di Alessandro Gallucci
di Alessandro Gallucci * La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3188 depositata in cancelleria il 9 febbraio 2011, torna ad occuparsi dell'uso delle cose comuni nel condominio negli edifici e lo fa con particolare riferimento alla piantumazione di alberi e piante in una parte pertinenziale dello stabile destinata a giardino. Secondo gli ermellini un simile uso è annoverabile tra quelli consentiti dalla legge. Ogni condomino ha diritto di usare tutto, ma senza limitare il diritto altrui. Prima d'entrare nell'esame specifico del caso di specie per comprendere al meglio il perché si è giunti a tale conclusione, è utile una brevissima introduzione di carattere generale sul concetto di uso delle cose comuni e sulle norme che lo regolano. Ai sensi del primo comma dell'art. 1102 c.c. dettato in materia di comunione in generale ma applicabile anche al condominio in virtù di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa . Detta in modo banale ogni condomino ha diritto d'usare tutto, senza che ciò limiti il pari diritto degli altri. Rientrando nel gergo giuridico, lo stesso concetto è stato espresso più compiutamente dal Supremo Collegio, secondo il quale, il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine Cass. 16 giugno 2005 n. 12873 . Per esprimere questo concetto con un esempio il cortile condominiale, che non abbia una specifica destinazione d'uso, può essere usato tanto come luogo di sosta e/o fermata della autovetture quanto come deposito di materiale o in altro modo, purché nessuna delle utilizzazioni sia da intralcio a quelle che, compatibilmente con lo stato dei luoghi, ogni condomino intenda fare. La fattispecie. In questo contesto s'inserisce la pronuncia n. 3188 citata in principio essa prende spunto da un'azione giudiziaria intrapresa da due condomini contro altri comproprietari tesa ad ottenere una sentenza che condannasse i convenuti alla rimozione di una recinzione posta sul giardino condominiale, volta a delimitare le parti usabili da ognuno degli interessati nonché parti processuali ed alla eliminazione della vegetazione piantumata. Dopo i canonici due gradi di merito terminati con due diverse prese di posizione, s'è giunti al giudizio di Cassazione promosso da uno degli originari attori. E' possibile piantare alberi e fiori con il consenso dei condomini. In particolare, con il ricorso si chiedeva alla Corte nomofilattica se fosse legittima la trasformazione unilaterale d'una parte comune secondo il ricorrente, infatti, la zona comune inizialmente non era un giardino e se, comunque, fosse legittima la piantagione di alberi da frutta e fiori. Entrambi i motivi di ricorso sono stati ritenuti infondati. Il primo, si legge in sentenza, in quanto nei gradi di merito s'è appurata inoppugnabilmente la destinazione a giardino della parte comune. Quanto alla legittimità della particolare modalità d'uso il Supremo Collegio ha chiosato specificando che il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l'uno, nel rispetto della destinazione del bene comune, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione l'altro, nel divieto di frapporre impedimenti agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto art. 1102 . Nella specie la Corte d'appello è giunta alla conclusione - argomentata ed immune da vizi logici e giuridici - che la piantagione delle essenze arboree e floreali è avvenuta in modo del tutto compatibile non solo con la destinazione dell'area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne parimenti uso Cass. 9 febbraio 2011 n. 3188 . E' chiaro quindi che, fino al momento in cui l'attività del singolo non lede il diritto al pari uso di altri condomini, è da ritenersi legittima la piantumazione di alberi e fiori in un giardino condominiale. * Avvocato
