Nel caso di vendita di un immobile la provvigione all’agente immobiliare è dovuta solo dopo la sua iscrizione nel registro degli Agenti di mediazione.
Lo ha deciso la Corte di Cassazione nella sentenza n. 1735/16, depositata il 29 gennaio. Il fatto . Il ricorrente adisce la Cassazione per chiedere l’annullamento della sentenza della Corte d’appello di Roma, che respingeva la domanda di pagamento di una provvigione per la mediazione inerente la vendita di un immobile alla controparte. L’agenzia immobiliare aveva concluso la vendita di un appartamento il giorno prima di essere ufficialmente iscritta al Ruolo degli Agenti degli Affari di mediazione. Il ricorso si basa sull’unico motivo dell’insufficienza della motivazione circa il fatto controverso. Necessaria iscrizione al Registro. La Corte fa notare che nei due precedenti gradi di giudizio la domanda era stata respinta, poiché mancava la prova dell’iscrizione della società nell’apposito registro. Inoltre, afferma che ai fini del riconoscimento del compenso di mediatore è necessario che, colui che abbia messo in contatto due o più parti per la conclusione di un affare immobiliare, sia iscritto all’albo mediatori professionali. Allo stesso tempo, ribadendo un precedente orientamento, sottolinea che l’iscrizione al registro avvenuta dopo l’inizio dell’attività di mediazione fa sorgere il diritto al compenso, ma solo per le attività poste in essere successivamente. Di conseguenza chi ha svolto attività di mediazione è tenuto a restituire l’acconto percepito, se non possedeva ancora la qualifica di agente immobiliare. Compenso per un’attività successiva all’iscrizione. Nel caso concreto, il compito della Corte distrettuale era verificare se l’agenzia immobiliare avesse svolto, dopo la data dell’iscrizione all’albo, attività di intermediazione a vantaggio del controricorrente o se il compenso richiesto si riferisse ad un’attività precedente all’iscrizione. Infatti, solo nel caso si riferisse ad una mediazione successiva alla registrazione all’Albo sarebbe stata una richiesta di pagamento legittima. Per queste ragioni la Cassazione ha dichiarato fondato il motivo e richiesto una nuova decisione alla luce del principio sopra esposto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 2 dicembre 2015 – 29 gennaio 2016, n. 1735 Presidente Bicciante – Relatore Scalisi Svolgimento del processo La società UCP immobiliare proponeva appello avverso la sentenza n 1 del 2006 con la quale il Tribunale di Civitavecchia aveva respinto la sua domanda di condanna in solido dei coniugi Fl.Gi.Pi. e L.A. al pagamento di Euro 5.164,57 quale provvigione per la mediazione inerente la vendita dell'immobile sito in omissis di proprietà del sig. C.C. e della si.gra P.G. , avendo reperito come acquirente il Fl. il 28 febbraio 2001 con affare non concluso e vendita dell'immobile da parte del C. dell'immobile alla L. dopo la scadenza dell'incarico. La domanda era stata respinta dal Tribunale per la mancata prova dell'iscrizione della società nel ruolo degli Agenti degli Affari in mediazione con condanna della UCP Immobiliare al pagamento delle spese processuali. L'appellante deduceva l'erroneità della sentenza per non aver considerato che sin dalla sua costituzione era stata data dimostrazione della sua iscrizione nel Ruolo degli Agenti degli Affari in mediazione, così come iscritti negli stessi Ruoli di cui si dice era iscritto il suo legale rappresentante F.U. . Si costituivano i convenuti a Fl.Pi. , il quale eccepiva l'inammissibilità dell'appello, avendo controparte introdotto una domanda di condanna in via esclusiva e non più solidale dei convenuti, oltre ad indicare l'oggetto della mediazione in primo grado come di proprietà del solo C. e in appello in comproprietà tra il medesimo e P.G. , nonché domanda di accertamento dell'iscrizione nei Ruoli dei mediatori sia della società che del suo legale rappresentante. Nel merito eccepiva la mancata allegazione da parte della società dell'iscrizione nel Ruolo dei Mediatori. b L.A. la quale eccepiva l'inammissibilità dell'appello per la novità della domanda proposta rispetto al giudizio svoltosi davanti al Tribunale di Civitavecchia, dato che era stati modificati sia il petitum che la causa petendi. Nel merito eccepiva la mancata prova che al 18 luglio del 2000 la UCP fosse iscritto nel Ruolo dei Mediatori. Secondo la Corte di appello di Roma, la sentenza di primo grado andava confermata perché come prospettato dallo stessa appellante in data 18 luglio 2000 data di conferimento dell'incarico per la vendita conferito all'UCP Immobiliare dai coniugi C. solo il F. suo legale rappresentante era iscritto al Ruolo degli Agenti per gli Affari di mediazione, mentre la società risultava essere stata iscritta il giorno dopo e cioè il 19 luglio 2000. La mancanza di iscrizione della società UCP Immobiliare nell'apposito Ruolo alla data del conferimento dell'incarico esclude ai sensi dell'art. 6 della legge n. 39 del 1989 il diritto della società a chiedere la provvigione maturata in forza di quell'incarico. La Cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società UCP Immobiliare con ricorso affidato ad un motivo, illustrato con memoria. Fl.Gi.Pi. ha resistito con controricorso. L.A. intimata in questa fase non ha svolto alcuna attività giudiziale. Motivi della decisione 1.