Il condominio risponde quale custode dei danni causati dalla cattiva manutenzione del lastrico solare sia al singolo condomino e sia ai terzi. E la domanda risarcitoria deve essere proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore in qualità di rappresentate di tutti i condomini obbligati alla manutenzione, incluso il proprietario del lastrico solare.
Le infiltrazioni un fenomeno molto ricorrente. Negli edifici, soprattutto se datati, le infiltrazioni ed i relativi danni derivanti da umidità si verificano con un certa frequenza. Non a caso, i lastrici di copertura degli immobili condominiali venendo a contatto con l’acqua piovana, possono essere oggetto di infiltrazione di acque con conseguente innesco del fenomeno di umidità discendente all’interno delle unità immobiliari sottostanti. Il lastrico solare, come le terrazze a livello, anche nell'ipotesi in cui vengano sfruttate esclusivamente da un determinato soggetto, conservano la funzione prioritaria di copertura dell'intero edificio. Si pone, pertanto, il problema di stabilire se la responsabilità per i danni da infiltrazioni provenienti dalla detta superficie debba ricadere sul proprietario esclusivo, sul condominio o su entrambi. Il caso. Ad un condominio veniva ingiunto il pagamento di una somma relativa ad oneri condominiali, maturati e non pagati. Quest’ultimo opponeva un controcredito, di una somma superiore, lamentando dei danni arrecati alla sua proprietà esclusiva derivanti da infiltrazioni d’acqua meteorica provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva e dai muri esterni dell’edificio stesso, chiedendo al condominio, in via riconvenzionale, il pagamento della differenza. Il condominio sostentava invece che i danni lamentati non potevano essere addebitati integralmente ai condominio in virtù del principio stabilito dall’art. 1126 c.c Il Giudice di Pace non accoglie l’opposizione avanzata dal condomino, e la relativa impugnazione proposta dal medesimo al Tribunale, viene respinta perché se perché secondo il giudice siracusano la domanda riconvenzionale deve essere rigettata perché il condominio non può ritenersi legittimato passivo. La funzione di copertura del lastrico. Il contenuto della motivazione della sentenza che si annota si suddivide sostanzialmente in due parti. Nella prima parte si inquadra il criterio previsto ex art. 1126 c.c In tal senso La Corte, nei suoi precedenti, ha stabilito che per i danni cagionati all'appartamento sottostante dal difetto di manutenzione del lastrico solare risponde il condominio, secondo le proporzioni di cui all'art. 1126 c.c. perché il lastrico solare svolge funzione di copertura del fabbricato e l'obbligo di ripararlo o ricostruirlo grava su tutti secondo i criteri di riparto di cui alla norma indicata . Ovviamente questo insegnamento vale per le riparazioni dovute a vetustà e non per quelle risalenti a difetti originari di progettazione o costruzione dell'opera che il singolo proprietario abbia indebitamente tollerato, causando danni a terzi. È solo in questo caso che scatta l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., imputando al proprietario del lastrico solare l'eliminazione dei dissesti. Pertanto, la Corte riconducendo il problema nell'alveo dei principi che presiedono alla ripartizione delle spese relative alle cose comuni, individua nella utilitas connessa alla funzione di copertura, la ratio della diversa misura di partecipazione alle spese prevista dall'art. 1126 c.c., delimitando l'ambito oggettivo di applicazione della norma in esame sulla base di una distinzione funzionale. In particolare, la Corte conferma l'orientamento in base al quale solo le spese inscindibilmente collegate alla funzione di copertura restano sottoposte al criterio di ripartizione art. 1126 c.c., mentre quelle relative ad elementi costruttivi e manufatti ringhiere et simila , che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo, esulano dall'ambito di applicazione della norma citata e, pertanto, devono essere sostenute dai diretti fruitori. Legittimazione processuale passiva dell’amministratore di condominio. Nella seconda parte della motivazione si affronta la problematica relativa alla legittimazione passiva. L’art. 1131 c.c. disciplina il potere di rappresentanza dell’amministratore di condominio, con particolare riferimento alla rappresentanza processuale, sia dal lato attivo che passivo, individuando i casi in cui lo stesso amministratore può agire in giudizio di propria iniziativa e quelli in cui, al contrario, è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini. I commi 2, 3 e 4 dell’art. 1131 c.c. disciplinano il potere di rappresentanza processuale passiva dell’amministratore di condominio. Ai sensi del 2° comma dell’articolo in esame l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Le notificazioni vanno effettuate all’amministratore presso il suo domicilio privato ovvero presso lo stabile condominiale, purché esistano locali destinati specificamente allo svolgimento e all’organizzazione dell’attività condominiale. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni art. 1131, commi 3 e 4, c.c. . Il limite della legittimazione processuale passiva dell’amministratore deve essere inteso in modo da ricomprendere nel concetto di parti comuni qualsiasi bene, anche se non condominiale, rispetto al quale venga in considerazione un interesse che i condomini vantino o ritengano di poter vantare in quanto tali. La domanda risarcitoria va proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentate di tutti i condomini obbligati alla manutenzione. Nel caso di specie, i danni subiti dal condominio erano causati dalla cattiva manutenzione del lastrico solare. In tal caso il condominio risponde, ex art. 2051 c.c., quale custode dei danni derivanti sia al singolo condomino, quanto ai terzi, e la domanda risarcitoria, precisa la Corte, deve essere proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore in qualità di rappresentate di tutti i condomini obbligati alla manutenzione, incluso il proprietario del lastrico solare. Su tale legittimazione passiva, però, non incidono i criteri di ripartizione delle spese. Pertanto, l’amministratore di condominio, nell’esercizio della sua mandato, non è altro che un rappresentate organico che personifica la collettività condominiale e la relativa azione va proposta nei confronti del condomino, in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condominio obbligati e non già del proprietario/titolare dell’uso esclusivo del lastrico. La questione, sottoposta la vaglio della Cassazione, in ordine alla responsabilità per tale ipotesi di danno va risolta nel senso che del danno sono chiamati a rispondere tutti i condomini secondo le proporzioni di cui all’art. 1126, c.c Pertanto, va esclusa la titolarità passiva in capo al proprietario esclusivo del lastrico del diritto al risarcimento del danno invocato dal proprietario dell'appartamento interessato dalle infiltrazioni, con la precisazione che la relativa domanda va quindi proposta nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati, compreso il proprietario o titolare del diritto d'uso esclusivo del lastrico, il quale, può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, ed al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici, od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 dicembre 2011 – 22 marzo 2012, n. 4596 Presidente Triola – Relatore Manna Svolgimento del processo C C., partecipante al condominio omissis , proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso su ricorso di quest'ultimo dal giudice di pace di Siracusa, col qual quale gli era stato ingiunto il pagamento della somma di lire 1.721.200 Euro 888,26 a titolo di oneri condominiali. A sostegno, opponeva un controcredito di maggior importo per danni arrecati alla sua proprietà esclusiva da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva e dai muri esterni dell'edificio, domandando in via riconvenzionale la condanna del condominio al pagamento della differenza. Il condominio nel resistere in giudizio sosteneva che i danni lamentati non potevano essere addebitati interamente ai condomini, in base alla norma dell'art. 1126 c.c Il giudice di pace respingeva l'opposizione. L'impugnazione proposta da C C. era respinta dal Tribunale di Siracusa, il quale osservava che sebbene la sentenza di primo grado fosse errata nella parte in cui aveva ascritto i danni lamentati dall'opponente a cattiva manutenzione dell'appartamento di proprietà esclusiva di lui, e quantunque il criterio di ripartizione delle spese previsto dall'art. 1126 c.c. dovesse estendersi anche ai danni cagionati da cattiva manutenzione della terrazza di copertura, la domanda riconvenzionale doveva comunque rigettarsi per non essere il condominio legittimato passivamente. Per la cassazione di detta sentenza ricorre C C., formulando un solo motivo d'annullamento. Il condominio intimato non ha svolto attività difensiva. Motivi della decisione 1. - Con l'unico motivo d'impugnazione il ricorrente deduce la violazione degli artt. 1123, 1126 e 1131 c.c. e il vizio di motivazione deducendo, mediante il richiamo a giurisprudenza di questa Corte, che dall'obbligo, gravante su tutti i condomini, secondo il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., di provvedere alla riparazione e alla manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello di proprietà esclusiva che svolga anche la funzione di copertura del fabbricato, deriva che il condominio risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni derivati tanto al singolo condomino quanto a terzi per difetto di manutenzione del lastrico o della terrazza, e che la relativa domanda risarcitoria è proponibile nei confronti del condominio in persona del suo amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati alla manutenzione, incluso il proprietario o colui il quale ha l'uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, non incidendo su tale legittimazione passiva i criteri di riparto delle spese. 2. - Il motivo è fondato. Premesso che le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari quanto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. v. Cass. nn. 735/04, 11029/03, 12329/01 e 15389/00 , va osservato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte poiché il lastrico solare dell'edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ. ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo . La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore - quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all'esecuzione diretta dei lavori medesimi Cass. nn. 10233/02, 12682/01 e 9009/98 . 2.1. - La sentenza impugnata, avendo escluso la legittimazione passiva del condominio rispetto alla domanda riconvenzionale proposta, si pone in contrasto frontale con il suddetto indirizzo, senza addurre ragioni di sorta che valgano a giustificarne il ripensamento. 3. - Il ricorso va dunque accolto. Conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice del Tribunale di Siracusa, che deciderà la controversia attenendosi al sopra richiamato principio di diritto, e provvederà, altresì, sulle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altro giudice del Tribunale di Siracusa, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.