Nonostante le garanzie del venditore, il terreno è inedificabile: possibile la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo

Se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito lo ius edificandi , specificando altresì l’indice di edificabilità del terreno, in seguito alla scoperta dell’esistenza di un vincolo urbanistico d’inedificabilità, il compratore che abbia subito una riduzione della cubatura realizzabile sull’area interessata può avvalersi della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., stabilita in tema di vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, e chiedere, in via alternativa, la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo.

Il caso. La Cassazione, con la pronuncia n. 10184, depositata in data 9 maggio 2014, affronta nuovamente il problema riguardante l’individuazione del rimedio concesso al compratore che venga successivamente a conoscenza dell’esistenza di un vincolo di inedificabilità gravante sull’immobile acquistato. In particolare, nell’anno 1991, due società concludevano la compravendita di un immobile e la venditrice garantiva espressamente l’esistenza della promessa volumetria e l’edificabilità del terreno. In seguito, la compratrice veniva a conoscenza dell’esistenza di un vincolo di inedificabilità assoluto sull’immobile acquistato. Spostandoci sul fronte processuale, la Corte d’appello, ribaltando la precedente decisione del giudice di prime cure, condannava la società venditrice al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno, rigettando invece la richiesta dell’appellante-compratrice di vedersi riconosciuta anche la riduzione del prezzo dell’intervenuta compravendita. Avverso la sentenza di appello, la società venditrice proponeva ricorso innanzi alla Corte di Cassazione articolandolo, per quanto interessa in questa sede, in due motivi di diritto con il primo ha lamentato la violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per non essere stata considerata alla stregua di mutamento della domanda attorea la diversa prospettazione del fondamento della responsabilità dell’acquirente relativa al risarcimento del danno e riduzione del prezzo. Infatti, se in primo grado erano state richiamate le norme di cui agli artt. 1492 e 1494 c.c., stabilite in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, in secondo grado la compratrice aveva invocato l’applicazione della disciplina della vendita di cosa gravata da oneri non apparenti, di cui all’art. 1489 c.c., e il rimedio generale di risarcimento del danno cui all’art. 1218 c.c Con l’altro motivo ha, inoltre, dedotto il vizio di violazione dell’art. 1489 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto ravvisabile un’ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri non apparenti – di cui, appunto, alla norma citata – e non già una responsabilità per la garanzia prestata dal venditore il cui inadempimento avrebbe dovuto comportare il risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1218 c.c Resisteva in giudizio la società compratrice che si affidava ad un unico motivo di ricorso incidentale con il quale lamentava la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 31 e 38 della L. n. 47/1985 Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie , art. 39 della L. n. 724/1994 Misure di razionalizzazione della finanza pubblica e degli artt. 1489 e 1480 c.c., per avere la Suprema corte disconosciuto il diritto alla riduzione del prezzo, non considerando che l’istituto del condono edilizio, pur disponendo la sanatoria della costruzione illegittima, non ha l’effetto di rendere edificabile il terreno. Richiamo di norme diverse a fondamento della responsabilità del venditore semplice emendatio libelli. Con riguardo al primo motivo di ricorso della società venditrice, la Suprema Corte rileva come non sia possibile ravvisare, nel caso in esame, un mutamento della causa petendi da parte della compratrice poiché ad essere essenziale non è il riferimento a diverse disposizioni codicistiche, bensì il riferimento al fatto dedotto a fondamento della domanda che, a ben vedere, risulta essere il medesimo sia in primo che in secondo grado l’aver acquistato un terreno risultato privo della garantita – dal venditore – utilizzabilità edificatoria. Pertanto, la prospettazione della responsabilità della venditrice in forza di norme differenti non è idonea ad integrare un mutamento della domanda, inteso quale modifica dei fatti costitutivi del diritto, bensì rileva quale semplice