Il contenzioso riguarda esclusivamente i proprietari della parte comune da assoggettare a servitù

di Alessandro Gallucci

di Alessandro Gallucci * La domanda giudiziale, volta ad ottenere il riconoscimento di una servitù coattiva di passaggio su una parte comune di un edificio in condominio, deve essere proposta solamente contro i proprietari della stessa e non contro tutti i condomini. Il litisconsorzio, infatti, diviene necessario solamente se più persone hanno sul fondo servente un diritto corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale di godimento. Questa, in sintesi, la decisione resa dalla Seconda sezione civile della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 13101 depositata in cancelleria lo scorso 15 giugno. La servitù di passaggio un diritto reale di godimento su cosa altrui. Il codice, nel disciplinare la servitù, la definisce come il peso imposto sopra un fondo c.d. servente per l'utilità di un altro fondo detto dominante appartenente a diverso proprietario art. 1027 c.c. . In questo contesto l'utilità deve consistere nella possibilità, per chi ne usufruisce, di godere della cosa nel migliore dei modi. Nel novero delle servitù va inserita quella di passaggio che deve consentire l'accesso al fondo che altrimenti non avrebbe accesso dalla pubblica via o che, comunque, sarebbe difficilmente raggiungibile. Una servitù di passaggio è, come nel caso di specie, configurabile in ogni situazione in cui un fondo sia frapposto al godimento di un bene, altrimenti inarrivabile o accessibile con estrema difficoltà, di proprietà di un soggetto diverso da quello del primo. Il caso. Il proprietario di una canna fumaria chiedeva al Tribunale di Rovereto che venisse dichiarata la servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia di passaggio, attraverso un corridoio comune ed un lucernaio per accedere al tetto, al fine di provvedere alla manutenzione del suo bene. All'uopo citava in giudizio i proprietari dei beni che richiedeva venissero gravati dal passaggio. Il giudice adito riconosceva tale diritto reale costituendo la servitù ai fini richiesti. Proposto appello dai convenuti la sentenza di prime cure veniva annullata. Secondo i giudici del gravame, infatti, l'azione doveva essere proposta contro tutti i condomini in quanto l'attore non era comproprietario di beni che avrebbero dato accesso a quel corridoio. Per dirla banalmente, insomma, il litisconsorzio era necessario per evitare che quella servitù fosse monca. L'originario attore, dunque, ricorreva in Cassazione per sentir annullata quella decisione a suo dire errata sotto il profilo dell'integrazione del contraddittorio, per ultrapetizione e per non corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Gli ermellini hanno accolto le doglianze del ricorrente cassando con rinvio la sentenza impugnata La soluzione della Corte di legittimità. Se per raggiungere il proprio bene è necessario passare per più fondi di distinti proprietari, l'attore, per ottenere l'instaurazione della servitù, può proporre domande giudiziali separate. Questo è il più recente orientamento espresso dalla Corte di Cassazione Cass., sent. n. 6069/2006 cui la Seconda sezione ha ritenuto di aderire anche nel caso che ci occupa. Si legge in sentenza, infatti, che il ricorrente non ha richiesto di transitare ed esercitare la servitù su porzioni materiali in comproprietà di soggetti diversi dai convenuti [ ] ma ha chiesto unicamente il riconoscimento della servitù di passaggio su due porzioni materiali di proprietà dei convenuti . La domanda si propone contro gli effettivi proprietari della parte che s'intende gravare. In ragione di ciò, conclude la Corte di legittimità, il giudice d'appello ha errato nel ritenere che, in relazione alla domanda proposta, fosse necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti di titolari di diritti reali su parti condominiali non interessati dalla domanda . Detta in un modo più vicino al lessico del diritto condominiale nel caso di condominio parziale art. 1123, terzo comma, c.c. la domanda tesa all'accertamento di una servitù dev'essere proposta solamente contro gli effettivi proprietari della parte che s'intende gravare e non contro tutti i condomini. * Avvocato