di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * Il Tribunale di Salerno ha specificato che l'assenza di un conto corrente sul quale far affluire le somme versate dai condomini per la gestione della compagine è di per sé condizione sufficiente ad agire in giudizio per ottenere la revoca dell'amministratore che non si sia attivato in tal senso. Tanto si legge nel provvedimento di revoca reso, il 3 maggio 2011, dal Tribunale campano in composizione collegiale. Una decisione che, vale la pena evidenziarlo, non passa esente da critiche visto e considerato che, come si legge nello stesso decreto, non esistono norme di legge che impongano al mandatario del condominio l'apertura di un conto. Andiamo per ordine. La fattispecie codicistica. E' bene ricordare che l'azione per la suddetta revoca viene ricondotta nell'ambito dei procedimenti di volontaria giurisdizione. In sostanza si chiede all'Autorità Giudiziaria competente che in casi del genere è sempre il Tribunale del luogo in cui è ubicato l'edificio di sostituirsi alla volontà assembleare ponendo fine al rapporto contrattuale - che per costante indicazione dottrinaria e giurisprudenziale, cfr. su tutte Cas. SS.UU. n. 9148/08, deve ricondursi nell'ambito del contratto di mandato - tra condominio e amministratore. L'intervento surrogatorio può essere chiesto da ogni condomino purché ricorrano le circostanze indicate dalla legge art. 1129 c.c. . Tra queste va annoverata la revoca per i cosiddetti fondati sospetti di gravi irregolarità . La genericità della norma fa si che divenga fondamentale l'intervento dell'interprete, al fine di delinearne più precisamente gli spazi applicativi. Nella pronuncia in esame, il Tribunale di Salerno, conformemente a quella che è la scarsa giurisprudenza sul punto, ha specificato che i fondati sospetti di gravi irregolarità possono giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore solo quando sussistano elementi precisi e concordanti che facciano prevedere come del tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per il condominio tale non essendo per definizione l'affare sul quale all'assemblea sia comunque consentito di adottare le iniziative opportune, nel corso delle sue periodiche convocazioni in senso conforme Trib. Napoli 18 novembre 1994 . E' evidente come, nonostante tutto, su quest'aspetto della revoca giudiziale permanga un ampio margine d'incertezza che può essere colmato solamente attraverso l'analisi dei fatti riferibili al singolo caso concreto. Il caso. Un condomino agiva in giudizio per ottenere la revoca dell'amministratore del proprio condominio. Tra le altre cose lamentava che il mandatario della compagine non aveva provveduto ad aprire un conto corrente sul quale depositare le somme riscosse dai comproprietari per la gestione dello stabile. A suo dire questa inadempienza rientrava nel novero dei summenzionati sospetti di gravi irregolarità che legittimano l'intervento giudiziale sostitutivo dell'assemblea. Il Tribunale di Salerno gli ha dato ragione in quanto, si legge nel decreto di revoca, secondo l'orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza, l'amministratore - pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo - è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al Condominio da lui amministrato o, nel caso, a ciascun condominio, se ne amministri più d'uno, onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati . Tale obbligo, prosegue il Collegio giudicante discende da un'esigenza di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall'effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea . In ragione di queste considerazioni si conclude, in conformità a precedenti di merito, affermando che la mancata adozione da parte dell'amministratore di condominio di un conto corrente apposito per la gestione condominiale costituisce perciò ex se irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato . A sostegno di questa tesi il Tribunale aggiunge che anche il testo della c.d. riforma del condominio licenziato dal Senato, attualmente all'esame della Camera, specifica chiaramente un simile obbligo per il mandatario della compagine. La critica manca un riferimento normativo. Tutelare l'interesse del condominio, nell'ottica di una trasparenza della gestione, è indubbiamente fatto meritevole di apprezzamento. Il Tribunale di Salerno, inoltre, non dice nulla di nuovo rispetto a quanto già affermato da altri giudici di merito. Pur premettendo ciò, non può non evidenziarsi che si tratta dell'affermazione di un obbligo a carico di un soggetto di pura creazione giurisprudenziale, il quale non rinviene il proprio addentellato normativo in alcuna disposizione relativa al condominio ed al mandato, ma solamente in un generico dovere di correttezza nei confronti degli amministrati. E ciò non è mai positivo in uno stato di diritto in cui legalità deve voler dire soprattutto chiarezza e certezza dei diritti e degli obblighi. * Avvocato