Nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione.
L’ordinanza n. 20192 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, pubblicata in data 25 luglio 2019, ha così statuito sul ricorso proposto da un promittente conduttore che lamentava il mancato rilascio di alcune autorizzazioni amministrative, dopo la sottoscrizione di un contratto di affitto di un immobile. Il caso. Invero, attraverso l’intermediazione di un’agenzia immobiliare di Foligno, la società proprietaria di un’immobile ad uso commerciale aveva concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, rappresentata dal rilascio di alcune licenze per l’esercizio di attività di pub. Successivamente, dette licenze erano state negate dal Comune di Foligno, tanto che il conduttore aveva adito il locale Tribunale per ottenere la restituzione della provvigione corrisposta ai due agenti immobiliari, pari ad euro 3.400,00, nonché dell’importo di euro 5.100,00 che esso promittente conduttore aveva consegnato come deposito cauzionale, alla stessa agenzia di intermediazione. La domanda era stata respinta in primo grado ma, in sede di gravame, la Corte di Appello umbra aveva condannato i mediatori al pagamento di euro 1.700,00 ciascuno, mentre aveva confermato che essi non avevano alcun obbligo di restituzione del deposito cauzionale poiché tale richiesta, al più, poteva essere avanzata nei confronti della proprietaria – locatrice. Il conduttore si è, quindi, rivolto alla Suprema Corte, con ricorso affidato a tre motivi i primi due sono stati esaminati congiuntamente e ritenuti infondati, il terzo è stato accolto. Più precisamente col primo motivo l’istante ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1326 e 2697 c.c., dolendosi della mancata condanna alla restituzione del deposito cauzionale, mentre con il secondo motivo si è lamentato del contrasto tra parti della sentenza. La Corte, tuttavia, ha rigettato le domande chiarendo, in primis , che il contratto di affitto si era perfezionato già con la conoscenza dell’accettazione della proposta da parte dell’offerente, mentre l’insussistenza del diritto al compenso, da parte del mediatore, era stata correttamente motivata in applicazione dell’art. 1757, comma 1, c.c Allo stesso modo, l’inesistenza di un preciso dovere di restituzione del deposito cauzionale, da parte dei mediatori, era stata giustificata in base al rilievo – corretto - che il contratto di affitto, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le parti e non risultava dimostrata alcuna ragione tale da giustificare un dovere, per il mediatore, di trattenere, presso sé, il deposito e di consegnarlo al locatore solo al momento dell’avveramento della condizione sospensiva. Infatti, solo nei confronti della società proprietaria dell’immobile poteva essere avanzata tale richiesta restitutoria, allorquando il contratto era divenuto inefficace, per mancata realizzazione della condizione. Il contratto condizionato, infatti, una volta concluso, è pienamente valido tra le parti e resta subordinato, solo limitatamente all’efficacia, all’avveramento della stessa condizione. Col terzo motivo, invece, il conduttore ha denunciato la violazione dell’art. 1294 c.c. per mancata condanna, in solido, degli agenti alla restituzione della provvigione tale doglianza è stata riconosciuta meritevole di accoglimento, perché la condanna dei singoli agenti al pagamento di euro 1.700,00 ciascuno, era stata resa in violazione del principio generale di solidarietà tra condebitori. In conseguenza, la sentenza di appello è stata cassata, nei limiti del motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di appello di Perugia, in diversa composizione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 3 aprile – 25 luglio 2019, n. 20192 Presidente D’Ascola – Relatore Orilia Ritenuto in fatto 1 La Corte d’Appello di Perugia, con sentenza 2.9.2014, in parziale accoglimento dell’appello proposto da C.E. contro la sentenza del locale Tribunale sez. dist. Foligno n. 242/09 , ha condannato i titolari di agenzia immobiliare R.S. e F.M.C. al pagamento della somma di Euro 1.700,00 ciascuno a titolo di restituzione della provvigione per la mediazione in una locazione commerciale, mentre ha confermato il rigetto della domanda di restituzione dell’ulteriore importo di Euro 5.100,00 che il promittente conduttore C. aveva consegnato ai mediatori come deposito cauzionale. Per giungere a tale soluzione la