Esecuzione immobiliare e Covid-19: ridotto l’indennizzo del contratto di precario utilizzo risolutivamente condizionato alla vendita

In considerazione della peculiarità del momento storico ed economico che il Paese sta affrontando a causa della situazione di emergenza sanitaria da Covid-19, l’Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Bari ha autorizzato la riduzione del corrispettivo del contratto di precario utilizzo dell’immobile risolutivamente condizionato alla vendita.

Letta l’istanza presentata dal professionista formulata sulla base della normativa in materia di credito di imposta afferente al contratto di locazione , intervenuta con il d.l. n. 18/2020 e il d.l. n. 34/2020 , e tenuto conto della specifica situazione commerciale dello stesso conduttore e della limitata ripresa delle attività nazionali , in considerazione della situazione di emergenza sanitaria da Covid-19 , il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Bari, con decreto 9 giugno 2020, ha autorizzato la riduzione del corrispettivo del contratto di precario utilizzo dell’immobile risolutivamente condizionato alla vendita. Infatti, posto che rientra nella potestas judicanti del giudice dell’esecuzione ex art. 484 c.p.c. la valutazione in ordine all’inadempimento giustificato all’obbligazione contrattuale autorizzata dallo stesso, il Tribunale ha ritenuto fosse opportuno ridurre l’indennizzo relativo al contratto di precario utilizzo dell’immobile in luogo della risoluzione dello stesso, tenuto conto anche della maggiore convenienza economica e gestoria.

Tribunale di Bari, sez. II Civile, decreto del 9 giugno 2020 Giudice Cutolo Fatto e Diritto letta l’istanza presentata dalla ditta A.S. di Lu. Mi. per il tramite del Custode, depositata in data 20/04/2020, successivamente rimodulata” e superata” dall’istanza del 18/05/2020, in considerazione della normativa in materia di credito di imposta afferente al contratto di locazione cfr. artt. 65, D.L. n. 18/2020 e 28 D.L. n. 34/2020 dato atto che, come compiutamente rappresentato dal Professionista nell’istanza - l’immobile oggetto della presente esecuzione è parzialmente locato alla dittacon contratto di locazione commercialeregistratoopponibile alla procedura”, che prevede il pagamento del canone mensile di Euro 1.200,00 oltre IVA - nel plesso viene svolta attività commerciale non alimentare - constatato, a seguito dell’accesso e delle attività degli Ausiliari, che il canone di locazione afferiva solo a una porzione dell’immobile precisamente quella contraddistinta in catasto al foglio omissis , mentre non era indicata quella contraddistinta al sub omissis pure pignorata ”, previa autorizzazione del G.E. in data 12/12/2019 è stato sottoscritto con la medesima ditta contratto precario, risolutivamente condizionato alla vendita, per la residua porzione sub omissis , pattuendo il pagamento di un corrispettivo mensile di Euro 420,00, a decorrere dal mese di novembre 2019 - in considerazione dell’emergenza epidemiologica e della correlata momentanea chiusura della propria attività commerciale, la conduttrice ha proposto la temporanea riduzione del corrispettivo previsto nel contratto precario nella misura del 60% per i canoni di marzo e aprile 2020 e nella misura del 50% per i canoni da maggio a luglio 2020, riservandosi di beneficiare della citata normativa in materia di credito di imposta con riguardo al contratto di locazione osservato che, giusta art. 484 c.p.c., la valutazione sulla impossibilità di adempiere all’obbligazione contrattuale discendente da contratto precario oneroso rientra nella potestas judicandi del G.E. che lo autorizzato, conseguentemente parimenti spettando al G.E. il valutare ogni richiesta afferente alla sospensione del versamento dei relativi canoni” o alla rimodulazione degli stessi osservato altresì a tal fine che, nella generale ottica costi/benefici cui, si ritiene, debba essere orientata ogni valutazione in parte qua del G.E. ai sensi dell’art. 484 c.p.c. cit. , il G.E. ben può autorizzare, in presenza di siffatte istanze o di comportamenti inadempienti del contraente, la rinegoziazione del contratto o decidere di attendere” nell’emissione dell’ordine di liberazione, in considerazione delle peculiarità del caso concreto e nel generale contemperamento degli interessi, talvolta contrapposti, coinvolti nella procedura, in una valutazione complessiva delle posizioni in gioco che non può essere limitata alla mera ottica acquisitiva delle rendite ma deve essere estesa all’aspetto manutentivo-conservativo del cespite, al fine di preservarne il valore preso atto, a tal riguardo, del comportamento finora virtuoso dall’istante ritenuto che la proposta formulata, in considerazione della peculiarità del momento storico ed economico, della specifica situazione commerciale del conduttore e della limitata ripresa delle attività nazionali, sia meritevole di accoglimento, pure rintracciandosi utile ausilio ermeneutico non solo nell’art. 91 D.L. n. 18/2020, conv. nella legge n. 27/2020, cit., ma anche, per eadem ratio, nell’art. 103, co. 6, D.L. cit. tali disposizioni vengono richiamate pure dal Professionista, il quale corrobora il proprio iter argomentativo altresì con menzione degli artt. 1256, 1258, 1464, 1467, 1175 e 1375 c.c. considerato che, alla luce della copiosa corrispondenza intercorsa tra la conduttrice e il Custode, sulla cui scorta la ditta istante ha per ben due volte rimodulato e in senso maggiormente favorevole per la procedura la propria istanza, può procedersi all’autorizzazione de qua pure in disparte l’assunzione della posizione del creditore, stante la predetta valutazione di convenienza economico-gestoria effettuata da questo G.E. nell’eccezionalità del contesto attuale visto l’art. 484 c.p.c. P.Q.M. AUTORIZZA quanto disposto in parte motiva ONERA il Custode di segnalare tempestivamente al G.E. il ricorrere di eventuali inadempimenti della ditta per l’assunzione delle determinazioni del caso. Si comunichi.