emendatio libelli , essendosi limitata la compratrice a fornire una diversa qualificazione giuridica del medesimo fatto costitutivo. Inesistenza del promesso ius aedificandi vizio redibitorio o ipotesi vendita di cosa gravata da oneri non apparenti? Sul punto la Cassazione dimostra di aderire ad un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità che ritiene che nel caso di garanzia espressa del venditore della destinazione edificatoria del terreno – corredata altresì dalla specificazione dell’indice di edificabilità – il compratore che venga ad apprendere l’esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull’area, possa avvalersi del rimedio di cui all’art. 1489 c.c. per l’ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri non apparenti. La Cassazione nega espressamente che si possa parlare di un vizio redibitorio – di cui agli artt. 1490 ss. c.c. – essendo quest’ultimo istituto inerente alla realtà materiale del bene compravenduto e teso a configurare una vera e propria anomalia strutturale. Garanzia del venditore e obbligo di diligenza del compratore. Ancora, la Suprema Corte rileva che, nonostante si verta in ambito di prescrizioni del piano regolatore generale – che, una volta approvate e pubblicate assumono carattere normativo e sono assistite da una presunzione di conoscenza –, la dichiarazione del venditore che espressamente garantisca la sussistenza dello ius aedificandi è tale incidere sulla condotta esigibile dal compratore. Così, in ossequio al fondamento razionale della norma di cui all’art. 1489 c.c., si sostiene che l’avere il venditore posto in essere una dichiarazione non veritiera escluda l’agevole riconoscibilità del vincolo d’inedificabilità, con la conseguenza di ritenere attenuato il grado di diligenza esigibile dal compratore in relazione al suo dovere di indagine sul possesso o meno del requisito di edificabilità dell’immobile che s’intende acquistare. Riduzione del prezzo per danno. In relazione alla questione del mancato riconoscimento al compratore della riduzione del prezzo da parte del giudice di secondo grado, la Corte condivide le censure del ricorrente incidentale, là dove si assume che l’istituto del condono edilizio e della relativa sanatoria non hanno effetto sul precedente vincolo di inedificabilità assoluta del terreno. Infatti, la sanatoria ottenuta in relazione ad un immobile costruito in violazione delle norme edilizie ha esclusivo riguardo al rapporto tra pubblica amministrazione e privato costruttore ed ha, quale unico effetto, quello di consentire la conservazione dell’opera abusivamente costruita e quindi di sottrarre l’autore delle violazioni alla sanzioni altrimenti previste. Rimangono invece inalterati i rapporti tra privati, venditore e compratore, che scaturiscono dal contratto di compravendita del terreno. Conseguentemente, osserva la Suprema Corte, nonostante l’intervento del condono edilizio, è possibile dare atto di un duplice ordine di danni patiti dal compratore innanzitutto, il prezzo della compravendita è stato pattuito proprio in considerazione del requisito di edificabilità – in realtà non posseduto – del bene ed inoltre il valore di mercato del terreno rimane falcidiato nonostante la realizzazione della costruzione con concessione in sanatoria, poiché ove questa venisse rimossa, l’area – rimanendo sottoposta a vincolo di inedificabilità – non sarebbe ulteriormente e diversamente sfruttabile per l’edificazione. Spetterà quindi al giudice del rinvio quantificare concretamente la riduzione del prezzo in favore della società compratrice.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 febbraio – 9 maggio 2014, n. 10184 Presidente Goldoni – Relatore Scalisi Svolgimento del processo La società Trinci con atto di citazione del 31 gennaio 1997 conveniva davanti al Tribunale di Pistoia la società Quattropetroli e il Comune di Montecatini Terme e, premettendo di avere acquistato con atto pubblico del 6 maggio 1991 dalla società convenuta un terreno di circa 700 mq asserito edificabile in quanto incluso in Zona D Sottozona D4 con indice di fabbricabilità di mc 3/mq da destinare all'ampliamento dei locali per l'esposizione, uffici ed officina per la riparazione dei veicoli Volkswagen e Audi di cui era concessionaria di aver conseguito la volturazione delle licenze edilizie n. e in variante per la costruzione di un vasto complesso artigianale e commerciale per una superficie coperta di mq 2.800 ottenute da B. e C. precedente proprietaria dell'area in