di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * Esclusa dai fondati sospetti l'inerzia dell'amministratore di condominio. Il Tribunale di Salerno, con un decreto reso lo scorso 25 gennaio, torna ad occuparsi del tema della revoca dell'amministratore di condominio per fondati sospetti di gravi irregolarità. Si tratta d'una pronuncia meritevole d'apprezzamento, in relazione ai profili che andremo a trattare, per due ordini di motivi. Innanzitutto il giudice estensore ribadisce con estrema chiarezza quali siano i presupposti giuridici tassativi al ricorrere dei quali ogni condomino può ottenere un provvedimento di volontaria giurisdizione ed equipollente alla deliberazione assembleare di revoca, che abbia l'effetto di sollevare l'amministratore dall'incarico. In secondo luogo, è questa certamente rappresenta la parte più interessante della sentenza, il magistrato campano esclude dal novero dei c.d. fondati sospetti di gravi irregolarità l'eventuale inerzia dell'amministratore in relazione ad interventi edili mal eseguiti dall'impresa esecutrice di lavori di manutenzione dell'edificio. Il tutto con una motivazione difficilmente attaccabile. Quando può essere revocato l'amministratore? Prima d'addentraci nell'esame del succitato provvedimento, vale la pena ricordare che ai sensi del combinato disposto degli artt. 1129, 1131 c.c. e 64 disp. att. c.c. l'amministratore di condominio può essere revocato dall'Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, allorquando a non abbia reso il conto della propria gestione per almeno due anni consecutivi b non abbia informato l'assemblea di citazioni in giudizio o provvedimenti amministrativi esorbitanti dalle proprie funzioni c vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità nella sua gestione. In questo contesto normativo, facendo proprio il consolidato orientamento giurisprudenziale di merito e di legittimità, il Tribunale salernitano ha ribadito che quello di revoca costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione, in quanto sostitutivo della volontà assembleare, ed ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche - contemplate appunto dall'art. 1129 cit. - di compromissione della stessa Trib. Salerno 25 gennaio 2011 . Solamente la ricorrenza di queste tre, gravi, ipotesi di mala gestio consente a ciascuno condomino di agire per ottenere la rimozione dall'incarico senza la necessità di passare dall'assemblea. La fattispecie. Nel caso in esame, un gruppo di condomini riteneva, tra le altre cose, che ricorresse il presupposto dei fondati sospetti di gravi irregolarità in quanto, secondo i ricorrenti, l'amministratore non s'era attivato prontamente per tutelare i loro diritti contro l'impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell'edificio. Pertanto ne chiedevano la revoca giudiziale. La richiesta, per questo ed altri motivi, è stata rigettata. I fondati sospetti d'irregolarità devono essere gravi, precisi e concordanti. Per fare ciò, si legge nel testo del decreto, in primo luogo l'ufficio giudiziario adito ha specificato che la revoca giudiziale dell'amministratore per fondati sospetti di gravi irregolarità può essere decretata solamente quando sussistano elementi precisi e concordanti che facciano prevedere come del tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per il condominio tale non essendo per definizione l'affare sul quale all'assemblea sia comunque consentito di adottare le iniziative opportune, nel corso delle sue periodiche convocazioni Trib. Salerno 25 febbraio 2011 . Nel caso sottoposto alla sua attenzione, che come s'è detto in principio ineriva un contratto d'appalto mal eseguito, secondo il Tribunale di Salerno tali presupposti non ricorrevano. Ciò perché, si legge nel provvedimento, in primo luogo alcuni dei danni lamentati erano riferibili a parti di proprietà esclusiva sulle quali né amministratore, né l'assemblea hanno competenza. Per i danni subiti dalle parti comuni dell'edificio, si prosegue nella pronuncia, i condomini avrebbero potuto certamente agire individualmente per il risarcimento nei confronti dell'appaltatore , esperendo un'azione di carattere personale, che non esige parimenti la partecipazione al giudizio quali litisconsorti necessari di tutti i condomini, né necessariamente un'attivazione dell'amministratore. In particolare, i ricorrenti devono altresì imputare a loro negligenza di non avere per tempo agito conto l'appaltatore a difesa non solo dei loro diritti di proprietari esclusivi, ma anche dei loro diritti di comproprietari pro quota delle parti comuni dell'edificio Trib. Salerno 25 febbraio 2011 . La pronuncia rende ancor più chiaro che nel concetto di gravi irregolarità, tra l'altro fondate su sospetti che devono avere il carattere della precisione e concordanza Trib. Napoli 18 novembre 1994 , rientrano tutte quelle violazioni che per azioni od omissioni dell'amministratore impediscano ai condomini la tutela e l'esercizio dei propri diritti sia nei rapporti interni alla compagine che nei confronti di terzi. * Avvocato
