Poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome del soggetto cui si riferisce, qualora, per errore della Conservatoria, la trascrizione, ancorché la nota sia stata correttamente redatta, venga repertoriata a carico di persona diversa dall'alienante dell'immobile, può conseguentemente derivarne l'invalidità della trascrizione e la sua inopponibilità ai terzi in buona fede che non hanno l'onere di esaminare altri atti o documenti ovvero il registro generale d'ordine né la correzione dell'errore, operata in epoca successiva alla trascrizione di pignoramenti effettuati da creditori in buona fede, può avere effetti ex tunc e sanare l'irregolarità originaria in pregiudizio di tali creditori.
Con la pronuncia del 19 marzo 2019, il S.C., dopo aver riepilogato il funzionamento del sistema di pubblicità immobiliare, chiarisce che un errore nella nota di trascrizione relativamente al soggetto destinatario dell’atto trascritto rende inopponibile l’atto trascritto ai terzi, che non hanno altri oneri se non quelli di verificare le risultanze della nota di trascrizione presso la Conservatoria. Il caso. La vicenda decisa dalla Cassazione con la sentenza in commento ha origine dall’azione ex articolo 2932 c.c. relativa all’esecuzione in forma specifica del contratto di acquisto di un bene immobile. La domanda viene rigetta in primo grado. In appello si costituisce la cessionaria del credito acquisito in forza dell’espropriazione avvenuta sull’immobile, lamentando l’inopponibilità della trascrizione della domanda giudiziale avvenuta nei suoi confronti in forza di una precedente erronea trascrizione di trasferimento immobiliare . La domanda viene rigettata anche in appello ma l’attuale ricorrente, in Cassazione, lamenta l’errore in cui è caduta la Corte di Appello, in forza della quale, pur se erroneamente redatta, dal complesso delle trascrizioni era possibile comprendere lo stato effettivo dell’immobile e comprendere, quindi, che il vizio della nota era meramente formale. La Cassazione, peraltro, si esprime diversamente rimettendo alla Corte territoriale per una diversa valutazione. La pubblicità immobiliare come e perché. Secondo la disciplina codicistica, la trascrizione degli atti elencati nell'articolo 2643 c.c. non è istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa e come tale ha la funzione di rendere opponibile l'atto a terzi al fine di dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere, tuttavia, sulla validità ed efficacia dell'atto medesimo. Il conflitto fra terzo acquirente e creditore dell'alienante va risolto secondo il criterio della priorità della trascrizione, per cui nei rapporti fra venditori e creditore i primi non possono opporre al secondo la mancata trascrizione dell'atto nei registri immobiliari. Ciò in quanto il sistema delle trascrizioni degli atti dispositivi aventi ad oggetto beni immobili e mobili registrati ha natura di pubblicità dichiarativa e, come si ricava chiaramente dell'articolo 2644 c.c., costituisce un onere imposto dalla legge a tutela del terzo. Conseguentemente, gli effetti dell'atto dispositivo non sono opponibili al terzo, se per lui pregiudizievoli, fintantoché l'atto non risulti dai pubblici registri immobiliari il terzo può però avvalersi di quegli effetti, se favorevoli. Atto trascritto quando è opponibile? Ferma la previsione generale di cui sopra, risulta quindi da stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi. In proposito, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari. La rilevanza della nota di trascrizione. In tale meccanismo, assume particolare rilievo la nota di trascrizione. Ai sensi dell'articolo 2659 c.c., numero 4, essa deve contenere le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell'atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l'atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, viceversa, esclusa la possibilità di attingere all'uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione. Nota di trascrizione errata quali conseguenze. Il problema, affrontato nella sentenza in commento, riguarda il caso in cui la nota di trascrizione presenti degli errori nel caso di specie, è stato erroneamente invertito il soggetto che ha venduto l’immobile, indicato – per errore, appunto – come acquirente dello stesso . Sul punto, la giurisprudenza ha affermato che, nella ipotesi di trascrizione in cui sia indicato erroneamente il soggetto a carico del quale è effettuata, gli effetti della assoluta incertezza sulla identità del proprietario dei beni ricadono sulla parte tenuta alla