questione e dante causa della venditrice di aver dato inizio ai lavori di costruzione dopo aver attenuto dal Mediocredito Toscano un finanziamento di L. 1.500.000.000, ma di averli dovuto sospendere dopo che il Sindaco del Comune di Montecatini Terme con ordinanza del 31 gennaio 1992 aveva annullato le due predette concessioni. Allega di aver impugnato innanzi al Tar Toscana l'ordinanza sindacale e di aver ottenuto l'annullamento della stessa. Tuttavia, l'ordinanza sindacale gli aveva prodotto dei danni, tra l'altra gli era stata sospesa l'erogazione del mutuo, la società importatrice delle autovetture aveva declassato la concessionaria negandole il premio di quadrimestre. Riteneva ancora la società Trinci che la Quattropetroli fosse contrattualmente responsabile ex art. 1494 cc al risarcimento dei danni conseguenti alla subita impossibilità di esercitare lo ius aedificandi di cui la venditrice aveva garantito l'esistenza. Riteneva la società attrice che anche il Comune di Montecatini Terme fosse responsabile ex art. 2043 cc. in quanto il provvedimento di annullamento si era tradotto in un atto illegittimo. Ciò premesso, chiedeva la condanna in solido dei convenuti al risarcimento dei danni e la condanna della società convenuta alla riduzione del prezzo della vendita in misura non inferiore a L. 200.000.000. Si costituiva il Comune di Montecatini Terme rilevando che il provvedimento emesso in via di autotutela era stato oggetto di istanza cautelare accolta pochi giorni dopo, sicché la Trinci era posta nella possibilità di perseguire la costruzione intrapresa. Tuttavia la società aveva continuato la costruzione ma aveva realizzato opere difformi da quelle autorizzate sicché il Comune ne aveva disposto la immediata sospensione con ordinanza n. 96 del 1993, lasciando l'opportunità di presentare istanza di concessione in sanatoria. Chiedeva dunque il rigetto della domanda attorca. Si costituiva la società Quattropetroli ed eccepiva, intanto, la prescrizione del diritto di garanzia ai sensi dell'art. 1493 cc, nonché rilevava l'infondatezza della domanda attore dato che la sospensione edificatoria era stata disposta illegittimamente dal Comune, essendo stato lo stesso annullato dal Tar della Toscana. Eccepiva, altresì, che la sospensione successiva era, comunque, dovuta alla realizzazione di lavori difformi dalla concessione edilizia. Il Tribunale di Pistoia, assunte prove orali disposta CTU con sentenza n. 767 del 2002 rigettava le domande attorce e condannava l'attrice al pagamento delle spese di liti. Avverso questa sentenza proponeva appello la società Trinci srl. lamentando essenzialmente che il Tribunale non aveva valutato attentamente le risultanze istruttorie dalle quali emergeva che, in realtà, l'acquirente si era trovata a disporre di un bene immobile gravato da un vincolo di inedificabilità assoluto la cui destinazione a Zona di attrezzature sportive non era mai mutato. La responsabilità dell'Ente pubblico era, invece, dovuta al fatto che il diritto soggettivo di edificare era stata compromesso in forza di un atto riconosciuto illegittimo e dunque annullato dal giudice amministrativo. Chiedeva, pertanto, l'annullamento della sentenza di primo grado e l'accoglimento delle domande tutte formulate in primo grado. Si costituiva il comune di Montecatini che ribadiva le eccezioni difensive già formulate in primo grado. Proponeva appello incidentale, lamentando l'ingiusto rigetto della domanda di responsabilità aggravata. Si costituiva la società Quattropetroli eccependo l'inammissibilità dell'eccezione relativa alla supposta illegittimità dell'originaria convenzione edilizia perché nuova. La Corte di appello di Firenze con sentenza n. 1616 del 2007 accoglieva parzialmente l'appello e in riforma della sentenza di primo grado condannava la società Quattropetroli a pagare in favore della società Trinci a titolo di risarcimento dei danni il pagamento della somma di Euro 96.832,61 oltre interessi e rivalutazione. Rigettava l'appello incidentale, Condannava la società Quattropetroli al pagamento delle spese giudiziali del primo e del secondo grado, dichiarava compensate le spese processuali nella misura del 1/3 relativamente al rapporto tra Trinci e il Comune di Montecatini e condannava la prima a rimborsare al Comune la differenza di tali spese. A sostegno di questa decisione, la Corte fiorentina osservava che la società Trinci aveva dato prova che il terreno oggetto della controversia non aveva mai cessato di esser incluso in