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 gennaio - 9 febbraio 2011, n. 3188 Presidente Settimj - Relatore Giusti Ritenuto in fatto 1. - Con atto di citazione notificato il 10 dicembre 1992, i coniugi S. G. e P. M., proprietari di un appartamento facente parte di una palazzina realizzata dallo IACP di Bari in di cui erano in precedenza assegna tari, convennero in giudizio, dinanzi al Tribunale di Trani, M. P.le e F. B. nonché Ma., Mr., L., I. e Mi. D.O., quali eredi del defunto D.O. Pietro, per sentirli condannare al ripristino dello stato dei luoghi oltre che al risarcimento del danno. Lamentavano che i convenuti, proprietari di altre unità immobiliari nello stesso edificio, avevano arbitrariamente suddiviso in quattro parti l'area pertinenziale della palazzina condominiale, piantando nella parte riservata ad ognuno alberi da frutto e fiori. Costituitisi in giudizio, i convenuti eccepivano che la suddivisione dell'area pertinenziale dell'edificio era stata fatta in base ad un accordo unanime intervenuto con gli stessi attori più di trent'anni prima ed in via riconvenzionale chiesero la condanna di costoro alla medesima rimozione di quanto anche loro avevano del pari fatto in forza di detto accordo. 2. - L'adito Tribunale, ritenuta l'illegittimità di quanto realizzato dalle parti in causa e rilevata l'inesistenza del danno lamentato dagli attori, ne rigettò l'istanza risarcitoria ed accolse per il resto la domanda principale nonché quella riconvenzionale e condannò sia i convenuti che gli stessi coniugi G. - M. alla rimozione di tutto quanto realizzato nell'area pertinenziale in questione. 3. - La Corte d'appello di Bari, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 30 novembre 2005, ha accolto il gravame proposto da P.le M., Ma. D.O. e F. B. contro P. M. ved. G., in proprio e quale erede di S. G., nonché contro i germani Lucrezia, Vincenza, Rosa, Giustina Mi. e Vincenzo G., eredi di S. G., e, per l'effetto, ha accolto la domanda di questi ultimi limitatamente alla condanna degli appellanti alla rimozione della rete metallica con i sottostanti blocchetti di tufo di recinzione , dichiarando interamente compensate le spese del grado. 3.1. - La Corte territoriale ha premesso che costituisce un dato pacifico in causa che la suddivisione del giardino di pertinenza della palazzina in cui si trovano gli appartamenti dei contendenti rinviene il suo titolo nell'accordo unanime al riguardo intervenuto tra costoro. Ha quindi rilevato, da un lato, la piena legittimità del menzionato accordo per ciò che concerne la piantagione degli alberi da frutta e dei fiori, e, dall'altro, l'invalidità del medesimo in ordine alla suddivisione di tale bene in quattro quote riservate esclusivamente a ciascuno dei titolari delle singole unità abitative della palazzina. Mentre, infatti, la piantagione degli alberi e dei fiori rappresenta un uso conforme alla destinazione del giardino, l'operata, suddivisione, precludendo il pari uso degli altri comunisti ed attuando la costituzione di un diritto dominicale esclusivo su ciascuna delle zone riservate individualmente ai condividenti, si scontra, per un verso, con il limite alla possibilità di godimento del bene comune da parte di ciascun partecipante alla comunione o al condominio e, per l'altro verso, con la necessità dell'atto solenne per la divisione del medesimo . 4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello M. P. ved. G. ha proposto ricorso, sulla base di due motivi. Il ricorso é stato notificato a P.le M., Ma. D.O. e F. B. il 4 gennaio 2007, e - a seguito di ordinanza interlocutoria di questa Corte in esito alla camera di consiglio del 15 gennaio 2010, con cui é stata disposta l'integrazione del contraddittorio - a Lucrezia G., Vincenza G., Rosa G., Giustina Mi. G. e Vincenzo G., eredi di S. G., il . Gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede. Considerato in diritto 1. - Con il primo motivo violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 cod. civ. e degli artt. 113, 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3 la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia escluso, dalla restituito in integrino dell'area comune, piantagioni e/o sovrastrutture impiantate al di fuori di un regolamento condominiale e pone la questione se, nel diritto di godimento di cui all'art. 1102 c.c., comma 1, di un'area pertinenziale non destinata a giardino, possa essere fatta rientrare l'unilaterale trasformazione a giardino operata da un partecipante nel dissenso degli altri con l'installazione di sovrastrutture mobili o immobili o di alberi e piante e se, in relazione al