Prima casa: ciò che rientra nel calcolo della superficie per la definizione di “abitazione di lusso”

I muri perimetrali e i divisori rientrano nel calcolo per stabilire se si tratta di abitazione di lusso ai fini del beneficio prima casa.

Lo ha stabilito la Cassazione con ordinanza numero 17470 del 28 giugno 2019 con cui ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate. Agevolazioni prima casa e normativa su abitazioni di lusso. Ai sensi dell’articolo 10 del d.lgs. numero 23 del 2011, dallo scorso 1° gennaio 2014, l’imposta di registro per l’acquisto della ‘prima casa’ è dovuta nella misura del 2 per cento per i trasferimenti di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”. A decorrere dal 1° gennaio 2014, dunque, l’applicabilità delle agevolazioni ‘prima casa’ risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013. Le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a del decreto per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni ‘prima casa’ sono - le abitazioni di tipo signorile cat. A/1 , - le abitazioni in ville cat. A/8 , - i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici cat. A/9 . Tale modifica normativa è stata ispirata oltre che da una logica di semplificazione, anche dalla necessità di porre fine ai contenziosi generati dalla controversa interpretazione della precedente normativa in tema di abitazioni di lusso”, in particolare per quanto concerne il requisito della metratura complessiva che non doveva superare 240 mq . Solo negli ultimi anni la giurisprudenza della Cassazione era arrivata a conclusioni univoche, attestandosi nel senso di ritenere che, nel calcolo della superficie utile per stabilire se un'abitazione sia di lusso, debba computarsi quella relativa ai vani interni all'abitazione, ancorché privi dell'abitabilità in quanto a la circostanza che i vani interni siano computabili solo se abitabili è un requisito non richiamato dal D.M. 2 agosto 1969 b quel che rileva unicamente ai fini del computo della superficie utile è l'idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana c non è possibile alcuna interpretazione che ampli la sfera operativa della disposizione, atteso che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere, in materia fiscale, non sono passibili di interpretazione analogica” cfr. Cass. numero 12942 del 2013, nonché numero 23591 del 2012, numero 10807 del 2012 e numero 22279 del 2011 . Sulla successione delle due normative, si registrano i primi arresti della giurisprudenza di merito che riconoscono la retroattività della nuova disposizione, specie ove più favorevole al contribuente. Secondo la Ctp di Pisa sentenza numero 275/1/16 , il contribuente ha diritto alle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, se si tratta di abitazione diversa da quelle considerate di lusso in base alla classificazione catastale. I criteri per i benefici sulla prima casa in vigore dal 2014, che fanno riferimento solo alla classificazione catastale dell'immobile, valgono anche per il passato, prevalendo su quelli di cui al DM 2 agosto 1969. Sono case di lusso quelle che sono classificate nelle categorie A/1 abitazioni di tipo signorile , A/8 abitazioni in ville o A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici . Secondo la Cassazione il favor si applicherebbe solo in ordine al trattamento sanzionatorio la normativa sopravvenuta in tema di abitazioni di lusso basata sulla categoria catastale, rende non dovute le sanzioni relative al mendacio in ordine alle caratteristiche di lusso dell’abitazione ciò in quanto non si tratta semplicemente dell’introduzione di un regime sanzionatorio più mite, ma di nuovi presupposti oggettivi fondati su parametri quelli catastali del tutto differenti da quelli oggetto di mendacio. L’Amministrazione finanziaria mantiene quindi la potestà di revocare l’agevolazione in questione per il solo fatto del carattere di lusso rivestito – al momento del trasferimento, e sulla base della disciplina all’epoca applicabile – dall’immobile trasferito ciò in quanto rimangono integri i presupposti della revoca dell'agevolazione anche alla luce dello jus superveniens di cui all'articolo 10, primo comma, lettera a d.lgs, numero 23 dei 2011, il quale, per espresso disposto dell’art. 10 comma 5 del d.lgs 23 del 2011, trova applicazione ai trasferimenti imponibili realizzati successivamente al 1° gennaio 2014 . Tuttavia la stessa non ha titolo per applicare le sanzioni conseguenti a comportamenti che, dopo la riforma legislativa, non sono più rilevanti, non certo in quanto tali false dichiarazioni , ma in quanto riferiti a parametri normativi non più vigenti. In definitiva, lo jus superveniens impone la dichiarazione di non debenza delle sanzioni applicate con l’atto opposto, conclusione che deriva da una scelta interpretativa di favore suscettibile di essere attuata, anche d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio e, quindi, anche in sede di legittimità cfr. Cass. numero 1856/2013 numero 4616/2016 numero 16679/2016 e numero ord.13235/2016, 2010/2018 e 14964/2018 . Caso concreto. Secondo la Cassazione l'art. 6 DM 2 agosto 1969 include, tra altri tipi di abitazioni di lusso, le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq. esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine , riconnettendo la caratteristica di immobile di lusso al dato quantitativo della superficie dell'immobile, con esclusione, solo, dei predetti ambienti. Pertanto, nel calcolo della superficie utile per stabilire se un'abitazione sia di lusso, si deve computare quella relativa ai vani interni all'abitazione, ancorché privi dell'abitabilità, da intendersi come conformità alle prescrizioni urbanistiche sotto il profilo dell'abitabilità – oggi agibilità – ai sensi dell'art. 24 D.P.R. 6 giugno 2001, numero 380” cfr. Cass. numero 12942 del 2013, numero 23591 del 2012 numero 10807 del 2012 numero 22279 del 2011 e da ultimo 26801/2017 La norma, vista la sua natura agevolativa, non è suscettibile di interpretazioni che ne possano ampliare la sfera applicativa ne consegue che la stessa va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, e non l'intera superficie non calpestabile Sez. 5 numero 8421 del 31/03/2017 . Nel caso di specie aveva errato la Ctr Abruzzo ad escludere dal calcolo lo spazio occupato dai muri perimetrali e divisori.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile - T, ordinanza 12 aprile – 28 giugno 2019, n. 17470 Presidente Iacobellis – Relatore Mocci Rilevato che l’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione nei confronti della sentenza della Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo che aveva respinto il suo appello contro la decisione della Commissione tributaria provinciale di Pescara. Quest’ultima, a sua volta, aveva accolto l’impugnazione di B.A. avverso un avviso di liquidazione per l’imposta di registro, per l’anno 2012. Considerato che il ricorso è affidato a ad un unico motivo, col quale l’Agenzia assume la violazione del D.M. 2 agosto 1969, art. 5, richiamato nel D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II bis, Tariffa parte I allegata, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 che, ai fini della qualificazione come non di lusso dell’abitazione della contribuente, la CTR avrebbe erroneamente escluso dal calcolo lo spazio occupato dai muri perimetrali e divisori che il motivo è fondato che, in tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, nota II bis, tariffa I, la sua superficie utile va calcolata alla stregua del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, che va determinata in quella che dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta - residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al D.M. Lavori Pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dalla L. 2 febbraio 1985, n. 47, art. 51, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa Sez. 5, n. 861 del 17/01/2014 Sez. 6-5, n. 24469 del 01/12/2015 che, pertanto, il D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, art. 6, va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, e non l’intera superficie non calpestabile Sez. 5 n. 8421 del 31/03/2017 che la CTR non si è attenuta ai predetti principi che, pertanto, in accoglimento del ricorso la sentenza va cassata ed il giudizio rinviato alla CTR Abruzzo, in diversa composizione, affinché si attenga agli enunciati principi e si pronunzi anche con riguardo alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione Regionale dell’Abruzzo, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.