zona destinata ad attrezzature sportive e, dunque, non era edificabile ai fini divisati e noti alla propria dante causa. La cassazione di questa sentenza è stata chiesta dalla società Quattropetroli con ricorso affidato a quattro motivi. La società Trinci ha resistito con controricorso e proponendo a sua volta ricorso incidentale affidato ad un solo motivo. La società Quattropetroli ha resistito con controricorso al ricorso incidentale. In prossimità dell'udienza pubblica le parti hanno depositato memorie ai sensi dell'art. 378 cpc. Motivi della decisione Preliminarmente, il ricorso incidentale della società Trinci va riunito al ricorso principale della società Quattropetroili, ai sensi dell'art. 335 c.p.c. perché proposti, entrambi, contro la stessa sentenza. A.- Ricorso principale. 1.- Con il primo motivo la società Quattropetroli lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 345 cpc, ai sensi dell'art. 360 n. 3 cpc, motivazione insufficiente e contraddittoria ai sensi dell'art. 360 n. 5 cpc. Avrebbe errato la Corte di appello, secondo la ricorrente, nell'aver ritenuto che la prospettazione di responsabilità speciale del venditore per imperfetta realizzazione del risultato traslativo a causa della sottoposizione del fondo ad un vincolo di diritto pubblico non integrasse gli estremi di un mutamento della domanda da parte della società Trinci. Epperò, dall'atto di citazione risulterebbe evidente come la società Trinci avesse esercitato nei confronti della società comparente una domanda di riduzione del prezzo ex art. 1492 cc, e di risarcimento dei danni ex art. 1494 cc, deducendo a fondamento delle proprie pretese l'illegittimità dell'ordinanza comunale di annullamento della concessione in sanatoria, successivamente annullata. In particolare, la parte attrice non avrebbe, sempre secondo la ricorrente, dedotto nell'atto introduttivo che il terreno al momento della compravendita fosse gravato da oneri non apparenti, rappresentati dal vincolo di inedificabilità previsto dal piano regolatore, né che la Quattropetroli avesse dato espressa garanzia aggiuntiva tale da rendere non agevolmente riconoscibile il vincolo. Pertanto, la società Trinci non avrebbe dedotto i fatti posti, poi, in comparsa conclusionale ed in atto di citazione in appello e, solo in appello, avrebbe invocato una responsabilità contrattuale della Quattropetroli fondata sulla garanzia aggiuntiva contenuta nell'atto di compravendita, con evidente mutamento della causa petendi. Dica la Suprema Corte di Cassazione, conclude la ricorrente, se la sentenza impugnata abbia violato gli artt. 112 e 345 cpc, per avere escluso che la domanda di risarcimento danni e quella di riduzione del prezzo, ricollegata dagli attori in appello all'art. 1489 cc ed anche all'art. 1218 cc fosse stata nuova rispetto a quella di primo grado. 1.1.- Il motivo è infondato. Come ha avuto modo di chiarire la Corte di merito la società Trinci aveva proposto domanda di condanna al risarcimento dei danni e alla riduzione del prezzo, per la sostanziale ragione che l'edificabilità del terreno acquistato, era stata resa concretamente possibile solo grazie alla concessione in sanatoria, ai sensi dell'art. 39 legge 724/94 condono edilizio , evitando la demolizione dell'edificio che stava costruendo. Pertanto, nell'aver individuato nell'emissione del provvedimento di autotutela che il fatto illecito generatore dei lamentati pregiudizi economici non costituiva la sola ed unica causa petendi della domanda, poiché fatto dedotto era necessariamente anche la preesistenza di un vincolo di inedificabilità che palesemente rappresentava il fondamento dell'ordinanza sindacale di annullamento. Si tratta, come è evidente, di una ricostruzione della domanda risarcitoria articolata dalla Trinci, corretta e priva di vizi logici, dato che la Corte di merito ha posto a fondamento della domanda di che trattasi uno stato di inedificabilità del suolo al tempo della compravendita, dedotto in primo grado, con il richiamo alla delibera dell'Amministrazione comunale di annullamento della concessione edilizia, dato che quel richiamo non poteva non presupporre uno stato di inedificabilità del suolo, e, in fase di appello, con il richiamo all'esistenza di un vincolo di diritto pubblico, cui era sottoposto il terreno di cui si dice. In altri termini, dagli atti emerge, come pure ha evidenziato la Corte fiorentina, che la società Trinci ha chiesto tutela al Tribunale di Pistoia e alla Corte di Firenze per uno stesso fatto