L’amministratore, cessato dall’incarico, ha diritto ad ottenere il rimborso delle spese anticipate

Nelle ipotesi in cui l’amministratore di condominio contrae obblighi nei confronti di terzi, coesistono distinte obbligazioni concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, che fanno capo la prima al condominio e le altre ai singoli condomini, nella misura della partecipazione al condominio stesso. E spetta al medesimo amministratore il rimborso delle spese anticipate nell’interesse del condominio.

Sul tema la Corte di Cassazione con ordinanza n. 27363/18 depositata il 29 ottobre. La vicenda. Un amministratore condominiale con atto di citazione conveniva in giudizio il condominio da lui amministrato per ottenere il rimborso delle somme anticipate in corso del mandato una volta cessato il suo incarico , obbligando i singoli condomini a pagare la somma richiesta, ciascuno in ragione della propria quota di millesimi. Si costituiva il condominio sostenendo che una parte della somma richiesta era a carico di una sola condomina, mentre la restante parte in comune non era mai stata trasmessa all’amministratore, in quanto questi non aveva esibito i giustificativi della somma pretesa. Tale domanda del condominio veniva accolta in sede d’appello. L’amministratore, dunque, ricorre per la cassazione della pronuncia di secondo grado. Le obbligazioni dell’amministratore. Con riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, la Suprema Corte, nell’interesse del condominio, afferma che, in difetto di una espressa disposizione normativa che stabilisca il principio di solidarietà, dato che si tratta di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parzialità, ossia le obbligazioni assunte nell’interesse dell’intero condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote . Di conseguenza, l’amministratore cessato dal mandato ha diritto di chiedere il rimborso delle spese da lui anticipate per la gestione condominiale, sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato da un nuovo amministratore, come è avvenuto nel caso in esame, sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, nella misura della partecipazione al condominio stesso. Per queste ragioni, la Suprema Corte accoglie il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 5 giugno – 29 ottobre 2018, n. 27363 Presidente Orilia – Relatore Bellini Fatti di causa Con atto di citazione notificato il 29.4.2011, l’AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE C. , di C.P. ed E. s.n.c., conveniva innanzi al Giudice di Pace di Viterbo il CONDOMINIO di omissis , per ottenere il rimborso delle somme anticipate nel corso del mandato. In particolare, chiedeva la condanna in solido dei condomini al pagamento della somma di Euro 1.723,99 e, in via subordinata, la condanna dei condomini a pagare tale somma, ciascuno in ragione della propria quota di millesimi. Si costituiva in giudizio il Condominio, precisando che del credito azionato in giudizio, Euro 1.471,90 corrispondevano alla quota della sola condomina M. , mentre i rimanenti Euro 253,08 risultavano dalla sommatoria delle quote dovute dagli altri condomini e che tale ultimo importo non era stato versato all’amministratore dimissionario in virtù di un’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., poiché quest’ultimo non aveva mai esibito i giustificativi delle somme pretese. Concludeva chiedendo di accogliere l’eccezione di inadempimento riguardo alla somma di Euro 253,08 e, in via concorrente, di accertare la natura parziaria dell’obbligazione e, per l’effetto, dichiarare che la somma per cui agiva la società attrice si riferiva al credito maturato da una sola condomina e che nulla dovevano gli altri condomini. Con sentenza n. 1418/2011, depositata il 27.12.2011, il Giudice di Pace di Viterbo, preso atto delle risultanza istruttorie e del sopravvenuto pagamento parziale eseguito dal Condominio, condannava quest’ultimo a versare la residua somma di Euro 1.470,91 all’Amministrazione C. s.n.c., oltre agli interessi e alle spese legali. Avverso detta sentenza proponeva appello il Condominio chiedendo di accertare la natura parziaria e divisibile delle obbligazioni condominiali e, per l’effetto, dichiarare che la somma si riferiva al debito maturato esclusivamente dalla condomina M.M.L. e che gli altri condomini nulla dovevano in via solidale. Si costituiva in giudizio l’Amministrazione C. s.n.c. chiedendo che l’appello fosse dichiarato infondato. Con sentenza n. 1061/2013, depositata il 13.11.2013, il Tribunale di Viterbo accoglieva l’appello e per l’effetto rigettava la domanda, compensando le spese processuali. Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione l’Amministrazione Condominiale C. s.n.c. sulla base di due motivi, illustrati con memoria resiste il Condominio OMISSIS , con controricorso. Ragioni della decisione 1.1. - Con il primo motivo, la ricorrente deduce la Falsa applicazione dell’art. 1314 c.c. e violazione dell’art. 1131, comma 2 c.c., nel suo combinato disposto con gli artt. 1130, 1118 e 1123 c.c., con riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c. , là dove la sentenza del Tribunale richiama la pronuncia delle Sezioni Unite n. 9148/2008, secondo la quale la presunzione di solidarietà non può operare in presenza di espressa disposizione di legge che contempli la parziarietà delle obbligazioni, come nel caso dell’art. 1123 c.c. , ed afferma che l’amministratore uscente avrebbe dovuto agire nei confronti dei singoli condomini morosi e, solo in via sussidiaria, nei confronti del condominio sentenza impugnata, pag.2 . Secondo la parte ricorrente, la sentenza impugnata applica falsamente l’art. 1314 c.c., che delimita i contorni delle obbligazioni parziarie, e dà luogo alla violazione della disciplina della rappresentanza processuale dell’amministratore di Condominio, come risulta dall’art. 1131 c.c., nel suo combinato disposto con gli artt. 1118, 1130 e 1123 c.c 1.2. - Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la Violazione e falsa applicazione del nuovo art. 63, comma 2, disp. att. c.c., con riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c. , là dove la sentenza impugnata statuisce che l’amministratore uscente avrebbe dovuto agire nei confronti dei singoli condomini morosi e che l’interpretazione è avvalorata dal legislatore della riforma che, all’art. 63 disp. att. c.c., ha previsto che i creditori del Condominio possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, solo dopo l’escussione dei condomini morosi. 2.1. - Il primo motivo è fondato. 2.2. - La ratio decidendi della sentenza di appello si basa sulla corretta considerazione che erroneamente la pronuncia di primo grado ha ritenuto applicabile la regola della solidarietà ex art. 1294 c.c. nei rapporti tra condomini rispetto alle obbligazioni condominiali. Questa Corte ha, infatti, affermato che, in riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l’amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote Cass. sez. un. n. 9148 del 2008 . 2.3. - La ricorrente rileva che, tuttavia pure esclusa la solidarietà passiva , la domanda e la relativa statuizione ben potevano essere rispettivamente proposta e resa nei confronti del Condominio resistente, senza porsi una sorta di difetto di legittimazione dell’amministratore subentrante a stare in giudizio per i condomini pro quota. Va qui ribadito che l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del Condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali. Soltanto ove l’ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c Occorre, invero, considerare, più in generale, come ogni qual volta l’amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al Condominio, rappresentato appunto dall’amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell’art. 1123 c.c. Cass. n. 1851 del 2017 cfr. Cass. n. 8530 del 1996 Cass. Sez. Un. n. 9148 del 2008 Cass. n. 14530 del 2017 . Dunque, la natura parziaria dell’obbligazione non limita la rappresentanza processuale dell’amministratore, il quale può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il Condominio in persona dell’amministratore pro tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito. 3. - Il primo motivo deve, pertanto, essere accolto con assorbimento del secondo motivo. La sentenza impugnata va cassata e rinviata alla Corte d’appello di Roma, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo, con assorbimento del secondo motivo. Cassa e rinvia al Tribunale di Viterbo, in persona di altro magistrato, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.