presentazione della nota di trascrizione né assume efficacia il rimedio della correzione della trascrizione, cui si sia successivamente provveduto mediante il procedimento di correzione materiale dell'errore, perché, pur considerando l'efficacia retroattiva della sentenza, si sovvertirebbe comunque l'esigenza di certezza che regola il regime delle trascrizioni, con irragionevole sacrificio di chi, esaminando i registri immobiliari, abbia fatto affidamento sulla situazione di libertà del bene. Nota di trascrizione e vizi formali. Fermo quanto precede, è però opportuno precisare che, in forza dell'articolo 2665 c.c., non ogni omissione od inesattezza nella nota di trascrizione determina l'invalidità della trascrizione stessa, ma solo quelle che ingenerano incertezze sulle persone, sul bene e sulla natura giuridica dell'atto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 dicembre 2018 – 19 marzo 2019, numero 7680 Presidente San Giorgio - Relatore Dongiacomo Fatti di causa F.D. , con citazione notificata il 20/7/1979, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Bari, la s.p.a. S.I.M.M. e ha chiesto, tra l’altro, che, a norma dell’articolo 2932 c.c., fosse pronunciata sentenza che trasferisse in suo favore la piena proprietà della villa numero 49 della lottizzazione omissis . La società convenuta si è costituita in giudizio ed ha chiesto, tra l’altro, il rigetto della domanda, la risoluzione del contratto e la condanna dell’attore al rilascio dell’immobile. Dichiarata definitivamente la competenza del tribunale di Bari, F.G. , nella qualità di erede dell’attore, con comparsa notificata il 9/11/2007, ha provveduto alla riassunzione del giudizio nei confronti della società convenuta, divenuta nelle more S.I.M.M. s.r.l. in liquidazione. Con comparsa del 27/3/2009, ha spiegato intervento in giudizio la Società per la Gestione di Attività S.G.A. s.p.a. quale cessionaria in blocco dei crediti vantati dall’Isveimer s.p.a., tra cui il credito dalla stessa vantato nei confronti della Generale Immobiliare Turistica s.r.l., successiva acquirente dell’immobile, in conseguenza di finanziamento garantito da ipoteca iscritta in data 7/12/1988 e successivo pignoramento trascritto in data 14/11/1994 la quale, in particolare, ha eccepito l’inopponibilità nei suoi confronti della trascrizione, eseguita in data 24/11/1999, della domanda che l’attore aveva proposto nei confronti della S.I.M.M. con l’atto di citazione del 20/7/1979, in quanto preceduta da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, tra le quali l’ipoteca ed il pignoramento in suo favore. Il tribunale, con sentenza del 20/9/2011, ha, tra l’altro, rigettato la domanda che F.D. aveva proposto a norma dell’articolo 2932 c.c F.G. , con atto di citazione notificato il 2/12/2011, ha proposto appello chiedendo che, in riforma della sentenza del tribunale, fosse pronunciata, a norma dell’articolo 2932 c.c., sentenza di trasferimento, in suo favore, della piena proprietà dell’immobile in questione. La S.G.A. s.p.a., dal suo canto, ha chiesto il rigetto dell’appello in quanto infondato in fatto e in diritto. La corte d’appello, con sentenza depositata il 28/6/2014, ha rigettato l’appello ed ha, per l’effetto, confermato la sentenza impugnata. La questione da esaminare, ha osservato la corte, è se l’errore nella nota di trascrizione dell’atto di compravendita del 5/12/1979, con il quale la S.I.M.M. ha alienato l’immobile alla Beni Immobili Centro Meridionale, sia un mero errore materiale, privo di conseguenze giuridiche, ovvero se, al contrario, come ha affermato l’appellante, tale errore ha causato l’invalidità della trascrizione, eseguita il 3/1/1980, del predetto atto di vendita, determinando la sua inopponibilità. La corte, sul punto, dopo aver premesso che per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente contenuto della nota di trascrizione e che, pertanto, è innegabile la rilevanza dei dati che la stessa, a norma dell’articolo 2659 c.c., deve riportare, tra cui quelli relativi alle persone contro o in favore delle quali la formalità è eseguita, potendo la mancanza o l’inesattezza degli stessi indurre in errore colui che compie la ricerca facendogli ragionevolmente ritenere che non sussistono precedenti trascrizioni, ha affermato che l’inesatta indicazione nella nota di trascrizione del nome della persona contro la quale si intendeva trascrivere, qualora abbia prodotto la registrazione di una persona indicata con erronee generalità, determinando, secondo il prudente apprezzamento del giudice, incertezza sulla