e, cioè, per aver acquistato dalla Quattropetroli un terreno con la garanzia dell'edificabilità dello stesso, risultato successivamente privo della promessa utilizzabilità edificatoria, così come aveva evidenziato la delibera comunale di annullamento della concessione edilizia, e l'esistenza di un vincolo pubblico. Pertanto, la prospettazione della responsabilità del venditore per imperfetta realizzazione del risultato traslativo a causa della sottoposizione del fondo ad un vincolo di diritto pubblico non integrava gli estremi di un mutamento della domanda, dato che, come più volte ha affermato questa Corte cfr. Cass. n. 17457del 27/07/2009 , si ha mutatio libelli quando si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un petitum diverso e più ampio oppure una causa petendi fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima e particolarmente su un fatto costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo tema d'indagine e si spostino i termini della controversia, con l'effetto di disorientare la difesa della controparte ed alterare il regolare svolgimento del processo. Piuttosto, così come ha correttamente ritenuto la Corte di Firenze, la specificazione della domanda effettuata dalla Trinci con l'atto di appello integrava gli estremi di una semplice emendatio , dato che quella specificazione pur incidendo sulla causa petendi , modificava soltanto l'interpretazione o la qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, e, lasciava inalterato il petitum . 2- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione dell'art. 1489 cc. in relazione all'art. 360 n. 3 cpc. Avrebbe errato la Corte di Firenze, secondo la ricorrente, nell'aver ritenuto ravvisabile nella specie un'ipotesi di cosa gravata da oneri non apparenti di cui all'art. 1489 cc, perché la espressa garanzia di piena edificabilità non determinava affatto un'ipotesi di vendita di cosa gravata da oneri non apparenti, ma tutt'al più una responsabilità per la garanzia espressa prestata il cui inadempimento avrebbe dovuto comportare il risarcimento danni ai sensi dell'art. 1218 cc Pertanto, conclude la ricorrente, dica la Corte Suprema di Cassazione se la sentenza impugnata ha errato nel ritenere applicabile nella fattispecie l'art. 1489 cc. e non l'art. 1218 cc 2.1.- Il motivo è infondato. Va qui premesso che la giurisprudenza di questa Corte, in aderenza alla lettera e alla ratio della norma di cui all'art. 1489 - è pacificamente orientata v., tra le altre, Cass. n. 1613 del 04/02/2003 nel senso che se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull'area nella specie, parte dell'area era risultata attraversata da una strada nel piano particolareggiato , può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti non ricorre, infatti, l'ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto . Alla luce di questi principi, acquisiti dalla giurisprudenza di questa Corte, corretta appare la decisione della Corte di Firenze, laddove ha ritenuto che la garanzia espressa, assunta dalla Quattropetroli, rendesse l'onere non riconoscibile da parte dell'acquirente ed, in ogni caso, applicabili le norme generali in tema di inadempimento giustificato. Come ha avuto modo di chiarire la Corte territoriale, nel caso in esame, nonostante le prescrizioni del PRG una volta approvate e pubblicate abbiano valore di prescrizione normativa, assistita da una presunzione legale di conoscenza da parte del destinataria, tuttavia non poteva esigersi dalla società Trinci l'uso di una diligenza che implicasse ricerche mirate o di natura tecnica, specie a fronte di un'espressa garanzia di segno esattamente contrario, data in contratto dalla venditrice che escludeva l'agevole riconoscibilità dell'esistenza del vincolo . 3.- Con il terzo motivo la ricorrente lamenta l'omessa e/o insufficiente motivazione su un punto decisivo ai fini della decisione ex art. 360 n. 5 cpc. Secondo la ricorrente la Corte fiorentina avrebbe omesso di motivare se nella fattispecie possa ritenersi superata la presunzione di colpa del debitore ovvero della Quattropetroli di cui all'art. 1218 cc. Piuttosto posto che la presunzione di colpa doveva ritenersi superata dato che il venditore aveva ottenuto una certificazione da parte del Comune di Montecatini Terme attestante che in base al vigente strumento urbanistico l'immobile era destinato a zona D sottozona D4 zona artigianale di servizio e quindi si era comportato secondo la diligenza del buon padre di famiglia. Si chiede, pertanto, conclude la ricorrente che questa Suprema Corte dica se la sentenza impugnata abbia errato laddove ha presunto la colpa del venditore Quattropetroli e non ha ritenuto superata tale presunzione, omettendo completamente di motivare sul punto. 