Corte d’Appello ha osservato - che tra il C. e la NIKE società proprietaria dell’immobile si era concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva rilascio delle licenze per l’attività di PUB , non verificatasi - che, nonostante il perfezionamento del contratto di affitto, il diritto alla mediazione non sorgeva, in applicazione dell’art. 1755 c.c., così testualmente in sentenza, ndr comma 1, sicché i convenuti andavano condannati alla restituzione della somma di Euro 1.700,00 da ciascuno di essi incassata - che la restituzione del deposito cauzionale andava invece domandata alla NIKE, non essendovi alcuna ragione per ritenere sussistente un obbligo dei convenuti di trattenerlo per consegnarlo alla NIKE solo in caso di avveramento della condizione sospensiva. 2 Contro tale sentenza il C. ricorre per cassazione con tre motivi, mentre il R. e la F. non hanno svolto difese in questa sede. Considerato in diritto 1 Col primo motivo il ricorrente denunzia, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1326 e 2697 c.c., dolendosi della mancata condanna dei mediatori alla restituzione della somma di Euro 5.100,00 anticipata a titolo di deposito cauzionale. Secondo il ricorrente, una volta accertato che il contratto era sottoposto a condizione rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività di PUB , la Corte d’Appello non poteva ritenere corretta la consegna, da parte dell’agenzia immobiliare, dell’assegno alla società proprietaria dell’immobile, così come aveva ritenuto che i mediatori non potessero incassare i due assegni da Euro 1.700,00 consegnati a titolo di provvigione. 2 Col secondo motivo, proposto in via subordinata, il ricorrente denunzia violazione degli artt. 1326 e 1335 c.c., nonché della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e dell’art. 2697 c.c., e ancora violazione dell’art. 132 c.p.c., per evidente inconciliabile contrasto fra parti della sentenza, perplessità e omessa considerazione di fatto decisivo. La Corte d’Appello, a dire del ricorrente, non solo avrebbe errato nel considerare conosciuta l’accettazione della proposta peraltro contraddicendosi con quanto in precedenza affermato in merito alla rilevanza della condizione , ma avrebbe altresì ignorato la disciplina che prescrive la forma scritta per la conclusione dei contratti di locazione. Inoltre, avrebbe ignorato il contenuto della raccomandata 13.2.2004 con cui si segnalava la mancata ricezione della proposta. La Corte in definitiva avrebbe errato sia a ritenere che sottoposto a condizione fosse il contratto e non la proposta, sia a ritenere in ogni caso che il contratto si era perfezionato in difetto di consegna dell’accettazione della proposta, sia infine ad affermare che la richiesta di restituzione dell’assegno avrebbe dovuto essere indirizzata alla NIKE e non ai convenuti essendo pacifico che nessun rapporto era intercorso tra il ricorrente e quest’ultima società . Questi due motivi, che ben si prestano a trattazione unitaria, sono infondati. Premesso che, come è noto, l’interpretazione del contratto è prerogativa del giudice e di merito, va osservato che la Corte d’Appello v. pag. 4 , escludendo l’ipotesi della conclusione di un preliminare, ha ravvisato l’avvenuto perfezionamento del contratto di affitto ricavando il requisito della forma scritta dalla firma della proposta da parte del C. , dalla firma dell’accettazione da parte della NIKE riscontrata dal primo giudice v. pag. 4 rigo 2 e dalla conoscenza dell’accettazione da parte del proponente desunta, con apprezzamento in fatto, da elementi presuntivi quali le dichiarazioni dei convenuti e la protrazione del possesso delle chiavi del locale da parte dell’attore per circa due mesi v. pagg. 4 e 5 . Ciò chiarito, la sentenza non merita le censure mosse dal ricorrente perché, mentre l’insussistenza del diritto al compenso da parte del mediatore è stata motivata in applicazione dell’art. 1757 c.c., comma 1, norma che subordina espressamente il diritto al compenso al verificarsi della condizione in sentenza è indicato l’art. 1755, ma è un evidente errore materiale, ndr , invece l’insussistenza di un preciso dovere di restituzione del deposito cauzionale da parte dei convenuti è stata giustificata in base al rilievo che il contratto di affitto, seppur condizionato, si era comunque concluso tra le parti e che non risultava dimostrata alcuna ragione tale da giustificare un dovere, per il mediatore, di