- Con l'unico motivo di ricorso, la società UCP Immobiliare srl lamenta l'insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ex art. 360 n. 5 cpc. Secondo la ricorrente la Corte distrettuale non avrebbe motivato congruamente la decisione perché avrebbe omesso di considerare un documento decisivo per la controversia quale quello relativo al rinnovo dell'incarico di mediazione sottoscritta dal venditore C. in data 10 novembre 2000 quando ormai la società era legittimamente operativa come agente in mediazione perché iscritta all'albo dal 19 luglio 2000. La Corte, in particolare non avrebbe considerato che il documento comprovante l'incarico del 18 luglio 2000 era scaduto in data 30 ottobre 2000 ed era stato rinnovato il 10 novembre 2000 con termine fino al 28 febbraio 2001 così come specificamente indicato nella lettera del 10 novembre 2000 sottoscritta dal sig. C.C. , e, nel momento del rinnovo dell'incarico, la società Ucp Immobiliare era perfettamente qualificata a riceverlo essendo a quella data già da tempo iscritta all'albo degli agenti in mediazione. E, comunque, anche se il giudice del merito si è riferito esclusivamente al documento recante la data del 18 luglio 2000 contenente l'incarico di vendita dell'appartamento di cui è causa, non sarebbe stata fornita la spiegazione in ordine alla circostanza che se è vero che l'incarico fu conferito il 18 luglio 2000 è anche vero che l'attività espletata dall'Upc Immobiliare non avrebbe potuto definirsi fatto giuridico istantaneo ed esplicabile solo alla data del 18 luglio 2000 bensì a partire dal giorno successivo e cioè dal 19 luglio 2000, e da quest'ultima data la società Upc Immobiliare risultava già iscritto all'Albo dei mediatori. 1.1.- Il motivo è fondato. Come ha avuto modo di chiarire questa Corte in altra occasione Cass. n. 10290 del 2007 , che qui si intende confermare e ribadire, ai fini del riconoscimento del compenso al mediatore, è necessario che colui che abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare sia regolarmente iscritto all'Albo dei mediatori professionali, mentre è sufficiente a far sorgere il diritto al compenso che l'iscrizione sia intervenuta dopo l'inizio dell'attività di mediazione e, finché essa sia in corso, e tuttavia, in questo caso la provvigione è dovuta solo da quel momento. Ne consegue che chi abbia svolto attività di intermediazione è tenuto a restituire l'acconto percepito. quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell'apposito albo, non bastando la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l'unitarietà del compenso spettante al mediatore a legittimare ex post un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione. Ora, nel caso in esame, la Corte distrettuale ha accertato che la società UPC Immobiliare era stata iscritta nel Ruolo degli Agenti degli Affari in mediazione il 19 luglio 2000, cioè, il giorno successivo al conferimento dell'incarico, 18 luglio 2000. Pertanto, era necessario - e la Corte distrettuale lo avrebbe dovuto fare - verificare, e specificare, se successivamente all'iscrizione di cui si dice la società UPC Immobiliare aveva svolto attività di mediazione a vantaggio di F.G.P. e, comunque, e/o soprattutto, se il richiesto compenso di mediazione, si riferiva ad una attività compiuta successivamente all'iscrizione della società nell'Albo dei mediatori, oppure, ad un'attività precedente alla relativa iscrizione, dato che nel primo caso la richiesta di compenso sarebbe legittima e andrebbe accolta, mentre, nel secondo caso, la richiesta sarebbe illegittima con l'ulteriore conseguenza che andrebbe restituito, anche l'eventuale acconto e/o pagamenti che fossero stati eventualmente conferiti. La sentenza impugnata va, dunque, cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Roma per un nuovo esame alla luce dei principi espressi in motivazione. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese di cassazione, il cui regolamento gli è rimesso ai sensi dell'art. 385, 3 comma, cpc. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Roma anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.