persona, prevista dall’articolo 2665 c.c., comporta l’invalidità della trascrizione e ne preclude l’opponibilità ai terzi, non essendo costoro tenuti a compiere indagini anche sul contenuto del titolo depositato nella conservatoria insieme alla nota di trascrizione o su elementi estranei alla nota stessa . Nel caso in esame, tuttavia, ha osservato la corte, l’errore nella nota di trascrizione e, di conseguenza, l’errore di registrazione della trascrizione nelle rubriche nominative nei confronti della S.I.M.M. s.r.l., piuttosto che nei confronti della Beni Immobili Centro Meridionale X s.r.l., non era tale da rendere vana l’ispezione da parte dell’originario attore, il quale, consultando la rubrica nominativa riportante gli atti trascritti a nome della S.I.M.M., avrebbe trovato gli estremi della nota di trascrizione e, quindi, ben poteva conoscere l’avvenuta trascrizione nel registro generale certamente egli, al pari di un qualsiasi terzo, avrebbe notato che l’annotazione nella rubrica nominativa riportava a favore e non contro e ciò a maggior ragione avrebbe dovuto indurlo, ben sapendo che la proprietaria era la S.I.M.M., a farsi parte diligente, secondo i normali criteri, a prendere visione della nota di trascrizione. E dall’esame della nota di trascrizione, ha aggiunto la corte, l’originario attore, al pari di altro terzo, avrebbe evinto che vi era un errore nell’indicazione a favore della S.I.M.M. ed a carico della Beni Immobili risultando specificato nella nota che il titolo era l’atto di compravendita rogato il 5/12/1979 e che, con tale atto, la S.I.M.M. aveva venduto alla Beni Immobili, che aveva acquistato , la piena proprietà della villa numero 49 della lottizzazione omissis . In definitiva, ha concluso la corte, poiché per stabilire se ed in quali limiti il suddetto contratto trascritto fosse opponibile ai terzi, si deve avere riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, e poiché, malgrado l’evidenziato errore, le indicazioni riportate nella nota stessa considerata nel suo contenuto complessivo, consentono d’individuare senza possibilità di equivoci ed incertezza gli elementi essenziali del negozio, tra cui la parte alienante e la parte acquirente, si deve affermare che la trascrizione del contratto eseguita il 3/1/1980 è opponibile all a parte appellante e prevale sulla trascrizione della domanda ex articolo 2932 c.c., eseguita il 24/11/1999 . F.G. , con ricorso notificato il 26/1/2015, ha chiesto, per due motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello, notificata 28/11/2014. Ha resistito, con controricorso notificato il 26/2/2015, la Società per la Gestione di Attività S.G.A. s.p.a. la quale, in data 2/7/2018, ha anche depositato una breve memoria. La S.I.M.M. s.r.l. in liquidazione è rimasta intimata. Fissata l’adunanza camerale, la Corte ha rimesso le parti all’udienza pubblica del 20/12/2018. La controricorrente ha depositato memoria. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione degli articolo 2644 e 2650 c.c., articolo 2652 c.c., numero 2, articolo 2659, 2665 e 2673 c.c., e dei principi di diritto vigenti in materia di pubblicità immobiliare, in relazione all’articolo 360 c.p.c., numero 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la consultazione della rubrica nominativa riportante gli atti trascritti a nome della S.I.M.M. avrebbe consentito di trovare la nota della trascrizione in data 3/1/1980 della vendita dalla S.I.M.M. alla Beni Immobili Centro Meridionale. Così facendo, però, ha osservato il ricorrente, la corte d’appello ha dato per presupposto che la ricerca di pubblicità contro debba essere eseguita non solo esaminando la parte contro ma anche quella a favore , negando, così, in radice la funzione della pubblicità immobiliare fondata sulla esatta precisazione dei soggetti dell’atto da pubblicare e, quindi, della qualità degli stessi se alienante o acquirente del diritto volendo sapere se un certo bene immobile o diritto immobiliare è ancora intestato ad un determinato soggetto, si procede a ricercare una trascrizione contro e non una a favore . La corte d’appello, invece, ha osservato il ricorrente, non ha considerato che l’inversione dei soggetti a favore dei quali e, rispettivamente, contro i quali l’atto è stato trascritto, ha determinato l’assoluta impossibilità della relativa conoscenza legale è, infatti, evidente che se, a seguito di un’ispezione eseguita con doverosa cura e secondo i criteri previsti, non è rinvenuta, perché non riportata o perché riportata erroneamente, la trascrizione della compravendita di un bene immobile da un soggetto ad un altro, ricercata risalendo dalle rubriche ai repertori contro il venditore ed a favore dell’acquirente, quella vendita, pur se effettivamente conclusa e vincolante per le parti del contratto, non è opponibile ai terzi. Nel caso in esame, ha aggiunto il ricorrente, come dimostrato dai certificati rilasciati dal Conservatore, la nota di trascrizione in data 3/1/1980 della vendita dalla s.p.a. S.I.M.M. alla s.r.l. Beni Immobili Centro Meridionale X non è risultata dall’ispezione. 2. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando l’omesso esame di un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’articolo 360 c.p.c., numero 5, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che l’errore nella nota di trascrizione e, di conseguenza, l’errore di registrazione della trascrizione nelle rubriche nominative nei confronti della S.I.M.M. piuttosto che nei confronti della Beni Immobili Centro Meridionale X non avrebbe reso vana l’ispezione da parte dell’attore il quale, consultando la rubrica nominativa riportante gli atti trascritti a nome della S.I.M.M., avrebbe trovato gli estremi della nota della trascrizione della vendita da parte di quest’ultima in favore della Beni Immobili Centro Meridionale X. La corte d’appello, però, così facendo, ha osservato il ricorrente, ha omesso di considerare il fatto certo, obiettivo e decisivo, risultante dai certificati rilasciati dal Conservatore, vale a dire l’inesistenza, per l’immobile in questione, di trascrizioni contro la S.I.M.M. s.p.a. e, correlativamente, in favore della Beni Immobili Centro Meridionale. 3. I due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati. 3.1. Come questa Corte ha più volte avuto modo di affermare cfr. Cass. numero 12835 del 2014 Cass. numero 14440 dei 2013 Cass. numero 5002 del 2005 , nel nostro ordinamento la pubblicità immobiliare che si attua con il sistema della trascrizione è imperniata su principi formali, in forza dei quali il terzo che è rimasto estraneo all’atto trascritto, per individuare l’oggetto cui l’atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto con cui la notizia è riferita nei registri immobiliari. Rispetto al terzo, cioè, l’atto al quale la notizia si riferisce e, quindi, il suo oggetto, affinché la pubblicità-notizia nella quale consiste la trascrizione possa svolgere i suoi effetti nei suoi confronti, risultano individuati esclusivamente da quel contenuto la cui individuazione è, a sua volta, affidata all’esclusiva responsabilità del soggetto che richiede la trascrizione, al quale, per quel che interessa gli atti tra vivi, incombe l’onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione articolo 2659 c.c. , il cui contenuto viene dalla legge dettagliatamente specificato e si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell’atto da trascrivere. Una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione sulla sua base il contenuto della pubblicità-notizia è solo quello da essa desumibile, ed a colui che della notizia si avvale almeno agli effetti delle conseguenze che la legge ricollega alla trascrizione con riferimento alla circolazione dei beni immobili non incombe alcun onere di controllo ulteriore cfr. anche Cass. numero 5028 del 2007 Cass. numero 18892 del 2009 . 3.2. Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto o una domanda giudiziale trascritti siano opponibili ai terzi, occorre, dunque, aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare senza possibilità di equivoci e di incertezze gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, o il soggetto nei cui confronti la domanda sia rivolta, senza potersi attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota stessa a nulla rilevando, in contrario, l’introduzione del sistema informatico di trascrizione ad opera della L. numero 52 del 1985, le cui previsioni, infatti, non hanno determinato il superamento né della funzione di fonte della pubblicità immobiliare, che l’ordinamento attribuisce alla nota di trascrizione, né del cd. principio di autoresponsabilità , secondo il quale, essendo la nota di trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità ed in stretta relazione al contenuto della nota stessa Cass. numero 8964 del 2000 . 