di Donato Palombella
di Donato Palombella * L'Assemblea può vietare al singolo condomino di adibire l'immobile di proprietà esclusiva ad un uso incompatibile con il regolamento di condominio di natura contrattuale. La seconda Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza del 27 maggio n. 11859 ha ritenuto legittimo il divieto di adibire un immobile a discoteca in quanto tale destinazione sarebbe in evidente conflitto con il regolamento condominiale di tipo contrattuale. Il caso. Questa volta i condomini hanno giocato d'anticipo. Essendo venuti a conoscenza che un condomino era in procinto di realizzare una discoteca nei locali di proprietà esclusiva, si sono rivolti al Tribunale chiedendo un provvedimento di tipo inibitorio. Quale il motivo a fondamento della richiesta? E' presto detto. Una clausola del regolamento condominiale vietava di esercitare negli immobili attività rumorose e, comunque, contrastanti con il decoro dell'edificio. Il Tribunale e la Corte di Appello riconoscevano la fondatezza delle richieste e concedevano l'inibitoria a questo punto la causa finiva in Cassazione. Gli Ermellini affrontano alcuni temi di estremo interesse efficacia ed interpretazione del regolamento contrattuale, immissioni, oltre a problemi procedurali. Il regolamento contrattuale vincola tutti i partecipanti al condominio. Nel caso in esame esisteva un regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio. Questo era stato trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari ed era stato richiamato, per accettazione, negli atti di vendita. La Cassazione, uniformandosi ad una giurisprudenza ormai consolidata, ha riconosciuto a tale regolamento condominiale valore contrattuale vincolante per tutti i condomini. Sia il proprietario che il conduttore sono vincolati dal regolamento condominiale. Secondo il ricorrente gli attori avrebbero dovuto rivolgersi al conduttore e non al proprietario per far valere le proprie - eventuali - ragioni. La tesi viene respinta dagli Ermellini. Il proprietario-locatore dell'immobile, spiega Piazza Cavour, è responsabile della disapplicazione del regolamento condominiale da parte del conduttore. Il locatore, quindi, non solo è tenuto a vigilare sul comportamento del conduttore ma è legittimato sul lato passivo quale diretto responsabile - nei confronti degli altri condomini - per le violazioni regolamentari poste in essere dall'inquilino. Il proprietario-locatore può evitare le proprie responsabilità solo dimostrando di aver adottato tutte le cautele e le misure idonee a scongiurare danni agli altri condomini. Il proprietario, quindi, deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia non solo nella scelta del condutture ma anche sorvegliando il suo operato. In caso di inadempienze evidenti e reiterate, se vuole evitare di incorrere in responsabilità personali, deve chiedere la risoluzione del contratto di locazione. Il condominio può scegliere se agire contro il proprietario o il conduttore. Il condominio, spiegano gli Ermellini, può agire - alternativamente - sia nei confronti del proprietario-locatore che del conduttore. L'azione proposta solo nei confronti del primo come nel caso in esame appare del tutto legittima in quanto è il proprietario che deve garantire un uso della cosa conforme al regolamento condominiale. Occorre tenere presente, peraltro, che in questa materia, cambiando l'ordine dei fattori, il risultato cambia. Così, qualora l'azione venga proposta unicamente contro il conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario per cui occorre provvedere all'integrazione del contraddittorio nei confronti di quest'ultimo. Ampi poteri al giudice di merito per interpretare il regolamento condominiale. Nel caso in esame il regolamento condominiale non vietava espressamente l'esercizio di una discoteca all'interno dei locali di proprietà esclusiva ma, in maniera generica, vietava lo svolgimento di attività propaganti odori, rumori, scuotimenti, fumo eccedenti la normale tollerabilità . Il proprietario, sotto questo profilo, lamentava una errata interpretazione della clausola regolamentare sia da parte del condominio che, soprattutto, da parte del giudice di merito. Quest'ultimo non avrebbe effettuato alcuna concreta valutazione sulle possibili immissioni derivanti dall'attività ma avrebbe supinamente accettato, facendole proprie, le lamentele dei condomini. Nessuna indagine, inoltre, era stata compiuta sullo stato dei luoghi al fine di stabilire l'esistenza delle eventuali immissioni, la loro pericolosità, nonché il superamento della soglia della normale tollerabilità. Il problema, a questo punto, veniva spostato sull'interpretazione della clausola regolamentare. La Cassazione, sotto questo profilo, ha dichiarato la propria incompetenza. Solo il giudice di merito potrebbe essere chiamato a fornire una interpretazione delle clausole regolamentari tale accertamento sarebbe precluso, invece, in sede di legittimità. Il ricorrente, inoltre, non aveva denunciato alcuna specifica violazione dei canoni di ermeneutica né la presenza di vizi logico-interpretativi da parte della Corte territoriale. In ogni caso, secondo la Cassazione, l'interpretazione fornita dal Giudice di Appello sarebbe stata del tutto lineare ed assolutamente ineccepibile. La Corte territoriale avrebbe fornito una interpretazione esauriente dell'iter logico posto a fondamento della propria decisione ad avrebbe interpretato correttamente i concetti di tranquillità, decoro e sicurezza che il regolamento condominiale, nel suo complesso, voleva garantire. Proprio interpretando tali concetti la Corte è giunta alla conclusione che una discoteca capace di ospitare 800 avventori avrebbe messo in pericolo la tranquillità degli altri condomini ed il decoro del fabbricato che, invece, le norme regolamentari volevano garantire. * Giurista d'impresa