Tribunale di Salerno, decreto 25 gennaio 2011 Presidente Niccoli - Relatore Scarpa Fatto e diritto hanno domandato revocarsi l'amministratore , deducendo molteplici e multiformi irregolarità, riprese, ripetute e frazionatamente sviluppate nelle quindici pagine del ricorso introduttivo, che qui possono tuttavia riassumersi nei soli seguenti punti salienti 1 inadempienze dell'amministratore per mancato rendiconto dei lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato 2 pregiudizio o impedimento arrecato alla possibilità dei condomini ricorrenti di agire in giudizio per ottenere dall'impresa appaltatrice il risarcimento dei danni subiti, danni riferibili soprattutto dall'abitazione di proprietà per la cattiva impermeabilizzazione del lastrico di copertura, nonché alle facciate esterne ed ai cornicioni 3 mancata tempestiva informazione dell'assemblea circa ingiunzione di pagamento richiesta dall'appaltatore. costituitosi con memoria, ha contestato il ricorso avverso, deducendo che la causa risarcitoria avverso l'impresa appaltatrice era stata in realtà proposta come riconvenzionale formulata in sede di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dalla medesima impresa, essendo stata però tale domanda rigettata in primo grado con sentenza non appellata in ossequio alla volontà dei condomini lo stesso convenuto ha poi dedotto che il Direttore dei Lavori, per quanto sollecitato più volte, non avesse presentato lo stato finale dei lavori. Il ricorso risulta del tutto infondato e va dunque rigettato per le seguenti motivazioni. 1 Il provvedimento del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c. costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione, in quanto sostitutivo della volontà assembleare, ed ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche - contemplate appunto dall'art. 1129 cit. - di compromissione della stessa. Pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, il decreto di revoca non ha pertanto carattere decisorio, non precludendo poi la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide. Solo dunque la ricorrenza di alcuna delle tre tassative ipotesi di particolare gravità, contemplate dal comma 3 dell'art. 1129 c.c., legittima l'iniziativa cautelare giudiziale del singolo membro volta alla rimozione dell'amministratore condominiale. 2 Si consideri inoltre come il fondato sospetto di gravi irregolarità possa giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore solo quando sussistano elementi precisi e concordanti che facciano prevedere come del tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per il condominio tale non essendo per definizione l'affare sul quale all'assemblea sia comunque consentito di adottare le iniziative opportune, nel corso delle sue periodiche convocazioni. 3 Ancora il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. postula l'individuazione di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini tale presupposto pare dunque da escludersi ove la gestione contestata derivi da decisioni dell'assemblea quali quelle del 1° settembre 2008 che sono state condivise dalla maggioranza se non dalla unanimità e anzi non impugnate neppure dai condomini ricorrenti in sede di revoca. 4 È poi agevole considerare come le sanzioni previste dall'ultimo comma dell'art. 1131 C.C. riguardino l'amministratore che contravvenga all'obbligo, sancito dal terzo comma dello stesso articolo, di informare tempestivamente l'assemblea di essere stato convenuto in giudizio per fatti esorbitanti dalle sue attribuzioni, laddove i giudizi indicati dai ricorrenti, relativi a crediti vantati da terzi verso la gestione condominiale, rientrano abbondantemente nell'ambito dei poteri dell'amministratore di rappresentare in giudizio l'ente condominiale 5 Errano certamente i ricorrenti nel postulare che la loro tutela risarcitoria verso l'appaltatore inadempiente dipendesse inevitabilmente dalla solerzia dell'amministratore condominiale , di cui perciò chiedono la revoca. Dovrebbe infatti essere noto che, qualora i vizi delle opere appaltate nell'ambito di un edificio in condominio riguardino in specie alcuni appartamenti di questo, l'azione risarcitoria nei confronti dell'appaltatore va proposta esclusivamente dai proprietari delle unità danneggiate, e non già dall'amministratore del condominio, o, peggio, da tutti i condomini in litisconsorzio necessario. Poiché infatti nè l'assemblea condominiale, nè tanto meno l'amministratore, possono assumere decisioni che riguardino le proprietà esclusive, il contratto d'appalto per i lavori di manutenzione dell'edificio condominiale voluto dall'assemblea e posto in essere dall'amministratore non può mai contenere opere coinvolgenti le unità immobiliari appartenenti ai singoli condomini ovvero da compiersi su solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti . Ne consegue che il condominio è legittimato a commettere l'appalto e ad adempiere le relative obbligazioni solo limitatamente ai lavori eseguiti sulle parti comuni ex art. 1117 c.c. cfr. Tribunale Nocera Inferiore, sez. II, 31/01/2005, in Arch. locazioni 2005, 447 . Sicchè i ricorrenti devono imputare soltanto alla loro colpevole inerzia, e non già alla mancata collaborazione dell'amministratore condominiale, il fatto di non aver tempestivamente ed utilmente agito nei confronti dell'appaltatore per i danni subiti dal loro appartamento. 