Il magazzino è uno scheletro: impossibile richiedere l’agibilità

In caso di acquisto di un immobile non ultimato, non è possibile richiedere al venditore, che ha anche costruito l’edificio incompleto, di consegnare il certificato di agibilità, se il contratto prevede che l’ultimazione dei lavori sia a carico dell’acquirente.

Lo stabilisce la Corte di Cassazione nella sentenza n. 8351, depositata il 9 aprile 2014. Il caso. Un uomo conveniva in giudizio, davanti al giudice di pace di Marsala, il costruttore di un magazzino, venduto all’attore, chiedendo il risarcimento dei danni, in quanto non gli era stato consegnato il relativo certificato di agibilità. Il convenuto si costituiva, eccependo che l’attore non gli aveva mai comunicato l’avvenuta ultimazione dei lavori, che costituisce, ex art. 36 l. r. n. 71/78, la condizione essenziale per il rilascio di tale certificato. Il Tribunale di Messina riformava la decisione del giudice di pace e rigettava la domanda di risarcimento danni, in quanto l’attore non aveva dedotto, né provato, di avere contestualmente comunicato al venditore l’avvenuta ultimazione dei lavori. In particolare, non gli aveva detto di aver provveduto all’installazione degli impianti idrici ed elettrici, di cui il magazzino era privo al momento della vendita, indispensabili per avviare, presso il Comune, l’istanza finalizzata al conseguimento del certificato di agibilità. Obbligo implicito. Il compratore ricorreva in Cassazione, sostenendo che il contratto non prevedesse che l’acquirente ultimasse l’opera venduta e che l’obbligo di consegna all’acquirente del certificato di agibilità fosse implicito nel contratto di compravendita degli immobili. Di conseguenza, in mancanza di agibilità sostanziale, il venditore aveva l’obbligo di realizzarla, al fine di poter successivamente consegnare all’acquirente i documenti indispensabili all’uso normale del bene previsto, come previsto dall’art. 1477 c.c In più, il ricorrente lamentava che l’immobile fosse abusivo, o irregolare, e che il venditore non avesse dichiarato che era stata presentata la pratica del condono. Perciò, non si poteva attivare la pratica dell’agibilità. Interpretazione del contratto. Analizzando la domanda, la Corte di Cassazione approvava l’interpretazione del contratto fornita dai giudici di merito, secondo cui il magazzino risultava venduto al rustico , cioè privo degli impianti idrici ed elettrici. Da ciò conseguiva che l’impegno a conseguire il rilascio del certificato di agibilità al più presto presupponesse, come condizione implicita, il completamento dello stesso magazzino. Tale evenienza non poteva che essere a carico del compratore, che aveva acquistato il magazzino in quelle condizioni. Certificato non esigibile. Inoltre, il richiamo effettuato dal ricorrente all’art. 1477 c.c. appariva irrilevante. Infatti, anche se la norma prevede che Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta , nel caso di specie non poteva essere inclusa anche la consegna all’acquirente del certificato di agibilità, considerando che il magazzino non era astato ancora completato. Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 febbraio – 9 aprile 2014, n. 8351 Presidente Piccialli – Relatore Bursese Svolgimento del processo 1 - Con atto ritualmente notificato F.I. conveniva in giudizio avanti al Giudice di Pace di Marsala A.L.R. e ne chiedeva la condanna al risarcimento dei danni indicati in lire 5.000.000 , che lamentava di aver sofferto a causa dell'inadempimento del convenuto il quale gli aveva venduto un magazzino da lui stesso costruito, sito in Marsala nella via Sirtori, senza consegnargli il relativo certificato di agibilità, nonostante numerosi solleciti. Si costituiva il convenuto, contestando la domanda ed eccependo che l'attore non gli aveva mai comunicato l'avvenuta ultimazione dei lavori, per cui non aveva dato prova del verificarsi della condizione essenziale richiesta dall'art. 36 L.R. 71/78 per il rilascio del detto certificato eccepiva in ogni caso la responsabilità del direttore dei lavori Arch. G.A.B. che non aveva richiesto detto certificato al Comune di Marsala. L'arch. A.B., chiamato in causa dal L.R., si costituiva contestando di essere mai stato direttore dei lavori in argomento. Il GdP con sentenza n. 3332/2003 accoglieva la domanda dell'attore e condannava il convenuto L.R. al pagamento della richiesta somma di € 2.582,28, osservando, tra I' altro, che quest'ultimo, quale costruttore intestatario della concessione edilizia riguardante l'immobile venduto, era l'unico legittimato a richiedere il certificato di agibilità dello stesso e che , ai sensi dell'art. 1477 co. 3° comma c.c., era obbligato alla consegna del certificato di agibilità trattandosi di documento relativo alla res venduta. Avverso la sentenza formulava appello il L.R. deducendo che l'ultimazione dei lavori della costruzione rimasta a carico dell'acquirente era la necessaria condizione per richiedere l'agibilità del magazzino e tale condizione non si era però verificata per fatto ascrivibile allo stesso acquirente su cui gravava tale l'obbligo di porre fine ai lavori, installando nell'immobile i necessari impianti elettrico ed idrico . Si costituiva l'appellato e l'adito Tribunale di Marsala, con sentenza n. 188/87 depositata in data 17,4,2007, accoglieva l'appello principale proposto dal L.R. e rigettava la domanda di risarcimento dei danni avanzata dall'I. Secondo il Tribunale, F.I. non aveva dedotto né provato di avere