Niente certificato di agibilità dell’immobile? Niente stipula del contratto di acquisto definitivo

Ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c., il venditore ha l’onere, ai sensi di legge, di consegnare il certificato di agibilità. Pertanto il rifiuto, opposto dal promissario acquirente, di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile, sprovvisto dei certificati di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia, deve ritenersi giustificato.

In questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione, con la sentenza 2438/2016, depositata l’8 febbraio. Il caso. Il procedimento traeva origine dalla domanda, introdotta dai promissari venditori di un immobile, concernente la risoluzione di un contratto preliminare, stipulato dagli stessi e relativo alla vendita di un piano cantinato di un fabbricato, a seguito di inadempimento da parte dei promissari acquirenti. In particolare, questi ultimi, convenuti, si erano rifiutati di stipulare il contratto definitivo e parte attrice, oltre alla risoluzione del contratto per inadempimento, chiedeva il pagamento di un indennizzo per l’occupazione dell’immobile. I convenuti proponevano domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e richiedevano che uno degli attori fosse condannato a risarcire i danni loro cagionati dalla mancata consegna del certificato di abitabilità, che controparte si era impegnata a fornire, con scrittura privata, di un differente immobile acquistato dall’altro attore . Il Tribunale adito rigettava la domanda attorea, rilevando come il preliminare non fosse stato stipulato dalla proprietaria, e, in considerazione di ciò, il medesimo veniva dichiarato inefficace ed i convenuti condannati al rilascio dell’immobile. La Corte d’Appello di Palermo accoglieva la domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti. La Corte territoriale rilevava come il rifiuto opposto dai suddetti alla stipulazione del contratto definitivo non fosse giustificato, avendo le parti subordinato tale stipulazione al rilascio della concessione edilizia e non costituendo, pertanto, la mancata produzione del certificato di agibilità un inadempimento del venditore. I soccombenti ricorrevano per cassazione, lamentando violazione degli artt. 1453, 1460, 1477, comma 3, 1490, commi 1 e 2, 2932 c.c. rilevavano, infatti, che la consegna del certificato di agibilità doveva ritenersi prestazione essenziale del promittente venditore. I ricorrenti, inoltre, lamentavano violazione di legge con riferimento al mancato risarcimento del danno loro derivante dall’assenza della suddetta certificazione. Il promissario acquirente ha interesse ad acquisire un immobile idoneo ad assolvere la sua funzione economica e sociale. La Suprema Corte ha affermato che, in ossequio al disposto dell’art. 1477, comma 3, c.c., il venditore ha l’onere, ai sensi di legge, di consegnare il certificato di agibilità. Pertanto, a parere degli Ermellini, il rifiuto, opposto dal promissario acquirente, di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile, sprovvisto dei certificati di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia, deve ritenersi giustificato. La ratio di questa impostazione trova fondamento nel fatto che l’acquirente ha interesse a conseguire la proprietà di un bene che sia idoneo ad assolvere la sua funzione economica e sociale, soddisfacendo esigenze di fruibilità e commerciabilità. Il Collegio ha sottolineato come l’assenza del certificato di agibilità sia risultata incontestata ed ha evidenziato che non gravava sui promissari acquirenti l’onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato. Gli Ermellini, inoltre, hanno rilevato che la consegna del certificato di agibilità, pur non essendo una condizione di validità della compravendita, rappresenta un’obbligazione a carico del venditore, ai sensi dell’art. 1477 c.c Il venditore ha, secondo il Collegio, l’obbligo di consegnare tale certificato, occupandosi della richiesta del medesimo e sostenendo le spese relative al suo rilascio l’inadempimento di questi oneri integra un danno emergente, in quanto obbliga l’acquirente a provvedere in proprio, eventualmente diminuendo il valore di scambio dell’immobile. Per le ragioni sopra esposte, e con riferimento ai motivi di gravame sopra riportati, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, annullando con rinvio il provvedimento impugnato.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 26 novembre 2015 – 8 febbraio 2016, n. 2438 Presidente Piccialli – Relatore Picaroni Ritenuto in fatto 1. — È impugnata la sentenza della Corte d'appello di Palermo, depositata il 23 febbraio 2011, che ha parzialmente accolto l'appello incidentale, proposto da O.S. , avverso la sentenza del Tribunale di Palermo e nei confronti di C.G. e S.P. . 1.1. – Il giudizio di primo grado era stato introdotto da O.S. e G.C. con domanda di risoluzione del contratto preliminare in data 5 settembre 2001, per inadempimento dei promissari acquirenti C. S. che si erano rifiutati di stipulare il contratto definitivo, e condanna dei predetti al pagamento dell'indennizzo per l'occupazione dell'Immobile. Il preliminare aveva ad oggetto la vendita del piano cantinato del fabbricato sito in omissis . 1.2. I convenuti avevano proposto domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 cod. civ., ed avevano chiesto la condanna di O.S. al risarcimento dei danni provocati dalla mancata consegna del certificato di abitabilità del diverso immobile ad essi venduto da G.C. con rogito in data 5 settembre 2001 che il medesimo O. si era impegnato a procurare, come da scrittura privata in pari data. 1.3. Il Tribunale aveva rigettato la domanda attorea sul rilievo che O. non era proprietario dell'immobile promesso in vendita e che la proprietaria G. non aveva stipulato il preliminare, sicché il preliminare era dichiarato inefficace e i convenuti condannati al rilascio dell'immobile. 