3.1.- Il motivo è palesemente infondato. È del tutto evidente che la censura della ricorrente introduce un tema di indagine che presuppone un'ulteriore e diversa analisi e valutazione degli elementi di fatto che la Corte di merito ha già apprezzato e risolto a favore della società Trinci. In particolare, la Corte territoriale ha avuto modo di chiarire che la Quattropetroli aveva garantito l'esistenza della promessa volumetria, nonché l'edificabilità del terreno oggetto della controversia pagg. 17 e 18 della sentenza impugnata , assumendosi in prima persona il rischio di un'eventuale inesistenza dei requisiti di cui si dice, così come si legge nell'atto pubblico del 6 maggio 1991, il venditore dichiara e garantisce che il terreno oggetto di compravendita è destinato urbanisticamente a Sotto Zona D4, rapporto di copertura 40%, indice di fabbricabilità 3 mc/mq . . Piuttosto, com'è orientamento pacifico della giurisprudenza di questa Corte, così come chiarito e integrato dalla recente sentenza, delle Sezioni Unite Sent. n. 24148 del 25/10/2013 , la motivazione omessa o insufficiente è configurabile soltanto qualora dal ragionamento del giudice di merito, come risultante dalla sentenza impugnata, emerga la totale obliterazione di elementi che potrebbero condurre ad una diversa decisione, ovvero quando sia evincibile l'obiettiva carenza, nel complesso della medesima sentenza, del procedimento logico che lo ha indotto, sulla base degli elementi acquisiti, al suo convincimento, ma non già. quando vi sia difformità rispetto alle attese ed alle deduzioni della parte ricorrente sul valore e sul significato dal primo attribuiti agli elementi delibati, risolvendosi, altrimenti, il motivo di ricorso in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento di quest'ultimo tesa all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione. 4.- Con il quarto motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1223 cc. ai sensi dell'art. 360 n. 3 cpc. Secondo la ricorrente la Corte di merito avrebbe errato nel ritenere risarcibili le spese sopportate dalla Trinci per la difesa davanti al giudice amministrativo, violando quanto disposto dall'art. 1223 cc, dato che per tale norma il risarcimento del danno per inadempimento deve comprendere la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta. Epperò le spese legali sostenute dalla Trinci attengono ad un procedimento amministrativo dalla stessa intrapreso e, pertanto, le spese in questione sono causalmente riferibili all'adozione di un atto amministrativo illegittimo da parte del Comune e, dunque, al fatto del terzo autonomo e distinto dal supposto inadempimento contrattuale. Dica la Suprema Corte se nella fattispecie risulti violato il disposto di cui all'art. 1223 cc laddove la sentenza impugnata ha ritenuto danno risarcibile le spese legali sostenute dalla società Trinci srl per il giudizio amministrativo promosso per ottenere l'annullamento del provvedimento emesso dal Comune di annullamento della concessione edilizia precedentemente rilasciata relativamente al terreno compravenduto. 4.1.- Il motivo è fondato. Va qui osservato che a mente dell'art. 1223 cc, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il soggetto inadempiente è obbligato a risarcire i danni che siano conseguenza immediata e diretta della condotta non esattamente adempiente e, in particolare, a risarcire il creditore per la perdita subita consistente nella perdita di valori economici già esistenti nel patrimonio del danneggiato e per il mancato guadagno, ossia la mancata acquisizione, da parte del danneggiato, di valori economici cc.dd. danno emergente e lucro cessante . La dottrina e la giurisprudenza anche di questa Corte, chiariscono, altresì, che tra inadempimento e danno è necessario che sussista un nesso di causalità, escludendo dal risarcimento le conseguenze dell'inadempimento che non ne siano immediatamente dirette. Il danno, insomma, deve essere stato cagionato in modo diretto dall'inadempimento e non da altre cause. Con l'ulteriore specificazione che il danno è da considerarsi causato dall'inadempimento se il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo la ccdd. teoria condizionalistica e sempre che sia configurabile come conseguenza normale e naturale