trattenere presso di sé il deposito cauzionale e di consegnarlo al locatore solo al momento dell’avveramento della condizione sospensiva, sicché non potendosi ritenere i convenuti responsabili della consegna dell’assegno alla società proprietaria, solo a questa andava avanzata richiesta di restituzione una volta divenuto inefficace il contratto per mancato avveramento della condizione. Tale conclusione appare in linea con l’art. 1357 c.c., che regola appunto gli atti disposizione in pendenza della condizione prevedendo espressamente che chi ha un diritto subordinato a condizione sospensiva o risolutiva può disporne in pendenza di questa, ma gli effetti di ogni atto di disposizione sono subordinati alla stessa condizione il che significa che la Nike poteva incamerare provvisoriamente la cauzione, salvo a restituirla in caso di mancato avveramento della condizione . L’errore di fondo in cui mostra di incorrere il ricorrente sta nel non avere colto la differenza tra le due diverse figure della mediazione e della locazione e, soprattutto, di non essersi confrontato con la disciplina del contratto condizionato artt. 1353 e ss. , che una volta concluso, è senz’altro valido tra le parti ma, nel caso di apposizione di condizione sospensiva, resta subordinato, quanto all’efficacia, all’avveramento della stessa. Con l’ulteriore conseguenza che il mancato avveramento della condizione sospensiva fa sorgere per il contraente l’obbligo di restituzione di somme. Infondato è pure l’altro profilo di doglianza, sviluppato nel secondo motivo, in ordine all’omesso esame con riferimento alla raccomandata 13.2.2004 con cui si revocava la proposta per mancata ricezione della formale accettazione della stessa . Ed infatti l’assunto della ricorrente, secondo il quale l’accettazione della proposta doveva necessariamente pervenire direttamente nelle sue mani, attraverso la consegna di un documento che la contenesse, non trova alcun riscontro nella disciplina dettata dal codice civile in ordine al momento conclusivo del vincolo contrattuale che è quello ex art. 1326 c.c., comma 1 in cui colui che ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte . È pertanto, il principio della cognizione che vige nella conclusione del contratto, principio che richiede che entrambe le parti abbiano conoscenza della loro concorde volontà, conoscenza che può realizzarsi comunque sempreché le due dichiarazioni siano redatte per iscritto e per la quale il legislatore ha dettato una norma l’art. 1335 c.c. che stabilisce una presunzione di conoscenza con l’arrivo della proposta dell’accettazione o della loro revoca ecc. all’indirizzo del destinatario, cioè al luogo più idoneo per la loro ricezione che si aggiunge, ma non esclude altri modi di conoscenza quale quello realizzatosi, nella specie, attraverso la comunicazione telefonica e la presunzione derivante dalla persistente detenzione delle chiavi v. su tale principio, Sez. 2, Sentenza n. 8328 del 01/09/1997 Rv. 507422 Sez. 1, Sentenza n. 3099 del 17/03/1995 Rv. 491223 . 3 Col terzo motivo, proposto in via subordinata, il ricorrente denunzia infine la violazione dell’art. 1294 c.c., per avere la Corte d’Appello omesso di condannare in solido i due convenuti alla restituzione della somma di Euro 3.400,00. Rileva di avere avanzato espressa domanda di condanna solidale e segnala l’assenza di motivi che potessero far ritenere l’obbligazione divisibile. Questo motivo, a differenza dei precedenti, è fondato perché la Corte d’appello, condannando sic et simpliciter i convenuti a pagare la somma di Euro 1.700,00 ciascuno ha violato il principio generale di presunzione di solidarietà tra condebitori, non considerando previamente se l’affare fosse stato concluso per l’intervento dei due mediatori con le conseguenze, in tal caso, previste dall’art. 1758 c.c. o piuttosto della Agenzia Immobiliare da essi gestita e non chiarendo se l’attore avesse consegnato separatamente la somma di Euro 1.700,00 v. al riguardo pag. 2 ove si dà atto di una consegna contestuale agli agenti . L’errore di diritto è evidente e comporta la cassazione della sentenza per nuovo esame da parte del giudice di rinvio, che si individua nella Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione, che regolerà anche le spese del presente giudizio. P.Q.M. la Corte accoglie il terzo motivo di ricorso e rigetta i rimanenti cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione.