di Ivan Meo
di Ivan Meo * Le prerogative del regolamento condominiale contrattuale. Il regolamento di condominio, a prescindere da quale ne sia l'origine ed il procedimento di formazione, rappresenta una sorta di statuto convenzionale del condominio, di cui ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione ed incide su un rapporto plurisoggettivo, concettualmente unico, contenente un complesso di regole giuridicamente vincolanti. I regolamenti condominiali possono distinguersi in base a due differenti criteri dal punto di vista soggettivo, infatti, possono avere origine interna e, quindi, provenire dalla stessa assemblea dei condomini, che provvede alla loro approvazione, oppure esterna, quando risultano emanati da un terzo, come accade quando a disporli sia lo stesse costruttore dell'edificio o il suo unico proprietario che vi provvede tramite testamento sotto il profilo oggettivo, invece, si distingue tra regolamenti contenenti clausole aventi natura contrattuale e regolamentare. Le prime tendono ad incidere in modo stabile sia sui diritti che sulle obbligazioni dei singoli condomini, sia in relazione alle cose comuni che alle proprietà individuali, limitando i diritti sulle une o le altre o attribuendone di maggiori solo ad alcuni condomini rispetto a tutti gli altri, mentre le seconde si limitano a disciplinare la gestione e l'amministrazione degli impianti e dei servizi comuni. Il regolamento condominiale viene detto contrattuale quando viene approvato da tutti i condomini regolamento contrattuale di origine interna con tale adesione i condomini si attribuiscono determinati diritti si vincolano ad osservare alcuni obblighi regolano la gestione delle parti comuni dell'edificio disciplinano il godimento di quelle esclusive. Di regolamento condominiale di natura contrattuale si parla anche quando tale atto sia riconducibile all'originario unico proprietario dell'edificio regolamento contrattuale di origine esterna che, dopo averlo predisposto, lo impone agli acquirenti delle unità abitative, in cui lo stesso sia stato frazionato, richiamandolo nei singoli atti di acquisto tale riferimento è stato ritenuto sufficiente per considerare il regolamento conosciuto ed accettato. Tale regolamento, qualora venga accettato dagli acquirenti delle unità immobiliari e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, vincola anche gli acquirenti successivi, non solo in relazione alle clausole relative all'uso ed al godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive Cass. 10 febbraio 2010, n. 3002, in Giust. civ.,2010, 5, pag. 1099, con nota di N. Izzo, Nota a Corte di Cassazione, 20 luglio 2009, n. 16832, sez. II, secondo cui i divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini contenuti in norme di un regolamento condominiale, aventi natura contrattuale, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o essere desumibile in modo non equivoco da tali disposizioni, in modo da non lasciare alcun margine di intercetta sul contenuto e la portata delle relative disposizioni in tal senso anche Cass. 20 luglio 2009, n. 16832, Cass. 11 novembre 2002, n. 15794 Cass. 25 ottobre 2001, n. 13164, secondo cui, anche se il regolamento non risulta materialmente inserito nel contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, purchè, però, sia regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientra nelle sue clausole per relationem. V. anche Cass. 30 luglio 1999, n. 8279 Cass. 21 febbraio 1998, n. 1886 , venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca Cass. 15 aprile 1999, n. 3749, in giust. civ., 2000, 1, pag. 163, con nota di M. DE TILLA, Sulle limitazioni del regolamento contrattuale di condominio servitù prediali e oneri reali . Unanimità dei condomini per modificare i regolamenti contrattuali. Per modificare un regolamento condominiale, avente natura contrattuale, è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini tale consenso deve essere manifestato per iscritto tale forma è la stessa richiesta, ad substantiam, per la formazione del regolamento condominiale , poiché le clausole contenute nei suddetti regolamenti sono costituite da oneri reali e servitù prediali, soggetti a trascrizione nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni dell'edificio condominiale. Il principio dell'unanimità vale, secondo la dottrina e la giurisprudenza solo per quelle clausole che, incidendo sui diritti soggettivi dei singoli condomini, abbiano dato origine ad un diritto soggettivo, a favore di tutti o solo di alcuni condomini o