2. La Corte d'appello, adita in via principale dai promissari acquirenti C. S. e in via incidentale da O.S. , riformava la decisione, nella contumacia di G.C. , accogliendo la domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti. 2.1 Dopo aver rigettato l'eccezione di inammissibilità del gravame principale, la Corte territoriale osservava che il preliminare era valido ed efficace in quanto configurava promessa di vendita di cosa altrui, e che il giorno fissato per la stipula G.C. si era regolarmente presentata dal notaio per trasferire la proprietà dell'immobile promesso in vendita da O. . I promissari acquirenti C. S. avevano rifiutato di stipulare per la mancanza del certificato di agibilità, ma il rifiuto non era giustificato le parti, infatti, avevano espressamente subordinato la stipula del contratto definitivo al rilascio della concessione edilizia, e il mancato rilascio del certificato di agibilità, di per sé, non concretava inadempimento del venditore, né era stata dedotta l'impossibilità di conseguire il predetto certificato. L'inadempimento dei promissari acquirenti rendeva inammissibile la domanda di esecuzione del contratto in forma specifica, tanto più che gli stessi non avevano offerto la loro prestazione con la comparsa di risposta, ed era del pari inammissibile la domanda attorea di indennizzo, formulata da O.S. che privo di legittimazione in quanto non proprietario dell'immobile. 2.2. Era rigettata, infine, la domanda di risarcimento danni avanzata dagli appellanti C. S. nei confronti di O.S. per il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell'appartamento acquistato con rogito del 5 settembre 2001. La Corte d'appello evidenziava in proposito che i gli acquirenti C. S. non avevano dedotto che il certificato fosse stato rifiutato o che non potesse essere rilasciato, sicché difettava la prova del danno, mentre O. doveva essere condannato all'adempimento dell'obbligazione specificamente assunta con la scrittura privata in pari data del rogito o, in difetto, a rimborsare le relative spese alla controparte. 2.3. Le spese di lite erano poste per due terzi a carico degli appellanti principali, compensate per il rimanente terzo. 3. Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso C.G. e S.P. , sulla base di tre motivi. Resiste con controricorso O.S. , il quale propone ricorso incidentale sulla base di cinque motivi. È rimasta intimata G.C. . I ricorrenti hanno depositato memoria in prossimità dell'udienza. Considerato in diritto 1. Preliminarmente deve essere dichiarata l'inammissibilità della produzione documentale dei ricorrenti, stante il divieto di cui all'art. 372 cod. proc. civ. di produrre nuovi documenti nel giudizio di cassazione, fatta eccezione per quelli che riguardano la nullità della sentenza impugnata e l'ammissibilità del ricorso e del controricorso ex plurimis, sez. 1, sentenza n. 2125 del 2014 . 1.1. Il ricorso principale è fondato. 1.2. — Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453-1460, 1477, terzo comma, 1490, primo e secondo comma, 2932 cod. civ., nonché vizio di motivazione. I ricorrenti si dolgono che la Corte d'appello abbia ritenuto ingiustificato il loro rifiuto di stipulare il contratto definitivo a fronte della mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile oggetto del trasferimento. La consegna del certificato costituiva prestazione essenziale del promittente venditore, con la conseguenza che erano privi di significato i rilievi della Corte d'appello in ordine alla mancanza assunzione di uno specifico impegno in tal senso da parte del promittente venditore, e alla mancata deduzione, da parte dei promissari acquirenti, dell'impossibilità di ottenere il certificato. 1.3 La doglianza è fondata. 1.3.1. L'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, terzo comma, cod. civ., e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune — nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore è giustificato, poiché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 15969 del 2000 sentenza n. 16216 del 2008 . 1.3.2. Nel caso di specie, incontestata la circostanza che al momento della stipula del contratto definitivo il promittente venditore non era in grado di consegnare il certificato di agibilità, risultava legittimo il rifiuto di stipulare dei promissari acquirenti, né gravava su questi ultimi l'onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, come erroneamente ritenuto dalla Corte d'appello, essendo nell'interesse esclusivo del promittente venditore, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, l'allegazione del fatto positivo e contrario, e cioè che il certificato potesse essere rilasciato. 2. Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e ss., 1213 e ss. cod. civ., nonché vizio di motivazione. I ricorrenti lamentano il mancato accoglimento della domanda di risarcimento del danno provocato dall'omessa consegna del certificato di abitabilità relativo all'appartamento acquistato con rogito del 5 settembre 2001, che O. si era impegnato a consegnare con scrittura privata in pari data. La Corte territoriale, infatti, aveva condannato O.S. a consegnare il certificato o, in alternativa, a rimborsare le spese a tal fine necessarie, ed aveva motivato il rigetto della pretesa risarcitoria sul rilievo che gli appellanti C. S. non avevano allegato che il certificato fosse stato rifiutato o non potesse essere rilasciato. Oltre all'erronea applicazione dei principi in tema di onere di allegazione, la Corte territoriale non aveva tenuto conto che O. non aveva contestato la circostanza che, a distanza ormai di molti anni, non era stata ottenuta l'abitabilità dell'immobile. A tale ultimo proposito, i ricorrenti precisano che il certificato non è stato rilasciato per difetti di costruzione dell'appartamento, e che pertanto essi sono tenuti a far eseguire a loro spese i lavori necessari. 2.1. La doglianza è fondata. La Corte territoriale ha erroneamente escluso che l'accertata mancata consegna del certificato di abitabilità dell'appartamento integrasse inadempimento contrattuale, ponendo a carico degli acquirenti l'onere di dimostrare che il certificato non potesse essere ottenuto. 2.1.1. Come già evidenziato nell'esame del precedente motivo, la consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi ex piurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 23157 del 2013 . 2.1.2. Sulla base dei principi richiamati e di quelli in tema di inadempimento contrattuale, non è dubitabile che l'onere di allegazione e di prova della perdurante possibilità di procurare il certificato gravi sulla parte che è tenuta alla consegna. Nel caso di specie, la parte promittente venditrice non ha dimostrato di poter onorare l'impegno, e quindi sussiste l'inadempimento e, con esso, il relativo danno. 2.2. Nell'accoglimento dei motivi che precedono, rimane assorbito il terzo motivo del ricorso principale, relativo alla regolamentazione delle spese di lite disposta dalla Corte d'appello. 4. Il ricorso incidentale è infondato. 4.1. Con il primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 342 cod. proc. civ Si contesta il rigetto dell'eccezione di inammissibilità dell'appello principale per genericità. 5. Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 342 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 163, 164, 359 cod. proc. civ Si contesta l'omessa motivazione sulla eccezione di nullità dell'atto di appello, che non conteneva le conclusioni degli appellanti principali, ma soltanto la generica richiesta di una pronuncia rescindente. 5.1. Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente per l'evidente connessione, sono infondate. Non sussiste la lamentata genericità dei motivi di appello, come correttamente statuito dalla Corte territoriale, che ha implicitamente, ma chiaramente confutato in tal modo anche l'eccezione fondata sul rilievo che l'atto di appello sarebbe stato carente di specifiche conclusioni. Il requisito della specificità dei motivi di appello richiesta dall'art. 342 cod. proc. civ., nel testo applicabile ratione temporis, anteriore alle modificazioni introdotte dal decreto-legge n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 assorbe i contenuti di cui ai numeri 3 e 4 del terzo comma dell'art. 163 cod. proc. civ. Cass., sez. 3, sentenza n. 25751 del 2013 . Nella specie, come risulta anche dalla sentenza impugnata, gli appellanti principali avevano concluso, in riforma della decisione di primo grado, l'accoglimento delle domande da essi proposte. 6. Con il terzo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 112 cod. proc. civ. e 1381 cod. civ Si contesta l’ultrapetizione della pronuncia di condanna del ricorrente O. alla consegna del certificato di abitabilità dell'appartamento di proprietà C. S. , sul rilievo che i predetti avevano formulato domanda di risarcimento danni per la mancata consegna del certificato. La pronuncia era peraltro erronea in quanto, anche ammettendo che il ricorrente avesse assunto l'obbligo di consegnare il certificato, si trattava di obbligo incoercibile. 7. Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 112 cod. proc. civ. e 1381 cod. civ Si assume l'erroneità ed illogicità della già contestata pronuncia di condanna del ricorrente O. al rimborso delle spese affrontate dalla controparte per il rilascio del certificato di abitabilità, non essendo emerso che fossero state sostenute spese a tal fine, e, comunque, in assenza di domanda sul punto. 8. Con il quinto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1346, 1348 e 1349 cod. civ Il ricorrente censura ulteriormente la pronuncia di condanna al pagamento delle spese che la controparte sosterrà per il conseguimento del certificato di abitabilità dell'appartamento, difettando i requisiti dell'attualità della prestazione e della determinazione o determinabilità dell'oggetto della prestazione, che sarebbe rimesso all'arbitrio dei sigg. C. S. . Costoro, infatti, potrebbero eseguire lavori non necessari al rilascio del certificato di abitabilità. 8.1. — Le doglianze contenute nel quarto e nel quinto motivo del ricorso incidentale, che hanno ad oggetto la statuizione di condanna di O.S. , rimangono assorbite nell'accoglimento del secondo motivo del ricorso principale. 9. — Il ricorso principale è quindi accolto in riferimento ai primi due motivi, e la sentenza impugnata è cassata con rinvio al giudice indicato in dispositivo, il quale provvedere a riesaminare le domande delle parti facendo applicazione dei principi consolidati, richiamati ai paragrafi 1.3.1. e 2.1.1., e a liquidare le spese di lite del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, assorbito il terzo rigetta i primi due motivi del ricorso incidentale, assorbiti i rimanenti, cassa e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo.