta realizzazione avrebbe dovuto essere senz'altro anteriore al 1985. Inoltre, la Corte non avrebbe tenuto conto di una lettera del 1993, a firma del procuratore della dante causa di essa ricorrente, nella quale si faceva riferimento alla esistenza, negli anni '70, di una veranda a copertura della terrazza a livello. Del resto, il Tribunale aveva ritenuto provato che la realizzazione della veranda risalisse ad un periodo compreso tra il 1939 e il 1949, e la Corte d'appello sul punto non ha offerto alcuna motivazione idonea a supportare il suo diverso convincimento. Il primo e il secondo motivo, che per ragioni di connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono infondati. La Corte d'appello ha infatti correttamente applicato, nel caso di specie, i principi più volte affermati dalla giurisprudenza di legittimità. In primo luogo, la Corte d'appello ha correttamente affermato che il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino Cass. n. 1132 del 1985 . Ha quindi rilevato che il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 cod. civ. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà Cass. n. 3109 del 1993 . Da ciò ha tratto coerentemente la conseguenza della illegittimità della condotta della ricorrente, la quale ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza al piano soprastante di un balcone aggettante. La Corte territoriale ha poi esaminato la delibera assembleare del 1985 e ha correttamente escluso che la stessa potesse avere efficacia abilitativa della installazione di una veranda che avesse effetti pregiudizievoli per uno dei condomini. Tale affermazione, a prescindere dal rilievo, sul quale la ricorrente ha particolarmente insistito, che la deliberazione assembleare non conteneva la clausola di salvezza dei diritti dei condomini che invece la Corte d'appello ha ritenuto esplicitata, non contrasta con i principi della giurisprudenza di legittimità in materia. È noto, infatti, che l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni Cass. n. 7603 del 1994 . Le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini - quali quelle consistenti nel divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, per l'utilità generale dell'intero edificio - introdotte con un regolamento di condominio approvato in assemblea, poiché generano dal lato passivo degli oneri reali incidendo sulla proprietà dei singoli, richiedono, a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini e nel caso che taluno di essi si sia fatto rappresentare in assemblea è necessario che il conferimento del mandato risulti da atto scritto secondo la previsione di cui agli artt. 1392 e 1350 c.c. Cass. n. 7630 del 1990 . Infatti, le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea Cass. n. 4632 del 1994 . Orbene, neanche la ricorrente assume che siffatte condizioni per la validità della limitazione al diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino siano state nel caso di specie rispettate. Non si deduce, infatti, né l'unanimità della presenza dei condomini alla assemblea, né, soprattutto, che il consenso della resistente alla installazione di una veranda che sarebbe stata lesiva del proprio diritto di proprietà esclusiva, sia stato manifestato in forma scritta. Con particolare riferimento alle censure svolte dalla ricorrente nel secondo motivo, deve poi rilevarsi che la Corte d'appello ha correttamente affermato che le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l'art. 1102 cod. civ. non deroga al disposto dell'art. 907 c.c. Cass. n. 4190 del 2000 e ha ritenuto quindi che nel caso di specie la denunciata violazione si sia verificata, atteso che la veranda realizzata dalla ricorrente si collocava alla distanza di un metro dal balcone dell'appartamento della resistente. I primi due motivi di ricorso sono infondati. Il terzo motivo è inammissibile. La Corte d'appello ha preso in considerazione tutte le eccezioni fatte valere dalla appellata al fine di sostenere la preesistenza della veranda, in epoca anteriore al 1985 ha quindi esaminato l'atto di acquisto del 1979, nel quale non era contenuto alcun riferimento alla esistenza di una veranda ha poi esaminato le deposizioni rese nel corso del giudizio di primo grado e anche da tali risultanze ha tratto il convincimento che alla data del 1985 la veranda non fosse esistente ha in particolare rilevato che lo stesso contenuto della deliberazione assembleare invocata dalla ricorrente a sostegno della propria posizione si riferiva alla installazione e, quindi, alla costruzione ex novo del manufatto. A fronte di tali specifiche argomentazioni, la ricorrente oppone una diversa, ma inammissibile in sede di legittimità, lettura delle risultanze istruttorie, volta a dimostrare la fondatezza del proprio assunto, dolendosi in particolare del fatto che la Corte d'appello abbia dato rilievo ad alcune deposizioni soltanto e che non abbia valutato quanto affermato nella sentenza di primo grado, nella quale si riferiva l'esistenza della veranda ad un'epoca assai risalente. È noto, del resto, che il vizio di omessa o insufficiente motivazione, deducibile in sede di legittimità ex art. 360, n. 5, c.p.c., sussiste solo se nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o deficiente esame di punti decisivi della controversia e non può invece consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso difforme da quello preteso dalla parte, perché la citata norma non conferisce alla Corte di legittimità il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione fatta dal giudice del merito al quale soltanto spetta di individuare le fonti del proprio convincimento e, a tale scopo, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, e scegliere tra le risultanze probatorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione da ultimo, Cass. n. 6288 del 2011 Cass. n. 27162 del 2009 . D'altra parte, deve ricordarsi che è altrettanto consolidato il principio per cui l'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata Cass. n. 17097 del 2010 Cass. n. 12362 del 2006 . Orbene, risulta evidente la non riconducibilità ai limiti dello scrutinio consentito in sede di legittimità delle censure svolte dalla ricorrente sul punto, comporta l'inammissibilità del motivo. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente, in applicazione del principio della soccombenza, alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorari, oltre alle spese generali e agli accessori di legge.