dell'inadempimento teoria della causalità adeguata . Ora, nel caso in esame la Corte territoriale nel ricomprendere nelle voci di danno risarcibile dalla Quattropetroli, anche le spese sostenute dalla Trinci per la difesa innanzi al Giudice amministrativo, non ha tenuto conto che le spese legali sostenute dalla Trinci in ordine al procedimento amministrativo dalla stessa intrapreso, erano conseguenza causalmente riferibili all'adozione di un atto amministrativo illegittimo da parte del Comune e, dunque, non erano cagionate direttamente dall'inadempimento attribuito alla Quattropetroli. E, comunque, il danno di cui si dice non è neppure configurabile quale conseguenza normale e naturale dell'inadempimento della Quattropetroli. Piuttosto, e, comunque, la diversa regolamentazione delle spese processuali andava invocata in sede di gravame avverso la pronuncia del TAR in un giudizio che aveva visto come controinteressato l'odierna controricorrente la società Trinci srl . B - Ricorso incidentale. 5.- Con l'unico motivo del ricorso incidentale la società Trinci lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 31 e 38 della legge n. 47/1985 e 39 legge n. 724/1994 e degli artt. 1489 e 1480 cc. Secondo la ricorrente incidentale la Corte di merito avrebbe errato nell'aver disconosciuto alla Trinci il diritto alla riduzione del prezzo posto che le norme che regolano l'istituto del condono edilizio nel disciplinare gli effetti della sanatoria non prevedono in alcun modo che il terreno non edificabile su cui è sorta la costruzione abusiva divenga edificabile. Pertanto, l'acquirente di un terreno che parte venditrice aveva garantito avere una destinazione edificatoria riceve, comunque, un notevole danno dovuto all'impossibilità di ulteriore e diverso sfruttamento edilizio del terreno stesso. La Corte di appello, dunque, avrebbe errato nel ritenere che il condono edilizio abbia sanato la situazione urbanistica del terreno acquistata dalla Trinci mostrando di non comprendere che vi è una profonda differenza tra gli effetti della sanatoria di un immobile e la concreta possibilità edificatoria del terreno sui cui tale immobile è stato realizzato. Pertanto, dica la Corte Suprema, conclude la ricorrente, se in caso di compravendita avente per oggetto un terreno di cui è stata espressamente garantita l'edificabilità, qualora risulti che il terreno ha tale caratteristica, all'acquirente spetti ai sensi degli artt. 1489 e 1480 cc. riduzione del prezzo, anche nell'ipotesi in cui detto acquirente abbia ottenuto il condono edilizio per le opere realizzate sul terreno ai sensi delle leggi nn. 47/1985 e 724/1994 o se viceversa, detta riduzione del prezzo in tal caso non spetti. 5.- Il motivo è fondato e va accolto. Va qui osservato che l'eventuale sanatoria edilizia ottenuta in relazione ad un immobile costruito in violazione delle norme edilizie inerisce solo al rapporto tra la P.A. e il privato costruttore, ed ha, soltanto, l'effetto di consentire la conservazione dell'opera costruita abusivamente e di sottrarre l'autore della violazione alle sanzioni a questa conseguenti, ma non comprime né risolve, in alcun modo, i rapporti tra i privati che scaturiscono dal contratto intercorso tra gli stessi e con il quale il venditore aveva garantito l'edificabilità del suolo. In verità, la Corte di merito avrebbe errato nel non aver considerato che l'edificabilità del terreno oggetto della controversia era stato acquisita dall'acquirente per attività propria ma non apparteneva al bene nel momento in cui il bene era stato compravenduto ed il prezzo era stato concordato, considerando che il terreno fosse edificabile. Per altro, e comunque, va osservato che il valore di mercato del suolo area di sedime resta falcidiato anche a seguito della realizzazione della costruzione con concessione in sanatoria, perché ove essa venisse rimossa l'area non sarebbe ulteriormente sfruttabile per l'edificazione. In definitiva, riuniti i ricorsi, va accolto il quarto motivo del ricorso principale e rigettati gli altri, nonché va accolto il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata ad altra sezione d ella corte di Appello di Firenze anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte riuniti i ricorsi, accoglie il quarto motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale, rigetta gli altri motivi del ricorso principale. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze, anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di cassazione.