L’acquirente paga ed entra in possesso dell’immobile: è comunque legittimo sciogliere il contratto

Se a fallire è il venditore, il curatore è legittimato a risolvere il contratto di vendita anche se l’acquirente ha già pagato il prezzo ed è stato immesso nel possesso dell’immobile.

La sentenza merita di essere commentata riprendendo alcuni principi, già in passato espressi dalla Corte di Cassazione, che giovano essere ricordati. In tema di qualificazione del contratto, la questione se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo o dar vita ad un preliminare, costituisce un accertamento riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, ove adeguatamente motivato. Tuttavia, se con il contratto le parti hanno previsto la successiva stipulazione dell’atto notarile, va ravvisata un’espressa connotazione di precarietà” del godimento dell’immobile consegnato, facendo venir meno l’effetto traslativo del diritto di proprietà. In ordine all’applicabilità dell’art. 72 L.F. ante riforma, la domanda di scioglimento del contratto preliminare di compravendita, proposta dal curatore, non è preclusa dall’avvenuto pagamento del prezzo, né dall’immissione dei promissari acquirenti nel possesso dell’immobile, non comportando tali circostanze l’effetto traslativo della proprietà del bene cfr. Cass. 7070/04 . La vicenda. Il curatore della società venditrice dell’immobile, poi fallita, conveniva in giudizio i promissari acquirenti, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare ai sensi e per gli effetti dell’art. 72 L.F., nonostante i coniugi, promissari acquirenti, fossero stati immessi nel possesso dell’immobile e avessero già provveduto al pagamento di 77.000.000 di Lire in contanti accollandosi, inoltre, il mutuo per il residuo prezzo. All’esito del giudizio d’appello innanzi alla Corte d’Appello di Lecce, sez. distaccata di Taranto, veniva dichiarato lo scioglimento del contratto preliminare di vendita, condannando i coniugi a rifondere alla curatela la somma di Euro 22.000 con interessi legali a titolo di indennità per il godimento dell’immobile. I coniugi promuovevano ricorso per cassazione insistendo perché fosse ritenuto definitivo il contratto e, quindi, già perfezionato il trasferimento del diritto di proprietà del bene. Il Curatore rivendica il diritto sancito dall’art. 72 L.F. ante riforma secondo cui, in caso di fallimento del venditore, se la cosa venduta è già passata in proprietà del compratore, il contratto non si scioglie viceversa, il curatore può scegliere fra l'esecuzione e lo scioglimento del contratto. Il mancato trasferito della proprietà. La Suprema Corte con la sentenza in commento stabilisce che la curatela può chiedere lo scioglimento del contratto di vendita di un’immobile nonostante l’acquirente abbia versato il prezzo e possieda già il bene oggetto di vendita. Con questa decisione viene ribadito un principio già espresso dalla Cassazione cfr. Cass. 7070/04 , tale per cui le circostanze di avvenuto pagamento del prezzo ovvero di immissione del promissario acquirente nel possesso dell’immobile non comportano, de plano , il trasferimento della proprietà del bene. Preliminare o contratto definitivo di vendita? Con la stessa statuizione, uscendo dall’ambito del diritto fallimentare, osserva il Collegio che l’intenzione delle parti di concludere un contratto preliminare senza, quindi, convenire il trasferimento della proprietà del bene, va ravvisata nella connotazione di precarietà” del godimento dell’immobile essendo stata prevista la stipulazione dell’atto notarile.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 - 27 aprile 2012, n. 6583 Presidente Oddo – Relatore Nuzzo Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 16.7.1997, la curatela del fallimento della s.a.s. Italcostruzioni di Fucilla Giuseppe & amp C., esponeva con scrittura privata 10.11.92, come modificata il 5.11.94, aveva promesso di vendere prima del fallimento ai coniugi I.F. - A Z. l'appartamento con box, facente parte del condominio omissis l'immobile era stato consegnato ai compratori il 29.11.1994, previo pagamento di L. 77.000.000 in contanti e accollo di mutuo per il residuo prezzo essendo nel frattempo fallita la venditrice,intendeva sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell'articolo 72 L.F Tanto premesso, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Taranto, i coniugi I. -Z. chiedendo la risoluzione di detto contratto con condanna degli stessi al pagamento della indennità di occupazione dell'immobile promesso in vendita. Si costituivano in giudizio i convenuti ed espletata C.T.U. per calcolare l'ammontare dell'indennità reclamata dalla curatela,con sentenza 21.12.2001, il Tribunale rigettava la domanda e dichiarava compensate le spese di lite. Avverso tale sentenza il fallimento soccombente proponeva appello rimanevano contumaci gli appellati. Con sentenza depositata il 28.7.2006 la Corte d'Appello di Lecce, sez. dist. di Taranto, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava sciolto il contratto preliminare di vendita concluso fra la Italcostruzioni s.a.s. di Facilla Giuseppe ed i coniugi appellati ordinando a questi ultimi il rilascio dell'appartamento in questione e condannandoli al pagamento, in favore del fallimento, della somma di Euro 20.000,00 con interessi legali,a titolo di indennità per l’utilizzo dell'immobile, oltre al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio. Osservava la Corte di merito che la clausola contrattuale secondo cui la consegna e il godimento dell'immobile era a titolo precario sino alla stipula dell'atto pubblico di compravendita e le modalità di pagamento del prezzo anche in funzione di caparra confirmatoria , deponevano per la qualificazione del contratto concluso fra le parti come preliminare di compravendita. Per la cassazione di tale decisione proponevano ricorso I.F. e Z.A. formulando un unico, articolato motivo. Resiste con controricorso il Fallimento della s.a.s. Italcostruzioni di Facilla Giuseppe & amp C., in persona del curatore, proponendo, altresì, ricorso incidentale in ordine alla omessa statuizione sulla richiesta di rilascio anche del box, sito nello scantinato della palazzina ove era ubicato l'immobile in questione ed illegittimamente detenuto dai ricorrenti. Motivi della decisione I ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1470 c.c. e 72 L.F. contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di appello, la scrittura privata in questione aveva natura di un contratto definitivo di compravendita, avuto riguardo al verbale di consegna del 29.11.1994 con cui era stato consegnato agli acquirenti l'immobile oggetto del contratto stesso dopo il suo completamento. La Corte territoriale aveva omesso ogni motivazione sul fatto controverso e decisivo ai fini del giudizio, quale l'esecuzione delle reciproche prestazioni delle parti, atteso che l'immobile era stato consegnato, il prezzo interamente pagato con accollo,da parte degli acquirenti, del mutuo fondiario ed anche delle somme relative agli interessi passivi maturati e maturandi e degli oneri condominiali. Considerato, quindi, che il bene venduto era stato già trasferito in proprietà agli acquirenti, il Curatore non avrebbe potuto sciogliere il vincolo contrattuale ai sensi dell'articolo 72 L.F Vanno,preliminarmente, riuniti i ricorsi, ex articolo 335 c.p.c., in quanto proposti avverso la medesima sentenza. Il ricorso principale è infondato giacché la questione se costituisse contratto definitivo già quello stipulato nel 1992 non era stata proposta in appello dai convenuti vittoriosi, essendo gli stessi rimasti contumaci, e la sua proposizione non è conseguentemente consentita in sede di legittimità. La Corte distrettuale ha, comunque, congruamente motivato la propria decisione, ravvisando una espressa connotazione di precarietà'Mel godimento dell'immobile consegnato, essendo stato, fra l'altro, previsto la stipulazione dell'atto notarile così come previsto nel menzionato preliminare V fg.8 sent. irap. . La questione se le parti abbiano inteso stipulare un contratto definitivo o dar vita ad un preliminare costituisce, comunque, un accertamento in fatto riservato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, ove, come occorso nel caso di specie, adeguatamente motivato Cass. 564/01 5962/88 . Né il ricorrente principale può pretendere una rivalutazione delle risultanze istruttorie in quanto congruamente scrutinate dal giudice di appello come sopra evidenziato. In ordine all'applicabilità dell'articolo 72 L.F. osserva il Collegio che l'azione proposta dal curatore fallimentare, per lo scioglimento del contratto de quo, non è preclusa dall'avvenuto pagamento del prezzo né dalla immissione dei promissori acquirenti nel possesso dell'immobile,non comportando tali circostanze l'effetto traslativo della proprietà del bene V. Cass. n. 7070/04 4747/99 . Il ricorso principale, per quanto osservato, va rigettato. Merita, invece, accoglimento il ricorso incidentale. La Curatela del Fallimento aveva, infatti, chiesto, sin dall'atto di citazione, anche il rilascio del box oltreché dell'appartamento in questione ed aveva concluso chiedendo ordinarsi ai convenuti il rilascio dell'immobile oggetto della scrittura privata conclusa fra le parti, con il box sito nello scantinato della palazzina condomi-niale nel dispositivo della sentenza di appello, al punto b è stato, però, ordinato a controparte solo il rilascio dell'appartamento, con omissione di analogo ordine anche per detto box. A tale omessa pronuncia può ovviarsi decidendo nel merito, mediante ordine, ai ricorrenti, di rilascio anche del box, sito nello scantinato della stessa palazzina ove è ubicato l'appartamento oggetto di causa, in omissis , al corso omissis , complesso OMISSIS palazzina 5. La soccombenza dei ricorrenti principali comporta la condanna degli stessi al pagamento delle spese processuali del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il principale, accoglie il ricorso incidentale e, decidendo nel merito, ordina il rilascio anche del box, sito nello scantinato della stessa palazzina. Condanna i ricorrenti principali al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per spese oltre accessori di legge.