6 Quanto invece ai danni subiti dalle parti comuni del fabbricato, avrebbero potuto certamente agire individualmente per il risarcimento nei confronti dell'appaltatore , esperendo un'azione di carattere personale, che non esige parimenti la partecipazione al giudizio quali litisconsorti necessari di tutti i condomini, né necessariamente un'attivazione dell'amministratore. In particolare, i ricorrenti devono altresì imputare a loro negligenza di non avere per tempo agito conto l'appaltatore a difesa non solo dei loro diritti di proprietari esclusivi, ma anche dei loro diritti di comproprietari pro quota delle parti comuni dell'edificio, ovvero di non essere intervenuti nel giudizio in cui tale difesa era stata già legittimamente assunta dall'amministratore, giudizio culminato con la sentenza sfavorevole del 2008, e di non aver nemmeno esperito i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti del Condominio. 7 Si consideri peraltro come dal combinato disposto degli art. 1130 e 1131, comma 1 del c.c. si evince che, al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore può agire in giudizio senza che occorra una apposita autorizzazione solo nell'ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge - e propriamente dall'art. 1130 - le quali concernono in generale l'amministrazione ordinaria e, per quanto attiene specificamente ai lavori e alle opere relative alle parti comuni dell'edificio condominiale, soltanto quelli rientranti nella cosiddetta manutenzione ordinaria ne consegue che, per conferire all'amministratore la rappresentanza processuale attiva del condominio per le controversie nascenti dl contratto di appalto intercorso con la , non sarebbe bastato il solo fatto che l'amministratore avesse stipulato in nome e per conto del condominio, occorrendo all'uopo una apposita deliberazione dell'assemblea dei condomini. Di conseguenza, le determinazioni in ordine alle azioni da portare nei confronti dell'appaltatrice dipendevano comunque dal formarsi di un'apposita volontà assembleare, e di esse non può darsi perciò colpa all'amministratore . 8 Parimenti, pare indubbio che il Direttore dei Lavori sia gravemente inadempiente rispetto al suo obbligo contrattuale di redigere lo stato finale dei lavori, il che consentirebbe al committente condominio la definitiva rendicontazione degli stessi al riguardo, tuttavia, l'amministratore ha più volte documentatamene sollecitato il Direttore dei Lavori al suo adempimento. Ma deve essere l'assemblea del Condominio , se lo ritiene, ad uscire dalla situazione di stallo, revocando il precedente Tecnico e nominandone uno nuovo che consenta finalmente l'ultimazione della contabilizzazione dei lavori, non potendo a ciò provvedere da solo l'amministratore la delibera assembleare in ordine alle riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 4 c.c., è invero il topos cui compete la scelta dell'impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, la nomina del direttore dei lavori, la determinazione dell'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori stessi cfr. Tribunale Salerno, sez. I, 04/01/2010, in Juris data . 9 Sono infine certamente inammissibili nella presente sede camerale le domande risarcitorie avanzate dai ricorrenti. Al riguardo la difesa di chiede la condanna al risarcimento del convenuto amministratore previa conversione del rito . Sennonché, non si ravvede disposizione applicabile che consenta in subiecta materia il mutamento di rito per la prosecuzione del procedimento secondo il rito ordinario invero, nei casi in cui è stato previsto dal legislatore, il mutamento di rito ha la finalità di consentire, attraverso l'integrazione, la conservazione degli atti ed evitare che un giudizio introdotto con rito diverso da quello previsto si concluda con una pronuncia meramente processuale anziché con una sentenza di merito laddove, peraltro, la trasformazione del rito presuppone che si sia in presenza di due procedimenti, entrambi di cognizione piena ed esauriente, seppure l'uno cosiddetto ordinario, l'altro cosiddetto speciale applicabile solo con riferimento a determinate controversie. Sicchè non è neppure astrattamente configurabile il passaggio al rito ordinario con l'integrazione degli atti, qualora uno dei due procedimenti, avendo natura sommaria e svolgendosi secondo il rito camerale, ha non solo un oggetto diverso rispetto al giudizio a cognizione ordinaria ma è sottoposto a una disciplina semplificata come appunto i procedimenti camerali , alla quale è del tutto estranea la puntuale regolamentazione del secondo, giacchè le norme che disciplinano il procedimento di cognizione ordinaria prevedono compiutamente i diritti, i poteri, i doveri e le facoltà delle parti, nonchè i poteri e i doveri del giudice, stabilendo preclusioni e decadenze. Trattandosi di procedimento camerale caratterizzato da una chiara contrapposizione di interessi in conflitto, e di provvedimento che, nel risolvere le contrapposte pretese, definisce il procedimento, trova applicazione l'art. 91 c.p.c. ai fini della condanna alle spese giudiziali dei soccombenti. P.Q.M. Il Tribunale di Salerno, pronunciando sul ricorso proposto dal nei confronti di , amministratore del Condominio , via , rigetta la domanda di revoca dell'amministratore ex art. 1129, co. 3°, c.c. condanna a rimborsare ad le spese processuali sostenute, che liquida in complessivi euro 1.500,00 per diritti ed onorari, oltre IVA, contr. Cassa prev. Avv. e rimborso forfetario spese generali, con distrazione in favore del difensore ex art. 93 c.p.c