Edificio senza concessione, appartamento venduto. Ma il nodo è il posto auto. Chiarezza sul peso del preliminare

Possesso consentito al compratore, fino a quando la società venditrice non isola lo spazio con paletti e catena. Scatta il contenzioso da una parte la richiesta di rilascio dell’immobile, dall’altra la richiesta di prendere possesso anche del parcheggio nell’area condominiale. Ma il nodo si può sciogliere solo con una lettura univoca del preliminare

Edificio realizzato senza concessione edilizia a certificarlo anche il contratto relativo all’acquisto di un appartamento collocato all’interno dell’immobile. Ma il contenzioso nasce per l’utilizzo del ‘posto auto’ nel parcheggio condominiale. Da chiarire in maniera minuziosa gli effetti sulla validità del rapporto tra venditore e acquirente, e sul ‘peso’ del preliminare Cassazione, sentenza n. 6475, Seconda sezione Civile, depositata oggi . In catene Eppure, sia in Tribunale che in Corte d’Appello, la posizione del compratore era stata considerata deficitaria. Azzerata la promessa d’acquisto dell’appartamento, nonostante il versamento totale del prezzo pattuito, e obbligo del compratore a rilasciare l’immobile. A dare il ‘la’ alla vicenda, come detto, un ‘posto auto’. Difatti, una volta stipulata la promessa d’acquisto, il compratore aveva anche conseguito il possesso di un ‘posto auto’ nell’area scoperta condominiale , possesso intonso fino a quando la società venditrice aveva recintato l’area con paletti e catene , obbligando quindi a parcheggiare sulla pubblica via . Nonostante ciò, però, sia in primo che in secondo grado, le pretese del compratore, che rivendicava la proprietà tout court , erano state completamente rigettate. Nullo? A dare corpo alla decisione della Corte d’Appello, in sostanza, la considerazione che l’appartamento oggetto di trattativa era collocato in un edificio realizzato senza concessione edilizia . Di conseguenza, alla luce delle norme sul fronte del controllo dell’attività urbanistico-edilizia , l’ unico negozio non sanzionato dalla nullità era il preliminare di vendita con la possibile successiva concessione in sanatoria . Seguendo questo ragionamento, per i giudici, né la domanda sull’ esecuzione del contratto né quella sull’ accertamento dell’avvenuto trasferimento potevano essere accolte. Da approfondire. Ma è l’intera pronuncia di secondo grado a essere contestata dal compratore, che, difatti, presenta ricorso in Cassazione, e, tramite il proprio legale, evidenzia alcuni ‘coni d’ombra’, come, ad esempio, l’aver ritenuto, la Corte d’Appello, il contratto un preliminare , o l’aver attestato che non era la concessione il termine per la stipula ma piuttosto l’ammissione al condono . Per i giudici di Cassazione, però, vi sono due lacune da colmare primo, la presunta gravità dell’inadempimento del compratore, che pure aveva versato l’intero prezzo secondo, la valutazione contraddittoria sui diritti relativi al parcheggio . Ancora più in particolare, viene evidenziato che proprio la Corte d’Appello ha considerato necessarie precisazioni sull’ iter argomentativo operato dal Tribunale che aveva ritenuto non provata , da parte del compratore, la destinazione a parcheggio dell’area condominiale, sottovalutando il preliminare , ma, allo stesso tempo, ha affermato che l’area cortilizia, probabilmente non sufficiente al parcheggio delle automobili di tutti i condomini, sussisteva e doveva intendersi promessa in vendita pro quota proprio alla luce del preliminare. Evidenti, per i giudici della Cassazione, le troppe contraddizioni Ecco perché la questione va rimessa alle valutazioni della Corte d’Appello.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 febbraio – 24 aprile 2012, n. 6475 Presidente Schettino – Relatore Correnti Svolgimento del processo Con citazione 27.6.2000 i coniugi E.G. e F.C. esponevano che in primo, in data 6.11.1986, aveva stipulato con la R. Costruzioni su una promessa di acquisto dell’appartamento, composto da due vani ed accesso, in Napoli San Pietro a Paterno via della Nuova Caloria n. 72 piano II, int. 14 in catasto alla partita 7 sez. SPI f. 5 mappale 177 sub 19 per il prezzo di lire 69.000.000 meramente versato. Ammessi nel processo, avevano conseguito anche il possesso di un posto auto nell’area scoperta condominiale e lo avevano mantenuto fino a quando la società non ne aveva impedito l’uso, recintando l’area con paletti e catene costringendoli a parcheggiare sulla pubblica via. Chiedevano sentenza ex art. 2932 cc. unitamente alla disponibilità del posto auto oltre accessori. La convenuta si opponeva eccependo la carenza di legittimazione attiva della F. e, con separato giudizio, chiedeva la risoluzione del preliminare ed il danno per inadempimento del convenuto, che resisteva chiedendo i danni ex art. 96 cpc. Riunite le cause, con sentenza 10415/02 il tribunale dichiarava inammissibile la domanda della F., respingeva quella dell’E., pronunziava la risoluzione nei confronti dell’E., che condannava al rilascio dell’ e compensava le spese, decisione confermata dalla Corte di appello di Salerno con sentenza 1373/2009, che compensava le spese. La Corte di appello rilevava che, trattandosi di trasferimento di appartamento in edificio realizzato senza concessione edilizia, come dichiarato nel contratto alla lettera e della premessa art. 5, e come ben noto all’E., l’unico negozio non sanzionato dalla nullità di cui all’art. 40 l. 47/1985 era il preliminare di vendita ad efficacia meramente obbligatoria, per il quale può successivamente intervenire la concessione in sanatoria. La domanda di pronunzia costituiva ex art. 2932 cc e non poteva essere accolta da quella di accertamento dell’avvenuto trasferimento, mai richiesta ed in ogni caso inammissibile stante la nullità del contratto se qualificato come vendita definitiva. Vera prova del grave inadempimento dell’E. nei termini accertati dal primo giudice e non oggetto di diverse specifiche censure. Ricorrono E. e F. con univo motivo, resiste R. costruzioni e proponendo ricorso incidentale condizionato, con ulteriore controricorso dei ricorrenti. Le parti hanno presentato memorie. Motivi della decisione Con l’unico articolato motivo si deducono violazione degli artt. 2932, 1453 e ss. c.c., 2697, 817, 842 e ss., 110, 1322 e ss., 1362 e ss. cc., 99, 112, 115, 116 c.p.c. della legge 1156/1942 e della legge 47/1985, omesso esame di punto decisivo vizio di motivazione, per aver la Corte di appello ritenuto il contratto un preliminare e di non poter accogliere la pronunzia costitutiva ex art. 2932 cc. o di accertamento dell’avvenuto trasferimento mai richiesta, pur ritenendo intendersi promessa di vendita pro quota nell’area a parcheggio per aver ritenuto che non era la concessione di termine per la stipula ma piuttosto l’ammissione al condono per non aver tenuto conto dell’avvenuto condono, e per avere ritenuto l’inadempimento. Con ricorso incidentale condizionato si lamentano violazione dell’art. 1117 e ss. cc. della legge 1150/1942, della legge 765/1967, della legge 47/1985, errata motivazione circa l’esistenza dell’area a parcheggio e la promessa di vendita pro quota. Questa Corte Suprema rileva, in via preliminare, che la lettura della sentenza impugnata non è agevole per la sua Il ricorso principale, pur con la denunzia di una pluralità di disposizioni di diritto sostanziale e processuale e del vizio di motivazione, in violazione del principio della necessaria specificità del motivo, è ampiamente articolato e merita accoglimento di quanto si dirà. Il giudizio sull’esistenza o sulla gravità dell’inadempimento è prerogativa del Giudice di merito del resto esso è basato sull’interpretazione degli atti e dell’interprete, mirando a determinare una realtà storica ed obiettiva , qua volontà delle parti espressa nel contratto, è tipico accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 ss. CC. oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi. Tuttavia la sentenza è apodittica nell’affermare la gravità dell’adempimento dell’E., che pur aveva versato l’intero prezzo, e contraddittoria nella valutazione dei diritti relativi al parcheggio, non comprendendosi la ratio decidendi adottata. La Corte di appello ritiene necessario fare alcune precisazioni dull’iter argomentativo operato dal Tribunale, che aveva ritenuto non provata da parte dell’E. la destinazione a parcheggio dell’area condominiale, sottovalutando l’art. 6 del preliminare circa la proprietà del cespite con tutti gli accessori, pertinenze, servitù, diritto in comunione ed in particolare diritti proporzionali su parti comuni e condominiali come per legge e destinazione. Poi afferma che l’area cortilizia, probabilmente non sufficiente al parcheggio delle auto di tutti i condomini, sussisteva e doveva intendersi promessa in vendita pro quota ai sensi dell’art. 6 del preliminare, ed il promissorio aveva dato mandato irrevocabile alla promettente di redigere il regolamento condominiale. Infine ribadisce il grave inadempimento, asseritamente non oggetto di specifico motivo di censura, costituito dal rifiuto a prestare il consenso per la stipula, senza tener conto del pagamento del prezzo e della plausibilità delle richieste dell’E. In relazione alla contraddittorietà della motivazione va accolto anche il ricorso incidentale. Conseguentemente la sentenza va cassata con rinvio P.Q.M. La Corte accoglie i ricorsi principale ed accidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Napoli.