3.3. Il principio per cui la posizione dei terzi in ordine all’opponibilità di un atto trascritto si misura esclusivamente su quanto risulta dalla nota di trascrizione trova riscontro nella norma prevista dall’articolo 2665 c.c., dalla quale, infatti, emerge che le conseguenze delle eventuali inesattezze ed omissioni delle indicazioni contenutistiche della nota prescritte dall’articolo 2659 c.c. sono disciplinate con una regola che ammette il loro superamento soltanto sulla base del suo tenore, così come risulta nonostante le inesattezze e le omissioni stesse, e non già con una regola che consenta di superarle attraverso il ricorso ad elementi esterni alla nota secondo quanto dispone l’articolo 2665 c.c., le inesattezze ed omissioni della nota non determinano l’invalidità della trascrizione, cioè della pubblicità notizia, salvo che inducano incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui si riferisce l’atto o la sentenza o domanda trascritto. Il legislatore, per un verso, ha inteso sostanzialmente dare rilievo invalidante solo a quelle inesattezze ed omissioni le quali determinino una inidoneità della nota all’individuazione dell’atto da trascriversi cioè della notizia da pubblicizzare nei suoi profili personali e oggettivi e, per altro verso, ha inteso correlativamente escludere quel rilievo per le inesattezze ed omissioni che non determinino quella inidoneità. È, tuttavia, evidente che tanto la permanenza della idoneità nonostante le inesattezze ed omissioni quanto il suo venir meno per effetto delle stesse - come in ogni caso in cui la legge subordina il rilievo invalidante sull’atto di difetti relativi a requisiti di forma-contenuto per esso prescritti alla condizione che essi impediscano all’atto di assolvere alla sua funzione - debbono risultare configurabili esclusivamente sulla base dell’apprezzamento della nota. Deve, cioè, emergere esclusivamente dalla nota se essa è in grado, o meno, di svolgere la sua funzione di identificare e riassumere la notizia cui si riferisce. La norma, invece, non consente di supplire ad omissioni ed inesattezze attraverso il ricorso ad elementi esterni alla nota di trascrizione compresa la conoscenza che il terzo abbia di fatto avuto dell’atto trascritto Cass. numero 4508 del 1980 , cosa che, del resto, sarebbe in manifesta contraddizione con un sistema di pubblicità-notizia formale come il nostro, nel quale la nota, nel suo contenuto rappresentativo dell’atto cui si riferisce, è espressione di una iniziativa del dichiarante di partecipazione ai terzi della notizia dell’atto, della quale egli si assume la responsabilità e che come tale non si concreta in una dichiarazione, riguardo alla quale viene in rilievo l’effettiva corrispondenza alla realtà di cui fornisce la rappresentazione, ma rileva solo per la funzione di partecipazione della notizia con il contenuto con cui essa è indicata Cass. numero 18892 del 2009 Cass. numero 368 del 2005 . 3.4. Il sistema della pubblicità immobiliare è fondato su base rigidamente personale. La questione della validità della trascrizione nel caso di un errore sulla persona al quale l’atto è riferito si può, di conseguenza, configurare solo nell’ipotesi in cui l’inesatta indicazione delle sue generalità non abbia importato l’annotazione dell’atto in un conto diverso da quello della persona al quale lo stesso era correlato sotto questo profilo, poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome rubrica dei cognomi sulla tavola alfabetica del soggetto a cui si riferisce Cass. numero 15183 del 2004 , se l’indicazione dello stesso, nella nota all’uopo destinata articolo 2659 c.c. , è errata, può conseguentemente derivarne, per il terzo in buona fede che non ha l’onere di esaminare altresì il contenuto del titolo che accompagna detta nota o altri elementi estranei ad essa per verificarne la corrispondenza , incertezza sull’identificazione del soggetto nei cui confronti è stata eseguita la trascrizione, che in tal caso, essendo invalida, non gli è opponibile Cass. numero 3477 del 1997 Cass. numero 5002 del 2005 Cass. numero 1135 del 2000 Cass. numero 15183 del 2004 . Al contrario, non può discorrersi di una trascrizione valida nel caso in cui l’atto, com’è avvenuto nel caso di specie, sia stato annotato nel conto di altra persona in tale ipotesi, il terzo non è in grado di conoscere - secondo gli ordinari criteri di tenuta dei registri immobiliari e di ricerca della condizione dei beni immobili in relazione al loro regime di circolazione - l’esistenza di tale atto. L’inesatta indicazione, nella nota di trascrizione, della persona contro la quale si intendeva trascrivere, ove abbia prodotto la registrazione nel conto di una persona diversa dall’acquirente, determina, quindi, l’incertezza sulle persone che, a norma dell’articolo 2665 c.c., comporta l’invalidità della trascrizione, rendendola