secondo comma della detta norma, tale comportamento non si risolva in danno degli altri partecipanti alla comunione o al condominio e non costituisca atto idoneo a mutare il titolo di possesso sulla cosa comune . Il secondo mezzo denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, violazione degli artt. 113, 115 e 116 cod. proc. civ. e art. 1117 c.c., comma 1, n. 1 , in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Ad avviso della ricorrente, non vi sarebbe traccia della destinazione a giardino dell'area pertinenziale in questione negli atti di causa, poiché l'area adiacente al fabbricato é identificata, negli atti di acquisto della proprietà, come suolo di pertinenza, senza ulteriore qualifica inoltre, l'allocazione, fatta dai singoli condomini, di piantagioni in un atrio comune, senza il consenso di tutte le parti , comporterebbe l'illegittima divisione dell'atrio parte comune del fabbricato . Di qui il quesito se possa ritenersi adeguata e corretta la motivazione che attribuisce soggettivamente all'area pertinenziale de qua la qualificazione di giardino e se non si risolva in violazione dell'art. 1117 cod. civ. il riferimento della motivazione a detta norma quale elemento giustificante la soggettiva individuazione come giardino dell'area pertinenziale de qua in mancanza del consenso degli altri condomini e nel dissenso di uno di loro . 2. - I due motivi - i quali, stante la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente - sono infondati. La Corte d'appello ha accertato a che il suolo comune di pertinenza del fabbricato condominiale di via ha una destinazione a giardino b che la piantagione, in esso, di alberi da frutta e di fiori trova il suo titolo nell'accordo unanime intervenute tra i proprietari delle singole unità abitative facenti parte del condominio c che la piantagione delle essenze arboree e floreali é avvenuta in concreto in modo del tutto compatibile con la destinazione dell'area ed il godimento della medesima da parte di tutti essendo illegittima esclusivamente la delimitazione delle singole zone del giardino comune attraverso la posa in opera di sbarramenti . Le censure svolte dalla ricorrente muovono dalla constatazione in fatto del risultato degli accertamenti compiuti, con logico e motivato apprezzamento, dalla Corte territoriale, sul rilievo che l'area pertinenziale de qua non avrebbe una vocazione a giardino e che la destinazione sarebbe frutto di una unilaterale trasformazione, operata da un partecipante nel dissenso degli altri. In realtà, la critica mossa sul punto appare inadeguata. Invero, per negare che l'area comune in questione abbia una destinazione a giardino, nel motivo ci si limita a riportare l'atto di acquisto, da parte della ricorrente, della proprietà dell'appartamento facente parte della palazzina, nel quale sono indicate le parti comuni indivise, senz'altra specificazione della loro destinazione. Inoltre, non si indicano quali risultanze probatorie la Corte d'appello avrebbe male o insufficientemente valutato nel pervenire al convincimento della rispondenza della piantagione di alberi e fiori all'accordo di tutti i condomini. Ciò posto, in tema di condominio, il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l'uno, nel rispetto della destinazione del bene comune, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione l'altro, nel divieto di frapporre impedimenti agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto art. 1102 . Nella specie la Corte d'appello é giunta alla conclusione - argomentata ed immune da vizi logici e giuridici - che la piantagione delle essenze arboree e floreali é avvenuta in modo del tutto compatibile non solo con la destinazione dell'area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne parimenti uso. Si tratta di un giudizio di fatto che, proprio in quanto adeguatamente motivato, non é sindacabile in sede di legittimità Cass., Sez. 2^, 10 marzo 1981, n. 1336 Cass., Sez. 2^, 13 marzo 1982, n. 1624 Cass., Sez. 2^, 19 gennaio 2005, n. 1072 . 3. - Il ricorso é rigettato. Nessuna statuizione deve essere adottata sulle spese, non avendo gli intimati svolto attività difensiva in questa sede. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.