posto dei limiti ai diritti di proprietà esclusiva, di uno o più di questi, trattandosi di una modifica contrattuale. Per quelle, invece, di natura regolamentare disciplinanti l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale è sufficiente la maggioranza dei consensi prescritti ex art. 1136 c.c Il principio di unanimità trova applicazione anche ai fini della modifica delle tabelle millesimale, allegate al regolamento condominiale, per le quali è, altresì, prevista anche l'iniziativa dell'autorità giudiziaria, ex art. 69 disp. att. c.c La sentenza della Corte di Cassazione 15 febbraio 2011, n. 3705. La S.C. ha ribadito che il divieto di tenere animali negli appartamenti di un edificio condominiale non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo tali tipi di regolamento disporre delle limitazioni alle facoltà connesse con il diritto di proprietà dei singoli condomini, sulle porzioni di fabbricato appartenenti agli stessi in via esclusiva. Tali disposizioni esigono, infatti, come era già stato chiarito dalla stessa Corte, con la sentenza 12028/1993, di essere approvate all'unanimità, pena la loro inefficacia anche nei confronti di quei condomini che, con il loro voto, abbiano concorso alla loro approvazione ed hanno, quindi, natura contrattuale e non regolamentare, non limitandosi, semplicemente, a disciplinare l'uso dei beni comuni. La Corte ha, quindi, cassato la sentenza della Corte d'appello di Bari che aveva, invece, ritenuto tali clausole di tipo regolamentare e,quindi, modificabili ex art. 1136, 2 comma. La clausola contenente il divieto di tenere animali domestici negli appartamenti e negli spazi comuni di un edificio condominiale è, viceversa, una vera e propria clausola contrattuale, poiché, al parti di queste, incide sui diritti dei condomini, inerenti sia le proprietà esclusive che le parti comuni. Riforma del condominio la proposta di legge 2122. La disciplina del condominio è oggetto di riforma. Sul testo, già approvato dal Senato, è stata proposta una modifica, volta ad inserire un apposito articolo sui regolamenti condominali e detenzione di animali nel regolamento di condominio non possono essere inserite disposizioni che, in qualunque modo, limitino il diritto di ciascun condomino a possedere o a detenere un animale familiare, nonché la facoltà o le modalità del proprietario o del detentore di ospitarlo nella sua abitazione . La proposta si spinge oltre prevede che tali limitazioni non possano essere previste neanche da deliberazioni assembleari assunte all'unanimità . Inoltre, nessun accordo tra le parti contraenti, pubbliche o private, può avere ad oggetto limitazioni al diritto di possedere o di detenere un animale familiare o alla facoltà del proprietario o del detentore di ospitarlo nella sua abitazione. Tali limitazioni comportano la nullità dell'accordo per illiceità della causa . Ferma la responsabilità civile del proprietario o del detentore per qualunque danno cagionato dal cane. Quanto alle parti comuni, la proposta di legge stabilisce che il transito e la permanenza di animali familiari nelle parti comuni degli edifici ad uso abitativo o in aree private sono sempre consentiti e devono avvenire sempre in presenza o sotto la responsabilità del proprietario o del detentore, che garantisce la pulizia degli spazi comuni eventualmente sporcati dal proprio animale. Nel caso in cui si tratti di cani, il transito è consentito con l'ausilio del guinzaglio. Non è consentito ostacolare il transito e la permanenza, per il tempo necessario, alle persone che accudiscono gli animali familiari . * Consulente giuridico
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 dicembre 2010 - 15 febbraio 2011, n. 3705 Presidente Rovelli - Relatore Migliucci Svolgimento del processo Con sentenza del 17 dicembre 2001 il Tribunale di Bari, in accoglimento della domanda proposta da Lo.Ni. e Pe. Ro. nei confronti del Condominio di via OMESSO di quella città, dichiarava la nullità delle Delib. condominiali 17 giugno e Delib. 