legalmente occulta nei confronti dei terzi Cass. numero 14440 del 2013, in motiv., per la quale, infatti, la questione della validità della trascrizione nel caso di un errore sulla persona al quale l’atto è riferito si può, di conseguenza, configurare solo nell’ipotesi in cui l’inesatta indicazione delle sue generalità non abbia importato l’annotazione dell’atto in un conto diverso da quello della persona al quale lo stesso era correlato al contrario, non può discorrersi di una trascrizione valida nel caso in cui l’atto . sia stato annotato, per effetto della inesattezza di uno o più dati anagrafici, nel conto di altra persona, giacché, in tal caso, il terzo non è in grado di conoscere - secondo gli ordinari criteri di tenuta dei registri immobiliari e di ricerca della condizione dei beni immobili in relazione al loro regime di circolazione - l’esistenza di tale atto , senza, peraltro, che possa rilevare, almeno quale sanatoria con effetto ex tunc, la successiva correzione dell’errore originariamente contenuto nella nota Cass. numero 1135 del 2000 Cass. numero 13137 del 2006 . In effetti, ove i dati riportati sulla nota di trascrizione siano errati, si ingenera occultamento della persona contro o a favore, a seconda dei casi della quale è avvenuto il mutamento giuridico, onde la trascrizione non può considerarsi idonea al raggiungimento del suo scopo e, quindi, non può essere valutata come validamente eseguita. In sostanza, dunque, deve ribadirsi che la trascrizione nei registri immobiliari è informata al criterio nominativo e le annotazioni a cui si correlano le ricerche effettuabili sono, conseguentemente, eseguite con riguardo ai soggetti ai quali si riferiscono, da identificarsi con tutti i relativi dati anagrafici nome, cognome, data e luogo di nascita , ragion per cui un atto concernente un negozio immobiliare risulta legalmente occulto ai terzi se viene annotato nel conto di un soggetto diverso da quello al quale lo stesso si riferisce. D’altra parte, il principio secondo cui l’indagine circa la validità della trascrizione deve effettuarsi in base al contenuto complessivo della nota, è applicabile solo per quanto attiene al problema dell’identificazione degli elementi oggettivi della trascrizione, relativi cioè alla cosa cui si riferisce e alla natura del negozio compiuto, mentre lo stesso principio non può in genere valere per quanto si riferisce all’elemento soggettivo, che attiene alla modalità stessa della ricerca, costituente un prius nel processo logico di accertamento della esistenza e validità della trascrizione Cass. numero 45 del 1969 . 3.5. Nel caso di specie, pertanto, la corte d’appello, lì dove ha ritenuto che l’errore contenuto nella nota relativa alla trascrizione dell’atto con il quale, in data 5/12/1979, la S.I.M.M. aveva venduto l’immobile controverso alla Beni Immobili Centro Meridionale X s.r.l. - con la conseguente ed incontestata annotazione dello stesso in favore della S.I.M.M. e non contro , come avrebbe dovuto essere, avendo la stessa venduto , e, simmetricamente, contro la Beni Immobili Centro Meridionale X s.r.l. e non a favore , come avrebbe dovuto essere, avendo la stessa comprato - non era tale da renderla invalida visto che l’attore che in data 24/11/1999 ha trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo contrattualmente assunto dalla stessa S.I.M.M. s.p.a. di vendergli lo stesso immobile poteva comprendere senza possibilità di equivoci ed incertezza la parte effettivamente alienante e cioè la S.I.M.M. s.p.a. e la parte effettivamente acquirente e cioè la Beni Immobili Centro Meridionale X s.r.l. , non si è allineata alle predette conclusioni, finendo per applicare la norma dell’articolo 2665 c.c., ad una fattispecie vale a dire l’errore sulla persona che abbia comportato l’annotazione dell’atto nel conto di soggetti diversi rispetto a quelli contro o a favore dei quali il trasferimento della proprietà dell’immobile è stato in realtà effettuato differente da quella e cioè l’errore sulla persona che non abbia importato l’annotazione dell’atto in un conto diverso da quello della persona al quale lo stesso era correlato che la stessa, nei termini precedentemente esposti, ha previsto. 4. Il ricorso dev’essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio ad altra sezione della corte d’appello di Bari, anche ai fini delle spese del presente giudizio. P.Q.M. la Corte così provvede accoglie il ricorso e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della corte d’appello di Bari, anche ai fini delle spese del presente giudizio.