contestualmente comunicato al venditore l'avvenuta ultimazione dei lavori, ed in specie di avere provveduto all'installazione degli impianti idrico ed elettrico di cui il magazzino era privo al momento della vendita ed indispensabili secondo la vigente normativa, per avviare presso il Comune l'istanza finalizzata al conseguimento del certificato di agibilità. Avverso la pronuncia propone ricorso per cassazione F.I. sulla base di 5 mezzi gli intimati non hanno svolto difese. Motivi della decisione 1 - Con il 1° motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1476 cc. Secondo il deducente il contratto non prevedeva che l'acquirente ultimasse l'opera il magazzino invero la sentenza impugnata addossando al venditore in maniera sproporzionata ed illimitata l'obbligo di realizzare tutte le eventuali opere ancora necessarie a rendere agibile l'immobile compravenduto, ritenendo che egli abbia rinunciato all'agibilità legale dello stesso, contraddice i fondamentali principi giuridici in materia di vendita di beni immobili e di garanzie del venditore nonché le elaborazioni giurisprudenziali consolidatesi negli anni in questa materia . In effetti, secondo i suddetti principi - prosegue il ricorrente - l'obbligo di consegna all'acquirente del certificato di agibilità è implicito nel contratto di compravendita degli immobili ove l'agibilità sostanziale ancora non vi fosse, il venditore aveva l'obbligo di realizzarla al fine di poter successivamente consegnare all'acquirente ex art. 1477 c.c. i documenti indispensabili all'uso normale della res venduta. 2- Con il 2° motivo l'esponente denuncia il vizio di motivazione sulla circostanza fondamentale dello stato di ultimazione dell'immobile eccependo inoltre la violazione e falsa applicazione dell'art. 4 legge 28.1.77 n. 10. Sostiene che ai fini dell'ultimazione dei lavori non erano richiesti anche i lavori di finitura dell'immobile. 3- Con il 3° motivo, l'esponente denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 4 DPR 425/94, agli artt. 220 e 221 R.D. 27.7. 1934 n. 1265 nonché il vizio di motivazione circa la data di ultimazione dei lavori di costruzione dell'immobile. Rileva che, ai fini del l'ultimazione dei Lavori la normativa urbanistico-edilizia vigente non richiedeva affatto anche l'esecuzione dei lavori di finitura, come l'installazione dell'impianto elettrico o idrico, non necessari per il rilascio del certificato di agibilità. 4 - Con il 40 motivo il ricorrente denuncia la violazione di norme di legge art. 1362 , 1346, 1374, 1367, 1469 quater, comma 2, 1368 c.c. nonché il vizio di motivazione. Ribadisce che sulla base delle norme sull' interpretazione del contratto in specie l'interpretazione letterale in realtà non si rinviene alcun obbligo o alcuna condizione di ultimazione dell'immobile a carico dell'acquirente, evento a cui subordinare il rilascio del certificato di agibilità. 5 - Con il 5° motivo infine il ricorrente denuncia la nullità della sentenza per violazione dell' art. 132 comma 1, n. 4 c.p.c. , per non fare menzione della produzione in giudizio della domanda di condono presentata dal La Rosa al Comune di Marsala - violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 e 1218 c.c. Sottolinea il ricorrente ancora una volta che in realtà l'immobile era abusivo o irregolare non era stato individuato neppure il direttore dei lavori e il venditore non aveva dichiarato che era stata presentata la pratica del condono per tale concreto motivo non si poteva attivare la pratica dell'agibilità infatti il venditore non aveva provato di aver richiesto presso il Comune l'agibilità, ciò che lo avrebbe mandato esente da responsabilità. I motivi di cui sopra - che possono essere congiuntamente esaminati essendo strettamente connessi - sono infondati. A parte la novità del motivo n. 5, il ricorrente con i suddetti motivi, sostiene in sostanza che il contratto non prevedeva che l'acquirente ultimasse l'opera venduta che in base alla normativa vigente ratione temporis per l'ultimazione dei lavori s'intendeva la costruzione al rustico dell'edificio, né erano necessari gli impianti idrico ed elettrico, previsti, ai fine dell'ultimazione solo dal successivo T.U. dell'edilizia di cui al DPR n. 380/ 1981 che in realtà l'opera era abusiva ed era stata richiesta la sanatoria, per cui l'agibilità non poteva essere assentita. Invero sia i vizi di motivazione che le denunciate violazioni di legge si risolvono in censure circa la valutazione delle emergenze istruttorie da parte del giudice del merito , come tali non denunciabili in sede di legittimità attesa la corretta e congrua motivazione delle sentenza. Invero appare condivisibile - in specie - l'interpretazione del contratto fornita dal tribunale, tenuto conto che il magazzino risulta venduto al rustico , cioè privo d'impianto idrico ed elettrico, sicchè l'impegno a conseguire il rilascio del certificato di agibilità al più presto , presupponeva condizione implicita il completamento dello stesso magazzino , evenienza questa che non poteva essere che a carico del compratore che così lo aveva acquistato . Quanto al richiamo della giurisprudenza sull'art. 1477 c.c. consegna all'acquirente del certificato di agibilità , appare inconferente in relazione alla specificità della res venduta, costituita dalla compravendita di un immobile al rustico . Conclusivamente il ricorso dev'essere rigettato nulla per le spese in quanto gli intimati non hanno svolta alcuna attività difensiva. P.Q.M. Rigetta il ricorso.