15 settembre 1996 relativamente alla modifica dell'articolo 5 del regolamento condominiale laddove era previsto il divieto di tenere in casa e in qualsiasi spazio comune animali di qualsiasi genere. Secondo il primo Giudice, in considerazione della natura contrattuale della predetta disposizione che incideva su diritti dei condomini, la stessa non poteva essere modificata a maggioranza, essendo richiesta l'unanimità dei consensi. Con sentenza dep. il 14 maggio 2004 la Corte di Bari, in riforma della decisione impugnata dal Condominio, rigettava la domanda proposta dagli attori. Secondo i Giudici di appello il Tribunale, dopo avere correttamente ritenuto il regolamento in oggetto di natura contrattale, aveva errato laddove aveva operato la distinzione fra clausole regolamentari modificabili a maggioranza e clausole modificabili con il consenso unanime sotto il profilo della limitazione dei diritti individuali la sentenza di appello escludeva che quello relativo alla limitazione dei diritti individuali fosse un criterio esaustivo, posto che anche la regolamentazione dell'uso delle cose comuni, per le quali è pacifica la modificabilità a maggioranza, costituisce un limite al godimento della cosa imposta ai singoli la diversa regola di modificabilità del regolamento va determinata in base al suo contenuto. Orbene - osservavano ancora i Giudici di appello - il divieto di tenere animali, essendo finalizzato a non arrecare disturbo alla persona, non ha carattere reale e non integra il contenuto di una servitu', dando luogo a un obbligazione personale e la stessa, avendo anche l'effetto di non consentire il passaggio degli animali attraverso le parti comuni, rientra fra quella adottabili a maggioranza. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione Lo. Ni. e Pe.Ro. sulla base di due motivi. Resiste con controricorso l'intimato. Motivi della decisione Con il primo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 cod. proc. civ., censurano la decisione gravata che era incorsa in ultrapetizione laddove aveva proceduto alla interpretazione della clausola del regolamento condominiale, quando invece con i motivi di appello era stata dedotto esclusivamente che il predetto non aveva natura contrattale. Il motivo è infondato. Occorre premettere che con l'atto introduttivo del giudizio gli attori avevano dedotto la nullità della delibera che aveva modificato il regolamento condominiale sul rilievo che lo stesso non era modificabile a maggioranza in considerazione della sua natura contrattuale orbene il motivo di appello, con cui il Condominio aveva censurato la decisione di primo grado che ne aveva ritenuto la natura contrattuale, aveva in sostanza investito il giudice del gravame della questione in ordine al contenuto della clausola che costituiva l'accertamento posto a base della domanda, accertamento indispensabile per la decisione della presente controversia e che quindi correttamente ha formato oggetto di esame da parte dei Giudici di appello. Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1027, 1028, 1058 e 1138 cod. civ. articolo 360 c.p.c., n. 3 nonchè omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia articolo 360 c.p.c., n. 5 , censurano la decisione gravata che aveva ritenuto modificabile a maggioranza la disposizione del regolamento in questione, quando la previsione de qua rientrava nell'ambito delle servitu' reciproche che, ponendo vincoli di natura reale, non potevano essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini. Il motivo è fondato. La sentenza impugnata, pur avendo affermato la natura contrattuale del regolamento condominiale, ha poi ritenuto modificabile a maggioranza la disposizione che prevedeva il divieto di tenere animali negli spazi privati e comuni. Orbene, occorre considerare che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitu' reciproca Cass. 13164/2001 ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà' dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l'uso e il godimento. Ciò posto, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva 12028/1993 . La sentenza va cassata in relazione al motivo non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa va decisa nel merito ai sensi dell'articolo 384 cod. proc. civ. pertanto, va rigettato l'appello proposto dal Condominio avverso la decisione di primo grado che va confermata. Le spese del giudizio di appello e quelle della presente fase vanno poste a carico del Condominio, risultato soccombente. P.Q.M. Accoglie il secondo motivo del ricorso rigetta il primo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta l'appello proposto dal Condominio di OMESSO . Condanna il resistente al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese del giudizio di appello che liquida in euro 1.880,00 di cui euro 80,00 per esborsi, euro 600,00 per diritti ed euro 1.200,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge e di quelle della presente fase che liquida in euro 1.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.500,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.