Acquista un fondo gravato da ipoteca: ne risponde l'agenzia immobiliare

Se l'immobile risulta gravato da ipoteca, nonostante le rassicurazioni in senso contrario del mediatore, questi è tenuto al risarcimento dei danni.

Il mediatore immobiliare deve agire usando l'ordinaria diligenza richiesta al professionista ed è tenuto ad un obbligo di corretta informazione se assicura la parte acquirente che l'immobile oggetto di trattative è libero da ipoteche, senza provvedere alle necessarie verifiche, e in seguito risulta il contrario, l'agente risponde dei danni, essendo responsabile delle informazioni che fornisce. È questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 19095, depositata il 19 settembre. La fattispecie. La promissaria acquirente di un fondo rustico si rivolgeva al Tribunale per sentir condannare l'agenzia immobiliare che aveva svolto attività di mediazione per l'acquisto, ritenendola responsabile per non aver comunicato l'esistenza di un'ipoteca giudiziale, gravante sul fondo, emersa soltanto all'atto della stipula del rogito. Il mediatore chiamava in causa la venditrice e il Tribunale condannò quest'ultima alla restituzione degli acconti versati contestualmente alla stipula del preliminare. La promissaria acquirente impugnava la sentenza e la Corte condannava in solido mediatore e venditrice al risarcimento dei danni patrimoniali. L'agenzia, infine, ricorreva per cassazione. La responsabilità del mediatore l'obbligo di corretta informazione. In sede di appello l'agenzia immobiliare è stata riconosciuta responsabile, sula base dell'assunto che il mediatore, pur non essendo tenuto a svolgere specifiche indagini tecnico-giuridiche nello svolgimento della sua prestazione, è comunque tenuto ad un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale . Il mediatore risponde delle informazioni che fornisce. Tale obbligo si sostanzia sia nel dovere, positivo, di fornire le informazioni note, o conoscibili usando la comune diligenza, sia in quello, negativo, di astenersi dal comunicare circostanze che non abbia verificato. E deve verificare le informazioni ricevute dal venditore. L'agente immobiliare non può, insomma, assicurare che l'immobile che sta vendendo è libero da pegni od ipoteche solo perché così gli è stato assicurato dal venditore, omettendo la necessaria verifica, ad esempio mediante visure catastali. Ed è esattamente ciò che è avvenuto nel caso di specie il mediatore aveva garantito alla promissaria acquirente che il fondo era libero da garanzie reali, come risultava anche dalla sentenza penale, definitiva, con la quale l'agenzia era stata condannata per il reato di truffa, per la medesima vicenda. Tanto basta, secondo il Collegio, per ritenere sussistente una responsabilità del mediatore per violazione degli obblighi di corretta informazione. Inutile il ricorso per cassazione. La vicenda, nel merito, si esaurisce in questa fase il ricorso per cassazione, infatti, viene rigettato per motivi procedurali. L'agenzia lamenta la nullità della sentenza d'appello perché l'atto di appello avrebbe dovuto essere notificato al curatore della venditrice, nel frattempo fallita, e non a lei personalmente. Ma, rileva la S.C. il ricorrente non ha legittimazione a dedurre tali circostanze, e quelle relative alla mancata interruzione del processo a seguito della dichiarazione di fallimento. Con la conseguenza che il ricorso non può essere accolto.